Mutuo condominiale

NEWS DI Mutui e assicurazioni casa04 Gennaio 2014 ore 00:28
Il mutuo può essere stipulato non solo da un privato per l'acquisto o la ristrutturazione di una casa, ma anche da un intero condominio, quando ci sono spese ingenti.
mutuo , condominio , mutuo chirografario
Arch. Carmen Granata

Quando si può stipulare un mutuo condominiale?


Il mutuo è una forma di finanziamento che può essere richiesta non solo da un singolo privato per l'acquisto o la ristrutturazione di una casa, ma anche da un intero condominio, quando bisogna far fronte alle spese per la manutenzione periodica delle parti comuni e queste sono particolarmente ingenti, per cui facendo ricorso ad un prestito è possibile renderle più leggere.

mutuo condominialeI condomini possono quindi stipulare in tal caso un mutuo iscrivendo un'ipoteca sulle parti comuni dell'edificio da ristrutturare che diventano garanzia per la banca o la società finanziaria. Si tratta di quelle parti come l'androne, il cortile, il giardino, i vani tecnici, ecc.

Per stipulare un mutuo ipotecario è necessaria l'unanimità dei votanti in assemblea condominiale, a meno che i lavori non siano necessari per la ricostruzione o il miglioramento del bene comune.
In tal caso, in sede di votazione, è sufficiente la maggioranza dei condomini, che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi di proprietà. Ciò ai sensi dell'art. 1108, ultimo comma, del codice civile, applicabile anche al condominio in virtù del richiamo operato dall'art. 1139 c.c..

In alternativa è anche possibile stipulare un mutuo chirografario, quindi simile ad un prestito ad personam, che non prevede un'ipoteca sull'edificio, ma un'altra forma di garanzia, come ad esempio la stipula di un'assicurazione sulla casa .

In questo caso è necessaria sempre l'unanimità dei votanti in assemblea. Anche la scelta della cifra da richiedere, del tasso d'interesse da applicare o della periodicità di rimborso delle rate, deve essere deliberata all'unanimità, per cui molte volte la pratica diventa lunga e difficile, per l'inevitabile difficoltà di trovare un accordo tra tutti i condomini. Le difficoltà aumentano con l'aumentare del numero dei condomini, per cui è più frequente che questa scelta venga fatta per lavori su piccoli condomìni.

Il mutuo condominiale chirografario può essere stipulato mediante la firma dell'amministratore pro tempore che rappresenta la totalità dei condomini.

Purtroppo, però, le somme che è possibile finanziare con questo tipo di mutuo non sono particolarmente elevate, viste le minori garanzie, e si aggirano di solito intorno ai 100.000 euro. La durata non è in genere superiore ai 72 mesi (6 anni). I tassi applicati sono pertanto più simili a quelli di un prestito a lungo termine che a quelli di un mutuo vero e proprio.

Le spese per il rimborso del mutuo saranno poi ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, trattandosi di un intervento relativo a un bene comune.

Per qualunque tipo di mutuo si decida di stipulare, comunque, la decisione deve essere presa in sede assembleare e non può essere stabilita autonomamente dall'amministratore, come per una normale spesa di gestione.


Caratteristiche del mutuo condominiale


Le regole per un mutuo condominiale sono in genere simili a quelle di un mutuo stipulato da un privato.

Il tasso d'interesse di un mutuo condominiale, che viene stabilito alla firma del contratto, può essere fisso, variabile o misto. Quest'ultima alternativa è quella preferibile, perché permette di bilanciare pregi e difetti dell'uno e dell'altro sistema.

mutuo condominialeAnche il piano di ammortamento, cioè la modalità di restituzione delle rate, può essere di vari tipi. Se il mutuo è stipulato al tasso fisso, le rate saranno tutte uguali. Nel caso del tasso variabile, invece, varieranno a seconda del tasso in vigore.

I parametri da stimare per valutare l'onere di restituzione all'istituto di credito sono:
- lo spread, che misura il ricarico e varia da banca a banca;
- il TAN, tasso annuo nominale, che fa riferimento solo al tasso d'interesse annuo;
- il TAEG, il tasso annuo effettivo globale, che comprende non solo il tasso d'interesse, ma anche le spese relative da pagare.

Ma, complessivamente, nel costo del mutuo, bisogna considerare tutta una serie di altre spese:
- le spese di istruttoria;
- le spese per la perizia redatta dal tecnico incaricato dalla banca;
- le spese notarili;
- eventuali spese di gestione;
- le spese per la stipula di una polizza assicurativa da scoppio e incendio del fabbricato.

Il mutuo condominiale presenta le caratteristiche di portabilità, nel senso che, nel caso in cui le condizioni siano ritenute non più convenienti, il condominio mutuatario può rinegoziarlo con la stessa banca o trasferirlo, mediante surroga, ad una banca con condizioni più favorevoli.

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