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Mutuo condominiale: di cosa si tratta

In caso di spese ingenti da sostenere per la manutenzione dell'edificio anche un condominio può stipulare un mutuo. Vediamo come funziona e qual è la disciplina
Pubblicato il / Aggiornato il

Che cos'è un mutuo condominiale


Anche se privo di autonoma soggettività giuridica il condominio può fare richiesta di mutuo a un istituto di credito, al fine di finanziare l'esecuzione di lavori di rilevante importo.

Un mutuo condominiale è una forma di finanziamento che può essere richiesta da un intero condominio per far fronte ai costi necessari alla manutenzione delle parti comuni. Pensiamo al caso in cui un condominio debba eseguire dei lavori di ristrutturazione o di efficientamento energetico, come ad esempio il rifacimento del tetto o della facciata.

La ditta appaltatrice presenta un preventivo di spesa che per molti può risultare proibitivo.

Una valida soluzione è quella di chiedere un mutuo condominiale.
Sarà dunque il condominio stesso, rappresentato dall'amministratore, a fare richiesta all'istituto di credito. La possibilità di ottenere un prestito non è dunque riconosciuta solo ai privati che intendono acquistare o ristrutturare un singolo appartamento.

Mutuo condominiale
Per alleggerire i condomini, nel caso vengano approvate spese ingenti per interventi sulle parti comuni, si può ricorrere dunque, oltreché alla cessione del credito, nei casi in cui previsto, anche a un mutuo.

Quali sono le parti comuni del condominio


Gli interventi che possono comportare il ricorso a un mutuo condominiale hanno a oggetto le parti comuni dell'edificio. Sulla base di quanto stabilito dal codice civile, art 1117, si tratta di:

  1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio (4), le fondazioni, i muri maestri (5), i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari(6), le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili (7) e le facciate;

  2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune(8);

  3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori (9), i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Cerchiamo di capire a quali condizioni può essere richiesto un mutuo condominiale, se è necessario prestare una garanzia e quale sia il quorum assembleare da rispettare per poter approvare la decisione.


Quando è possibile richiedere un mutuo condominiale


Tenuto conto del fatto che per accendere un mutuo condominiale è necessario iscrivere ipoteca sulle parti comuni dell'edificio, sarà indispensabile interpellare tutti i condomini in proposito. La decisione non può essere presa in autonomia dall'amministratore, come accade invece per le decisioni relative alle spese relative alla piccola manutenzione di carattere ordinaria.

Mutuo lavori in condominio
Si dovrà pertanto convocare l'assemblea condominiale e per approvare la decisione sarà richiesta l'unanimità dei partecipanti al voto.

Sarà l'amministratore successivamente a doversi rivolgere alla banca al fine di ottenere il finanziamento ma egli non potrà prescindere da una decisione assembleare che lo autorizzi ad attivarsi.

Per qualunque tipologia di spesa venga stipulato un mutuo il rimborso delle rate deve essere suddiviso tra i condomini in base alle quote di proprietà, proprio come avverrebbe per il pagamento delle spese che si intende finanziare.

La banca che non abbia ricevuto il pagamento delle rate di mutuo può rivolgersi al condominio stesso aggredendo il fondo oppure il singolo condomino, avviando una procedura esecutiva.

Iscrizione dell'ipoteca in caso di mutuo condominiale


Una questione importante da affrontare quando si stipula un mutuo condominiale è l'iscrizione dell'ipoteca.
Questa viene iscritta sulle parti comuni purché esse possano essere autonomamente utilizzate; si pensi a un giardino, un parcheggio, a un cortile o all'abitazione del portiere.

Qualora non vi siano tali condizioni e dunque non vi siano parti comuni ipotecabili, si prospetta l'ipotesi di iscrivere ipoteca sui singoli immobili privati situati nel fabbricato.

Se i lavori rientrano nel Superbonus 110%


Nel caso in cui i lavori da eseguire rientrino nel Superbonus 110% introdotto con il Decreto Rilancio (si pensi a interventi di efficientamento energetico o miglioramento antisismico) per l'approvazione della delibera è sufficiente la maggioranza qualificata.

Afferma il Decreto Rilancio che le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi ammessi al Superbonus 110% e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.


Tipologie di mutuo condominiale


Distinguiamo due tipologie di mutuo condominiale.
Una tipologia di mutuo che un condominio può stipulare è il classico mutuo ipotecario con iscrizione dell'ipoteca su un bene del mutuatario.
Nel caso di condominio l'iscrizione avverrà sul bene comune o sulla singola proprietà.

Mutuo condominio
In alternativa c'è il mutuo chirografario per il quale non è necessaria l'ipoteca; in tal caso sono richieste altre forme di garanzia da parte del soggetto debitore.
Si pensi alla fideiussione, di difficile applicazione nell'ambito del condominio.
È improbabile che a garantire il credito si offra l'amministratore dello stabile o peggio un terzo.

L'amministratore, come abbiamo visto, su incarico dell'assemblea, si limita soltanto a chiedere i preventivi agli istituti di credito per valutare le condizioni applicate dalle singole banche e successivamente li sottopone all'attenzione dei condomini per la loro approvazione.

Da tenere a mente, infatti, che in caso di mancato rimborso della parte di rata spettante a ciascun condomino, tutti gli altri sono chiamati a rispondere a causa dell'inadempimento nei confronti della banca.


Le caratteristiche del mutuo condominiale


Le caratteristiche del mutuo sono simili a quelle concesse al singolo mutuatario.
Il mutuo potrà essere a tasso fisso, variabile o misto.

Il piano di ammortamento, ovvero, di rimborso delle rate cambierà in funzione della tipologia di tasso applicata. Se a tasso fisso le rate saranno sempre uguali; se a tasso variabile anche la rata cambierà in ragione delle variazioni del tasso.

Da considerare nella valutazione del mutuo anche le spese per l'istruttoria, la perizia, le spese notarili e quelle per la polizza di assicurazione.

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Mutuo condominiale
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