In che modo acquistare la nuda proprietà

Cos'è la nuda proprietà

Si parla di nuda proprietà quando le facoltà spettanti al proprietario sulla cosa sono ridotte per la presenza sul bene di un diritto reale minore come l'usufrutto.

La proprietà è il diritto a godere di un bene in modo pieno ed esclusivo.
Quando sul bene sussistono dei diritti reali minori, la proprietà assume un contenuto più limitato. In presenza di usufrutto non vi è più la piena proprietà poiché viene meno la facoltà di godere del bene. Alla scadenza dell'usufrutto o al momento della morte dell'usufruttuario la nuda proprietà e l'usufrutto si riuniranno nuovamente per restituire al proprietario le sue complete facoltà.

Con la vendita tradizionale il proprietario di una casa trasferisce ad altri la proprietà piena.
Con la vendita della nuda proprietà il venditore continua invece ad abitare la casa in qualità di usufruttuario. Condizione per poter chiudere l'affare è che vi sia un soggetto interessato a comprare nuda proprietà con i limiti che essa comporta e che non abbia necessità di occupare la casa acquistata.

Per stipulare il contratto che consenta la cessione la nuda proprietà si applicano le normali regole della compravendita. L'atto deve essere stipulato infatti in forma scritta davanti al notaio.

Nel contratto di nuda proprietà vi saranno due parti coinvolte: il compratore, che risulta l'effettivo titolare del diritto di proprietà sull'immobile (nudo proprietario); il venditore (usufruttuario), a cui resta l'usufrutto della casa, cioè il diritto di godere dell'immobile.

Perché vendere la nuda proprietà

Il trasferimento della nuda proprietà di un immobile con usufrutto, a fronte di una situazione di generale crisi economica, sta diventando una pratica sempre più diffusa. Spesso sono le persone anziane e senza eredi a ricorrere a questo tipo di affare.

Tali persone intendono ricevere liquidità dalla vendita dell'immobile, senza però rinunciare ad abitare la casa. In età avanzata prevale il desiderio di mantenere le proprie abitudini e le relazioni sociali acquisite in un determinato luogo.

Da un punto di vista giuridico si cede la nuda proprietà e si acquista il diritto di usufrutto sull'immobile, continuando ad abitarlo o decidendo di darlo in affitto. Rientra tra i diritti del venditore-usufruttuario quello di concedere l'appartamento in locazione ad altri.


Come la compravendita tradizionale, anche la cessione della nuda proprietà avviene a seguito della corresponsione di un prezzo, che consentirà al venditore-usufruttuario di acquisire una somma di denaro. Come meglio spiegheremo, il prezzo dell'immobile non sarà esattamente quello di mercato ma sarà calcolato in funzione dell'aspettativa di vita dell'usufruttuario.
Sono interessate a cedere la nuda proprietà quelle persone che sono disposte a vendere la loro casa per ricavare un capitale senza tuttavia doverla abbandonare.

Restando a titolo di usufruttuari potranno occupare l'immobile e ricavare del denaro che serva loro per molteplici usi: per migliorare il proprio tenore di vita, far fronte a delle spese che prima non si potevano sostenere o ancora accumulare del denaro sotto forma di risparmio.

Spesso si è mossi dall'esigenza di sostenere i propri figli ancora a carico, aiutarli negli studi o nella loro formazione professionale. Interessati a vendere la nuda proprietà sono genitori anziani spinti dall'intento di aiutare i figli adulti che in tempo di crisi non riescono a far fronte alle necessità della propria famiglia.

Perché acquistare la nuda proprietà

L'acquisto della nuda proprietà può essere vantaggioso per chi ha denaro da investire, ma non ha la necessità di un immobile da abitare a breve termine.

Si pensi a un genitore che desideri acquistare una casa da destinare in futuro ai propri figli.
I soldi investiti garantiranno magari tra 10 o 20 anni un immobile alla prole. Il nudo proprietario riacquisterà la piena proprietà dell'immobile allo scadere del termine prefissato o alla morte dell'usufruttuario.

Un altro vantaggio che rende appetibile acquistare la nuda proprietà è il fatto che il prezzo corrisposto per l'acquisto, come vedremo in seguito, è agevolato, in quanto sensibilmente più basso rispetto ai prezzi di mercato. Sarà così possibile acquistare una casa quando gli alti prezzi del mercato non consentirebbero di acquistarla.

