Acquisto casa: il mutuo non può superare il valore dell'immobile

Mutuo superiore al prezzo dell’immobile: uno sguardo al passato

Chi ottiene dall’istituto di credito un mutuo che supera il valore dell’immobile da acquistare può incorrere negli accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Se vi sono scostamenti rilevanti tra il prestito e il prezzo dell’immobile stiamo commettendo un’evasione fiscale soggetta a punizione. In questo articolo cercheremo di chiarire alcuni aspetti rilevanti e trovare possibili soluzioni.

Soprattutto in passato sono stati in molti ad aver ottenuto dalle banche l’erogazione di mutui superiori al valore dell’immobile ipotecato. Vi era dunque una minore attenzione al prezzo riportato sull’ atto notarile di compravendita.


Si ritenevano rilevanti le risultanze delle perizie dell’immobile redatte dai professionisti e ciò bastava ad accantonare la questione. Con maggior facilità, soprattutto quando il mercato immobiliare era molto dinamico, si riusciva a coprire con il mutuo il 100% del prezzo di acquisto; talvolta si poteva addirittura spuntare un credito superiore. Il mutuatario molto spesso riusciva ad ottenere somme superiori per finanziare le spese del notaio , dell’agenzia immobiliare o persino quelle per arredare l’abitazione.

Oggi le cose non stanno più così; vediamo cosa è cambiato.

Mutuo superiore al valore dell’immobile: come evolve la normativa

Rispetto a quanto accadeva una quindicina di anni fa circa, qualcosa inizia a cambiare a partire dal Decreto legge Bersani 223/2006.

In caso di discostamento del prezzo di vendita dai valori riportati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate era necessario quanto meno fornire delle spiegazioni in merito alla superiorità della somma erogata rispetto a prezzo della transizione.

Diversamente il mutuo a tali condizioni non poteva essere ammesso.

Con la legge comunitaria n. 88 del 2009 si fa di fatto un passo indietro. Secondo l’Agenzia delle Entrate il solo disallineamento tra mutuo e prezzo non può ritenersi unico indizio idoneo a sancire l’irregolarità dell’operazione.

Ecco che interviene la Corte di Cassazione con la sentenza n. 26485 del 2016 per riaprire il caso. I Giudici stabiliscono che uno scostamento considerevole tra mutuo erogato e quanto pagato per l’acquisto era sufficiente per far scattare l’accertamento fiscale.
La concessione di mutui più alti dell’importo versato dall’acquirente prestava il fianco a pagamenti in nero e all’evasione di imposte e come tale doveva essere contrastata.

Il 13 luglio 2017 con la sentenza n. 17352 la Corte di Cassazione si pronuncia ulteriormente sul superamento del limite di finanziabilità. In tali casi diviene automatica la nullità del contratto fondiario. Resta salva la possibilità di convertire il contratto in un ordinario finanziamento ipotecario in presenza dei necessari presupposti.

Le rigide posizioni dei Giudici Supremi vengono confermate dalla recente ordinanza n. 23379 del 19 settembre 2019 con la quale la Cassazione ha confermato la necessità dell’intervento del Fisco in caso di mutuo superiore al valore dell’immobile. La differenza è da sola bastevole, se ritenuta rilevante, per far scattare i necessari controlli.


Facciamo un esempio di chiarimento. Se una persona compra un immobile stipulando un rogito notarile nel quale è riportato un prezzo pari a 100.000 euro non potrà ottenere una somma a titolo di mutuo superiore a tale cifra. Qualora la banca dovesse erogare invece un importo pari ad esempio a 130.000 euro, l’Agenzia delle Entrate farà subito scattare degli accertamenti fiscali.
La cifra erogata superiore al prezzo della casa è prova dell'evasione fiscale messa in atto.

L’ammontare massimo del mutuo fondiario concesso non può superare il 75-80% del valore dell’immobile, valore che può arrivare al 100% presentando ulteriori garanzie oltre l’immobile stesso, come vedremo oltre.

Quando si può ottenere un mutuo più alto del prezzo dell’immobile

Abbiamo visto dunque che lo scostamento che giustifica un accertamento fiscale è quello che non viene in alcun modo giustificato nell'atto notarile.
Se di regola il mutuo erogato dalla banca corrisponde a circa il 75-80% del valore dell'immobile, in taluni casi tuttavia l'acquirente può richiedere una somma pari al 100% della somma indicata come prezzo della compravendita.

Affinché la somma più alta possa essere regolarmente concessa senza che scattino controlli fiscali è necessaria la presenza di una valida motivazione che deve essere riportata nell’atto stesso redatto dal notaio.


Si potrà dunque ottenere un finanziamento superiore, ad esempio, per l’esecuzione di lavori manutenzione o di ristrutturazione sull’immobile acquistato. Per soddisfare tali necessità, ricordiamo che infatti molti istituti di credito erogano mutui aventi specifiche finalità.

Tra queste finalità viene proprio contemplata la possibilità di dare realizzazione a interventi di recupero del patrimonio edile. In questi casi, nell’atto di finanziamento concesso dalla banca, occorre specificare che la somma è stata erogata, in parte per l’acquisto dell'immobile e in parte per motivi diversi.

Esiste il mutuo per acquisto più ristrutturazione o acquisto più liquidità che costituisce una valida soluzione quando si ha bisogno di ulteriori somme di denaro. Anche se solitamente sono concessi a un tasso leggermente più alto consentono di evitare di incorrere in grane con il fisco.

Per la parte eccedente l’acquisto dell'immobile, infatti, la banca potrebbe applicare delle condizioni più onerose. Con un mutuo al 100% o addirittura superiore la banca inevitabilmente corre più rischi per quanto concerne le possibilità di rimborso da parte del cliente.
Ecco che per questo, oltre all’applicazione di tassi più elevati si aggiunge anche la richiesta di ulteriori garanzie di copertura. L’ipoteca iscritta sull’immobile, quale forma di garanzia in caso di insolvenza del mutuatario può risultare non più sufficiente.

Ecco che si richiede, ad esempio, la presenza di un terzo garante che si impegni a onorare il debito, nel caso in cui l’intestatario del mutuo non vi ottemperi.