Mutuo per liquidità, prestito vitalizio ipotecario, nuda proprietà: quali differenze?

Mutui per liquidità: come funzionano

Che cosa sono i mutui per liquidità?
Prima di affrontare l'argomento dobbiamo fare una premessa. Per gli italiani la casa è la forma di ricchezza principale. Il patrimonio immobiliare, nonostante il crescente ricorso agli affitti, costituisce una risorsa fondamentale per la stragrande maggioranza dei cittadini.

Come in tutte le cose, anche nel fatto di essere proprietari di un immobile vi sono degli aspetti negativi da prendere in considerazione: nel caso in cui si abbia bisogno di liquidità non è così facile monetizzare la propria abitazione senza doverla vendere, impresa tra l'altro non sempre così facile da portare a termine. La maggior parte degli immobili costituiscono abitazione principale e i proprietari vogliono continuare a risiederci.


Tra gli strumenti che consentono di ricavare liquidità dalla propria abitazione, senza dover rinunciare ad essa, figura il mutuo per liquidità, una tipologia di prestito non particolarmente diffuso in Italia ma piuttosto conveniente.

Di fronte al bisogno di denaro, ad esempio per una malattia improvvisa, per la necessità di aiutare i figli o di trascorrere una vecchiaia in serenità, si può sottoscrivere un mutuo di liquidità, iscrivendoipoteca sulla propria abitazione.

Di cosa si tratta?

Siamo in presenza di un finanziamento con caratteristiche simili al mutuo che si stipula in caso di compravendita.

La differenza è che il mutuo di liquidità è finalizzato ad ottenere cash (non si deve dunque dichiarare quella che sarà la destinazione del denaro) che verrà impiegato per finalità diverse dall'acquisto della casa.

Prima di formalizzare la richiesta alla banca è sempre bene effettuare alcune valutazioni circa la convenienza dell'operazione.
Possono favorire la sottoscrizione del mutuo di liquidità la presenza, in questo momento storico di tassi di interesse particolarmente bassi. Tra l'altro i tassi di interesse per questa tipologia di mutuo sono molto più bassi rispetto a quelli applicati per il prestito personale.

La somma erogata varia in funzione del valore della casa e si aggira intorno al 50-70% del valore dell'immobile. Per rendere conveniente l'operazione la cifra migliore da chiedere è circa 40-50 mila euro, se si considerano i costi legati all'accensione dell'ipoteca e alle spese istruttorie, tasto dolente di questa forma di finanziamento. Le spese infatti sono piuttosto alte, poiché per la banca questa tipologia di mutuo è alquanto rischiosa, considerata la teorica mancanza di denaro di chi ne fa richiesta.
Per tali ragioni non è infatti un finanziamento offerto da tutti gli istituti di credito.

Quello dei costi è l'unico svantaggio che si riscontra nel richiedere un mutuo di liquidità.
A differenza del prestito personale, le spese di istruttoria, perizia e iscrizione di ipoteca sono tutt'altro che irrisorie.


Da ricordare che ci sono anche delle formule che costituiscono una via di mezzo tra il mutuo per acquisto casa e il mutuo di liquidità puro. Una somma viene impiegata per l'acquisto della casa e una parte potrà essere destinata ad altro utilizzo.

Prestito ipotecario vitalizio: di cosa si tratta

Anche se il mutuo di liquidità sembra una valida soluzione, occorre pur sempre fare i conti con i limiti di età che esso prevede per chi lo sottoscrive. Solitamente le banche concedono il finanziamento nel caso in cui la durata non comporti il superamento dei 75 anni del contraente, allo scadere del termine di rimborso. Ad esempio qualora il contraente abbia 65 anni di età non potrà stipulare un mutuo per oltre 10 anni.

Per chi abbi superato i 60 anni esiste il prestito vitalizio ipotecario, una forma di finanziamento introdotta con la legge 226/2015 che tuttavia non è ancora decollato nel nostro Paese.

