Distanze tra costruzioni: come sono disciplinate

Nozione di costruzione

Quando si vuole erigere una costruzione è indispensabile rispettare le distanze tra costruzioni stabilite dalla legge o dai regolamenti edilizi.
La facoltà di godimento di un fondo, insita nel diritto di proprietà, trova un limite nelle norme che impongono, a tutela del diritto del vicino, di rispettare determinate distanze nel costruire edifici sul fondo stesso.


Prima di approfondire il tema della distanza tra costruzioni è necessario soffermarsi sulla nozione di costruzione. Cosa intende il legislatore con tale espressione?

Non tutto ciò che viene edificato può considerarsi una costruzione. Al fine di dare una definizione al termine in questione, necessario per interpretare correttamente la norma, si può fare riferimento alla definizione data dalla Corte di Cassazione alla terminologia.

Affermano i giudici di legittimità che:

Ai fini dell'osservanza delle distanze legali di cui agli artt. 873 e seguenti c.c., nonché di quelle prescritte dagli strumenti urbanistici o normativi che integrano la disciplina codicistica, deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione. In particolare, per quanto riguarda gli sporti, le terrazze, le scale esterne o in genere i corpi avanzati costituenti aggetti di un edificio, questi, ove siano stabilmente incorporati nell'immobile e non abbiano una funzione meramente decorativa o ornamentale, accrescono la superficie, il volume e la funzionalità dell'immobile cui accedono e rientrano nel concetto civilistico di costruzione, per cui di essi deve tenersi conto ai fini delle distanze, che vanno misurate dal limite dei manufatti aggettanti verso il vicino. Cassazione 28 settembre 2007 n. 20574

ll concetto di costruzione riportato nel codice civile non comprende unicamente le case, in quanto viene utilizzato in un'accezione più ampia, facendosi riferimento a tutte le opere aventi il carattere della solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo.
Si ricomprende nella definizione ogni manufatto che emerge al di sopra del livello del suolo.
La norma non trova applicazione in caso di costruzioni interrate, cioè totalmente eseguite al di sotto del livello del terreno.

Sempre in ambito di distanze si precisa che il muro di contenimento non è una costruzione.
La Corte di Cassazione sul punto ha avuto modo di precisare in una sentenza importante che:

il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi costruzione agli effetti della disciplina di cui all'art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione, e quindi, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l'altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento; la parte del muro che si innalza oltre il piano del fondo sovrastante, invece, in quanto priva della funzione di conservazione dello stato dei luoghi, è soggetta alla disciplina giuridica propria delle sue oggettive caratteristiche di costruzione in senso tecnico giuridico, e alla medesima disciplina devono ritenersi soggetti, perché costruzioni nel senso sopra specificato, il terrapieno e il relativo muro di contenimento elevati a opera dell'uomo per creare un dislivello artificiale o per accentuare il naturale dislivello esistente. Cassazione 13 settembre 2012 n. 15391.

Distanze tra costruzioni

Tornando alle norme del codice civile, l'articolo 873 del codice civile stabilisce che:

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore. Art. 873 cod. civ.

Spieghiamo meglio il significato della norma. Si deve innanzitutto precisare che per fondi finitimi si intendono i fondi confinanti. Qualora i fondi siano separati, ad esempio da una strada, la norma in questione non trova applicazione.

Qualora invece le costruzioni su fondi confinanti non siano unite o in aderenza tra loro (come ad esempio le ville a schiera), devono esser tenute a distanza di almeno 3 metri, salva la distanza maggiore eventualmente prevista dai regolamenti edilizi locali.

Solitamente, infatti, i piani regolatori e i regolamenti edilizi comunali impongono distanze maggiori rispetto a quella prevista dal codice civile. Qualora nel regolamento edilizio locale non sia prescritto alcunché in merito alle distanze tra costruzioni e dal confine si applica quanto disposto dal codice civile.

La distanza di 3 metri viene ritenuta il minimo indispensabile affinché le costruzioni vicine non si tolgano reciprocamente aria e luce e non pregiudichino la sicurezza reciproca.
Si evita in tal modo la creazione di spazi angusti tra gli edifici in grado di pregiudicare la salute degli individui. La norma è dunque posta a tutela della salute delle persone.

Il rispetto di tali norme tuttavia comporta che nelle aree urbane sia sempre più difficile costruire nuovi edifici o ampliare quelli esistenti.


In base alle norme previste dal codice civile risulta favorito fra i due proprietari confinanti, quello che costruisce per primo, potendo determinare la distanza della costruzione dal confine, in mancanza di regolamenti locali che impongano una distanza specifica.

Vige il principio cosiddetto della prevenzione temporale. Egli può costruire a meno di un metro e mezzo dal confine o addirittura sul confine stesso, costringendo l'altro, qualora intenda costruire a sua volta, ad arretrare il fronte della propria costruzione al fine da rispettare le distanze di legge. Altra possibilità a lui concessa è quella di costruire in appoggio al muro del vicino o in aderenza.

In sostanza, chi costruisce per primo, impone a chi edifica successivamente la distanza da rispettare.

Violazione delle norme sulle distanze

Cosa succede in caso di violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni?

Iniziamo col dire che l'unico soggetto cui spetta la tutela in caso di violazione delle distanze legali è il proprietario dell'immobile, rispetto al quale la distanza della costruzione eseguita sul fondo confinante sia inferiore a quella legale.

Qualora il proprietario di un fondo costruisca l'opera violando le distanze legali tra le costruzioni, il proprietario confinante che si assume leso potrà richiedere la riduzione in pristino dei luoghi, ossia la demolizione di quella parte di costruzione che supera le norme di legge.
Vediamo meglio di cosa si tratta.

Il favore legislativo per il primo costruttore si evince dal fatto che il vicino, nell'edificare, è costretto ad arretrare il fronte della propria costruzione, senza poter chiedere un indennizzo per il valore del terreno rimasto inedificato. Diversamente subirà gli effetti della violazione effettuata.

Dunque, qualora vengano violate le norme contenute nel Codice civile in materia di distanze tra costruzioni, al proprietario confinante che abbia subito la violazione spetta una ben precisa forma di tutela; si tratta della cosiddetta tutela in forma specifica che consiste nel ripristino della situazione precedente il verificarsi del fatto illecito.

Chi ha subito la violazione potrà richiedere al giudice la demolizione dell'opera eseguita, in tutto o in parte, oppure il suo arretramento, in conformità a quanto stabilito dalla normativa.

In alternativa, potrà domandare il risarcimento dei danni subiti dalla realizzazione dell'opera non a norma.


La stessa tutela spetta al proprietario confinante qualora non vengano rispettate le norme contenute nei regolamenti edilizi comunali o in altri strumenti urbanistici.
Le normative locali che impongono distanze tra le costruzioni o dal confine sono ritenute norme integrative del codice civile, pertanto, in caso di loro violazione, spettano gli stessi strumenti legali di protezione.