Da tener presente inoltre che, con il trascorrere della vita dell'usufruttuario, la nuda proprietà dell'immobile è soggetto a rivalutazione. Un buon investimento sul lungo periodo considerato anche che le spese di manutenzione ordinaria e le spese condominiali resteranno a carico dell'usufruttuario.

Altro aspetto da considerare è che la nuda proprietà si può rivendere in qualsiasi momento, realizzando così un guadagno a fronte della rivalutazione dell'immobile collegata all'avanzare dell'età dell'usufruttuario.

Essendo a tutti gli effetti una compravendita, nel momento in cui ci si appresta ad acquistare la nuda proprietà con l'intendo di effettuare un investimento per il futuro, è bene considerare taluni aspetti:

- innanzitutto è necessario fare un'accurata valutazione dell'immobile da acquistare al fine di calcolare l'esborso da effettuare;

- considerare l'età del venditore che abiterà l'immobile in qualità di usufruttuario;

- tenere conto della provvigione da versare all'agenzia immobiliare, qualora ci si rivolga a degli intermediatori.

Nonostante negli ultimi anni la pratica di acquistare la nuda proprietà si stia sempre più diffondendo tra le persone di una certa età ma anche tra i giovani, in Italia si fatica ancora a ragionare su questo tipo di investimento e non lo si prende ancora in considerazione come una opportunità effettiva. In parte questo è dovuto alla scarsa conoscenza giuridica sull'argomento e in parte da un freno di tipo culturale, visto il morboso attaccamento diffuso nei confronti della casa e dei propri beni. Anche la considerazione del futuro e della propria morte da molti non è considerato argomento piacevole sul quale riflettere.

Come si calcola il prezzo della vendita della nuda proprietà

Per poter stabilire il prezzo della vendita della nuda proprietà è necessario in primo luogo far effettuare una perizia dell'immobile da un professionista del settore, al fine di individuare il valore stimato dell'immobile.


Il valore della vendita viene calcolato mediante l'utilizzo dei coefficienti percentuali che cambiano a seconda dell'età dell'usufruttuario e che sono contenuti in apposite tabelle predisposte dall'Agenzia delle Entrate e aggiornate periodicamente.

La riduzione del prezzo può andare dal 5% al 50% rispetto alle quotazioni di mercato, in modo inversamente proporzionale all'età del venditore.

Modalità di pagamento

La nuda proprietà può essere pagata secondo le seguenti modalità:

- per il 100% in contanti e in questo caso la somma di denaro verrà versata in sede di rogito davanti al notaio;

- parte in contanti e parte in rate mensili sotto forma di vitalizio (formula alla francese detta viager);

- totalmente in forma di vitalizio.

Quest'ultima opzione è sicuramente vantaggiosa per entrambe le parti poiché da un lato l'acquirente non dovrà versare il prezzo in un'unica soluzione e dall'altro il venditore percepirà una rendita mensile per il resto della vita. A garanzia del pagamento del vitalizio, il venditore potrà richiedere delle coperture assicurative come tutela.

Mutuo per l'acquisto della nuda proprietà

Nel momento in cui si acquista una casa con usufrutto, come del resto nel caso della compravendita tradizionale, si può non avere la disponibilità economica per far fronte alla spesa. L'acquirente della nuda proprietà, per effettuare l'investimento, deve spesso chiedere un finanziamento all'istituto di credito.

Il mutuo per comprare la nuda proprietà è il finanziamento concesso dall'istituto di credito per acquistare la sola nuda proprietà dell'immobile, esclusa la facoltà di godere dello stesso.
Poiché chi chiede il mutuo non è colui che vivrà nell'immobile, la concessione di un mutuo per finanziare l'acquisto nella nuda proprietà è più difficoltosa perché poco conveniente e troppo rischiosa per la banca.

Vediamo dunque come viene valutata la richiesta di mutuo effettuata dall'acquirente e a quali condizioni viene concesso.

Nella valutazione della richiesta ciò che interessa alla banca è che il valore dell'immobile da acquistare sia superiorealla somma da erogare. Il valore dell'immobile deve infatti essere sufficiente a coprire l'ammontare del debito. Ecco perché normalmente le banche per i mutui concedono al massimo l'80% del valore dell'immobile.

