Nozione di costruzione e distanze dal confine

NEWS DI Normative
La nozione di costruzione varia a seconda che si faccia riferimento al significato comune del termine oppure alla sua accezione giuridica in materia di distanze.
22 Ottobre 2012 ore 10:21
Avv. Alessandro Gallucci

CostruzioneC'è chi pensa, senza nemmeno sbagliarsi più di tanto, che una costruzione possa identificarsi con qualsiasi opera dell'uomo ancorata più o meno stabilmente al suolo o comunque intende come costruzione qualunque manufatto.


In effetti, sfogliando il vocabolario della lingua italiana, alla parola costruzione, tra i vari significati nelle diverse accezioni, troviamo il seguente: L'opera costruita, fabbrica, edificio: una c. recente, vecchia; avanzi di antiche c.; una c. massiccia; una monumentale c.; c. di pietra, di mattoni.


Se trasliamo il discorso sul piano giuridico la situazione cambia e non di poco.



Distanze nelle costruzioni



Il codice civile, all'art. 873, specifica chiaramente che le costruzioni su due fondi diversi devono essere poste a ben determinate distanze.


Si legge nella norma che:


Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.


Una funzione determinante è svolta dai regolamenti locali; essi, come si suol dire con un brocardo latino, possono derogare in melius, vale a dire prevedere una distanza tra le costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile; in nessun caso, eccetto quello di accordo tra le parti, i regolamenti locali possono prevedere distanze inferiori.


Portiamo come esempio di quest'affermazione il regolamento edilizio del Comune di Milano.


All'art. 27, primo comma, dedicato alle distanze ed alle altezze si legge che:


Negli interventi di nuova costruzione la distanza degli edifici dal confine con proprietà di terzi non può essere inferiore a 3 m.. Al di sotto di tale distanza, le costruzioni sono ammesse, a condizione che sia dimostrato l'assenso della proprietà asservita, mediante atto legalmente trascritto da prodursi all'Amministrazione a cura del proprietario dominante.


Sfogliando i regolamenti edilizi locali, è possibile non trovare alcun riferimento a questo argomento: in tal caso si applica solamente il codice civile.



Nozione di costruzione



Costruzione2In questo contesto spesso ci si è domandati: la nozione di costruzione di carattere generale, vale anche per il caso delle distanze nelle costruzioni?


La risposta è negativa; insomma non tutto ciò che viene edificato dev'essere considerato una costruzione.


Prima di entrare nello specifico portando alcuni esempi concreti, vale la pena comprendere cosa debba intendersi per costruzione, ai fini del calcolo delle distanze.


Ai fini dell'osservanza delle distanze legali di cui agli artt. 873 e seguenti c.c., nonché di quelle prescritte dagli strumenti urbanistici o normativi che integrano la disciplina codicistica, deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione.

In particolare, per quanto riguarda gli sporti, le terrazze, le scale esterne o, in genere, i corpi avanzati costituenti aggetti di un edificio, questi, ove siano stabilmente incorporati nell'immobile e non abbiano una funzione meramente decorativa od ornamentale, accrescono la superficie, il volume e la funzionalità dell'immobile cui accedono e rientrano nel concetto civilistico di costruzione, per cui di essi deve tenersi conto ai fini delle distanze, che vanno misurate dal limite dei manufatti aggettanti verso il vicino (Cass. 28 settembre 2007 n. 20574).


Questa la definizione in cui è più facile imbattersi leggendo le sentenze di Cassazione sull'argomento.



Il muro di contenimento non è una costruzione



In questo contesto, sempre i giudici di legittimità, hanno avuto modo di individuare un caso paradigmatico di costruzione – non costruzione; il riferimento è al muro di contenimento.


Costruzione3In una recente sentenza resa dagli ermellini, si legge che il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi costruzione agli effetti della disciplina di cui all'art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione, e, quindi, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l'altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento; la parte del muro che si innalza oltre il piano del fondo sovrastante, invece, in quanto priva della funzione di conservazione dello stato dei luoghi, è soggetta alla disciplina giuridica propria delle sue oggettive caratteristiche di costruzione in senso tecnico giuridico, ed alla medesima disciplina devono ritenersi soggetti, perché costruzioni nel senso sopra specificato, il terrapieno ed il relativo muro di contenimento elevati ad opera dell'uomo per creare un dislivello artificiale o per accentuare il naturale dislivello esistente (Cass. n. 145/06 e 243/92) (Cass. 13 settembre 2012 n. 15391).

riproduzione riservata
Articolo: Nozione di costruzione e distanze dal confine
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  • Tommaso
    Tommaso
    Giovedì 5 Settembre 2013, alle ore 15:38
    Salve le faccio una domanda: vorrei realizzare una serra in plastica (tenda) ho bisogno di chiedere un permesso al comune, e a quanti metri devo tenermi a distanza dai confinanti?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Tommaso
      Giovedì 5 Settembre 2013, alle ore 18:03
      Per Tommaso: le conviene affrontare la questione con un tecnico di sua fiducia perché solo sapendo effettivamente che cosa s'intende costruire, si può rispondere alla domanda.
      rispondi al commento
  • Annunziato
    Annunziato
    Giovedì 25 Luglio 2013, alle ore 23:10
    Salve faccio una domanda: posso realizzare una costruzione in legno lamellare aperta dai 3 lati e il 4° lato appoggiato al muro del recinto, o devo rispettare la distanza?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Annunziato
      Venerdì 26 Luglio 2013, alle ore 15:23
      Per Annunziato: a mio avviso deve rispettare la distanza ma il comune competente saprà darle sicuramente maggiori informazioni.
      rispondi al commento
  • Legale
    Legale
    Mercoledì 24 Ottobre 2012, alle ore 10:43
    Gentile Giuseppe la risposta sta nel paragrafo "nozione di costruzione". La sentenza pare abbastanza chiara quando dice che ai fini delle distanze è da considerasi costruzione "...qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente..." Quindi la serra in legno dev'essere considerrata tale se ha queste caratteristiche.
    rispondi al commento
    • Francesco
      Francesco Legale
      Giovedì 6 Giugno 2013, alle ore 14:38
      Salve faccio una domanda: posso realizzare un prefabbricato di 27 mq a confine del mio vicino e ha gia una casa di vecchia data a confine?
      Posso realizzarlo a fianco alla sua casa?
      O ci vuole autorizzazione scritta?
      Grazie.
      rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Martedì 23 Ottobre 2012, alle ore 17:27
    Buonasera. Chiedo cortesemente se una serra di legno e plastica a cm. 30 dal confine è regolare. Ringrazio per la cortese risposta.
    rispondi al commento
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