Negozio

Nel glossario tecnico definiamo il negozio come unita' immobiliare destinata all'esercizio commerciale, con vendita all'ingrosso o al dettaglio e, in parte marginale, all'attivita' amministrativa di servizio. L'unità, munita per legge di servizi igienici può essere arredata da pertinenze accessorie.

Da un punto di vista tecnico-giuridico, il fatto che un'unità immobiliare sia riconducibile nella categoria del negozio rende necessarie alcune specificazioni:

a)come questa catalogazione interagisca con la normativa catastale;

b)quali sono i limiti che può riscontrare un'unità immobiliare destinata a negozio in relazione alle sue caratteristiche strutturali o se ubicata in un edificio condominiale;

c)quale normativa si applica nel caso di locazione della stessa.

Il negozio ed il catasto

A livello catastale il negozio rientra nella categoria C/1 destinata, per l'appunto, a negozi e botteghe.

Questo particolare tipo di categoria catastale ha una peculiarità rispetto al sistema di calcolo della rendita delle unità immobiliari destinate ad abitazione ed ufficio: esso è basato sul metro quadrato e non sul vano catastale.

Ai sensi dell'art. 49 d.p.r. n. 1142/49, infatti:

Per la misura della consistenza delle unità immobiliari con destinazione ordinaria ad uso negozi, botteghe, magazzini, locali di deposito, laboratori per arti e mestieri, stalle, scuderie, autorimesse, palestre, tettoie e simili, si assume come elemento ordinario il metro quadrato. La consistenza si computa sommando le superfici libere dei locali facenti parte dell'unità immobiliare.

La categoria è successivamente suddivisa in classi.

Come è stabilito nell'art. 7 del d.p.r. testé citato:

La classificazione consiste nel suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi notevolmente diversi delle rispettive capacità di reddito, tenuto conto delle condizioni influenti sulla relativa rendita catastale, riferita all'unità di consistenza computata secondo le norme dell'art. 45 e seguenti.

Determinato il numero delle classi in cui ciascuna categoria deve essere divisa, si procede al riconoscimento ed alla identificazione di un certo numero di unità tipo che siano atte a rappresentare per ciascuna classe il merito medio delle unità immobiliari che vi debbono essere comprese.

Gli articoli da 61 a 64 dello stesso decreto del Presidente della Repubblica regolamentano le modalità esecutive del così detto classamento catastale.

Il negozio e i regolamenti comunali e condominiali

Per ciò che concerne le questioni attinenti la conformazione strutturale del negozio, le limitazioni possono essere stabilite dai regolamenti comunali relativi all'esercizio delle attività commerciali o all'igiene pubblica.

Spesso, infatti, sono richiesti determinati requisiti fisici delle strutture destinate ad attività commerciale (es. ampiezza locali, accesso diretto alla pubblica via, ecc.) affinché si possano esercitare particolari commerci.

Per quanto riguarda, infine, le questioni attinenti l'ubicazione del negozio in un edificio condominiale ciò che può essere regolamentato è:

a)l'affissione d'insegne

b)il tipo d'attività.

Nel primo caso trattandosi di materia afferente il decoro dello stabile, le limitazioni (es. preventiva comunicazione all'amministratore, limiti di grandezza dell'insegna ecc.) potranno essere contenute anche in un regolamento condominiale di origine assembleare, ossia quello adottato a maggioranza dall'assemblea di condominio.

La tipologia d'attività, invece, può essere limitata solamente da un regolamento di origine contrattuale trascritto nei pubblici registri immobiliari o regolarmente accettato dall'acquirente.

In questi casi, però, com'è stato sottolineato dalla giurisprudenza i divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come i vincoli di una determinata destinazione ed il divieto di mutare la originaria destinazione, posti con il regolamento condominiale predisposto dall'originario proprietario ed accettati con l'atto d'acquisto, devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata nell'atto o da una volontà desumibile, comunque, in modo non equivoco dall'atto stesso, e non è certamente sufficiente, a tal fine, la semplice indicazione di una determinata attuale destinazione delle unità immobiliari medesime, trattandosi di una volontà diretta a restringere facoltà normalmente inerenti alla proprietà esclusiva da parte dei singoli condomini. I divieti e le limitazioni di cui sopra possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare)" (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994) (così Cass. 18 settembre 2009 n. 20237).

Per dirla con un esempio, deve essere chiaro che il negozio non potrà ospitare un'attività ortofrutticola.

Negozio e locazione

Per quanto riguarda l'attività commerciale può accadere che la stessa non sia svolta in locali di proprietà del commerciante ma che egli ne prenda in locazione una.

In questo caso, oltre al codice civile, la legge applicabile è la n. 392 del 1978 (artt. 27 e ss.).

Quali sono le caratteristiche principali di questa normativa?

Durata del contratto: 6+6 (anni) con possibilità di disdetta alla prima scadenza solo al ricorrere di determinate condizioni.

Adeguamento del canone, solo se espressamente previsto nel contratto, in ragione, massimo, del 75 % dell'indice dei prezzi rilevati dall'ISTAT.

Corresponsione da parte del proprietario del negozio al commerciante di un'indennità per la perdita di avviamento pari a 18 mensilità nel caso di risoluzione, recesso o disdetta non imputabili al conduttore.