Tale requisito viene sempre soddisfatto in un mutuo per la nuda proprietà poiché il prezzo della compravendita è sempre inferiore al valore della casa.

Gli aspetti che rendono difficoltosi i mutui per casa con usufrutto sono altri e principalmente connessi all'età dell'usufruttuario che abita di fatto l'immobile per il quale è stato richiesto il mutuo.


Tale situazione fa sì che la banca necessiti di ulteriori garanzie per poter erogare il finanziamento. In una compravendita normale la banca si tutela con l'accensione dell'ipoteca; in caso di inadempimento del mutuatario la banca potrebbe rivalersi sull'immobile.

Con la nuda proprietà, invece, in caso di mancato pagamento del mutuatario, la banca non potrebbe esercitare il diritto di ipoteca sull'immobile dato il prevalente diritto dell'usufruttuario.
La banca dovrebbe attendere fino alla scadenza o al decesso dell'usufruttuario, periodo che le costerebbe notevoli perdite.

Usufruttuario datore di ipoteca

A quali condizioni, dunque, le banche accettano di concedere mutui per case con usufrutto?

Le banche, superano le difficoltà sopra descritte e accettano l'erogazione del mutuo per vendite di nuda proprietà solo in caso di partecipazione al contratto di finanziamento del venditore usufruttuario. In questo caso, anche il venditore, avrà degli obblighi ben precisi a suo carico.
Da un lato, avremo l'acquirente che deve pagare tutte le rate in maniera puntuale; dall'altro se il venditore usufruttuario vuole che il mutuo venga concesso deve dichiararsi terzo datore di ipoteca.

In caso di inadempimento da parte del mutuatario, sarà dunque l'usufruttuario a dover subentrare nel pagamento delle rate insolute. A questo punto il problema sarà dell'usufruttuario che si accollerà il pagamento in caso di morosità del nudo proprietario. Per alleggerire la posizione dell'usufruttuario si potrà inserire nel contratto di mutuo i nominativi di ulteriori garanti e coobbligati in modo tale che in ordine cronologico il venditore sia l'ultimo della catena a dover essere escusso.

Ovviamente, questo riduce ma non elimina i rischi a carico del venditore nell'ipotesi di morosità dell'acquirente. In caso di consenso dell'usufruttuario come terzo datore di ipoteca, a fronte del mancato pagamento delle rate, la banca potrà recuperare le somme dovute mettendo all'asta l'immobile.

In conclusione, se l'usufruttuario vuole vendere la nuda proprietà, dovrà accollarsi il mutuo, rischiando anche di perdere la casa definitivamente!

A quanto ammonta il mutuo per l'acquisto di una nuda proprietà

Per stabilire l'importo che sarà finanziato dalla banca, premesso che le parti possono stabilire liberamente il prezzo della vendita, è necessario sottrarre dal valore stimato dell'immobile il valore dell'usufrutto. Tale valore verrà determinato in base alle tabelle predisposte dal fisco tenendo conto delle aspettative di vita.

Ne consegue che più l'usufruttuario è giovane (e dunque maggiore è la durata dell'usufrutto), più avrà valore l'usufrutto e più basso sarà l'importo erogato dalla banca.
Maggiore sarà la durata dell'usufrutto minore sarà per la banca il valore della nuda proprietà.

Al contrario, più l'usufruttuario è anziano più il valore dell'usufrutto è statisticamente inferiore e quindi la nuda proprietà potrà essere venduta quasi a prezzo di mercato. L'entità della somma data a mutuo per la nuda proprietà viene dunque influenzata da tutte queste variabili.

Detrazione interessi fiscali passivi per mutuo acquisto nuda proprietà

Anche per il mutuo contratto per l'acquisto della nuda proprietà è possibile usufruire della detrazione fiscale Irpef del 19% sugli interessi passivi, prevista dalla legge.
Condizione necessaria per beneficiare di tale detrazione è che l'immobile acquistato abbia le caratteristiche di prima casa.

Questa agevolazione potrà sommarsi ad altre agevolazioni previste, come la riduzione delle imposte da pagare all'atto dell'acquisto.