Con la sottoscrizione di tale finanziamento si ottiene una somma di denaro dall'istituto di credito, dando in garanzia la propria casa. Il sottoscrittore non dovrà rimborsare alcuna rata periodicamente in quanto, a differenza degli altri prestiti, il rimborso sarà totalmente a carico di eventuali eredi che, al momento del decesso del richiedente, dovranno corrispondere il capitale unitamente agli interessi. È dunque una forma di finanziamento a lungo termine poiché dura tutta la vita del richiedente. Esso è garantito da ipoteca di primo grado sulla casa di chi ne ha fatta richiesta. Qualora gli eredi non vogliano o non siano nella condizione di poter rimborsare il prestito entro 10-12 mesi dalla morte del de cuius, la banca sarà costretta a vendere l'immobile.
Qualora il ricavato dalla vendita sia inferiore, nulla sarà più dovuto alla banca; qualora sia superiore gli eredi acquisiranno l'importo a differenza.

Altro aspetto da considerare nella nostra analisi è che il prodotto finanziario in questione prevede la capitalizzazione degli interessi, non prevista in altre forme di finanziamento. Per evitare la perdita dell'immobile gli eredi saranno costretti a versare una grossa cifra di denaro a titolo di interessi.

Per queste ragioni il prestito ipotecario vitalizio può rivelarsi un'ottima soluzione per chi abbia bisogno di una cifranon troppo elevata rispetto al valore dell'abitazione.
Il tasso che si applica è fisso con un taeg di circa il 4-5%.

Nuda proprietà: un'alternativa al prestito vitalizio

Una valida soluzione al posto del prestito ipotecario vitalizio è la nuda proprietà.
Si parla di nuda proprietà quando i poteri spettanti al proprietario sulla cosa sono ridotte per la presenza sul bene di un diritto reale minore come l'usufrutto.


Con la vendita tradizionale di un immobile il proprietario della casa trasferisce ad altri la proprietà piena.
Con la vendita della nuda proprietà il venditore continua invece ad abitare la casa in qualità di usufruttuario. Condizione per poter chiudere l'affare è che vi sia un soggetto interessato a comprare nuda proprietà con i limiti che essa comporta e che non abbia necessità di occupare la casa acquistata. Dunque, vendendo la nuda proprietà si può acquisire liquidità e mantenere il godimento dell'immobile. Come la compravendita tradizionale, anche la cessione della nuda proprietà avviene a seguito della corresponsione di un prezzo, che consentirà al venditore-usufruttuario di acquisire una somma di denaro.

Alla scadenza dell'usufrutto o al momento della morte dell'usufruttuario la nuda proprietà e l'usufrutto si riuniranno nuovamente per restituire al nuovo proprietario le sue complete facoltà.

Il trasferimento della nuda proprietà di un immobile con usufrutto, a fronte di una situazione di generale crisi economica, sta diventando una pratica sempre più diffusa, soprattutto tra le persone anziane. In età avanzata prevale il desiderio di mantenere le proprie abitudini e le relazioni sociali acquisite in un determinato luogo.

Nel momento in cui ci si appresta ad effettuare questo tipo di operazione, è bene sapere che il prezzo dell'immobile non sarà esattamente quello di mercato ma sarà calcolato in funzione dell'aspettativa di vita dell'usufruttuario.

Il valore della casa varia in funzione dell'età del cedente. Nel caso in cui chi vende la nuda proprietà sia molto anziano la nuda proprietà sulla casa potrà valere anche l'85%, considerato che avrà una bassa aspettativa di vita e dunque una breve durata dell'usufrutto.

Fornendo qualche dato, possiamo segnalare che anche se ci sono ottimi vantaggi il mercato della nuda proprietà risulta in calo, sulla base delle informazioni dell'Agenzia delle Entrate relative al 2018. Considerati i prezzi attualmente vantaggiosi delle compravendite tradizionali, in confronto alla nuda proprietà, la cessione della proprietà piena ha avuto un trend decisamente più positivo.