Modifica alle tabelle millesimali: ecco come fare

Il problema della modifica delle tabelle millesimali

In ambito condominiale la maggior parte delle spese viene ripartita fra i condomini nel rispetto del criterio dei millesimi di proprietà.

Non solo. Anche la costituzione della assemblea condominiale e le relative decisioni possono essere assunte con il raggiungimento dei quorum previsti ex legge, determinati in base proprio ai millesimi di proprietà.



Ne deriva che la determinazione delle tabelle millesimali è di fondamentale importanza in un contesto condominiale.

Data l'importanza di tali tabelle, queste devono essere allegate al regolamento condominiale e rese disponibili in caso di eventuali richieste di controllo da parte dei condomini.

Le tabelle millesimali sono obbligatorie

Al riguardo, è in primis importante precisare che, in luogo del criterio legale rappresentato dai millesimali, è possibile l'adozione di un accordo convenzionale.

Le spese non devono obbligatoriamente essere divise in base ai millesimi, poiché è possibile anche adottare accordi diversi, ovverosia convenzioni, con cui si attribuisce una maggiore o minore valore al singolo condomino, rispetto a quello che sarebbe determinato sulla base dei millesimi.

L'adozione di un accordo convenzionale deve essere approvata all'unanimità, trattandosi di una deroga rispetto ai criteri legali.

Cosa sono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali in concreto sono delle tabelle che contengono il rapporto fra le singole unità immobiliari con i rispettivi proprietari.

Tale valore è espresso in millesimi.

Ciò significa che i millesimi di proprietà rappresentano dei calcoli matematici e indicano il valore di ciascuna proprietà immobiliare esclusiva, ovverosia il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio.

La determinazione dei millesimi non è una procedura agevole ed è per questo che è affidata a un tecnico, il quale a seguito di sopralluogo, suddivide l'intero edificio in unità immobiliari e, successivamente, in vani.

A ciascuna quantità cosi ottenuta saranno poi applicati specifici coefficienti.



Il risultato è la redazione di un grafico in cui sono riportati dati tecnici, come superfici, grandezze ecc.

Non tutte le aree presenti in condominio sono comprese nel calcolo, come a esempio le aree non edificate o esterne all'edificio; sono viceversa computate nel calcolo anche le aree esterne se di proprietà esclusiva di singoli condomini.

Quando si può chiedere la revisione delle tabelle millesimali

In linea generale, la modifica delle tabelle può essere richiesta allorquando vi siano degli errori o al verificarsi di una alterazione del rapporto originario fra i valori delle singole unità immobiliari.

In altri termini deve trattarsi di incrementi o diminuzioni delle unità immobiliare per un valore pari a più di un quinto.

L'alterazione può verificarsi allorquando, a titolo esemplificativo e non esaustivo, si proceda con l'installazione di un ascensore o nelle ipotesi di demolizione o costituzione di un fondo contiguo o ancora allorquando siano modificati norme di carattere amministrativo e urbanistico legate alla viabilità ecc.

L'errore, invece, si configura allorquando sussiste una effettiva divergenza fra il valore effettivo e quello risultante dalle tabelle con riferimento alle unità immobiliari.

Al riguardo è importante precisare che l'errore, che consente la revisione delle tabelle millesimali, può avere una doppia natura: errore di fatto o errore di diritto.

Si configura un errore di fatto quando si è verificata una errata misurazione, ovverosia un errore c.d. materiale di calcolo.

L'errore che consente la modifica delle tabelle può essere anche c.d. errore di diritto, e consiste nella errata applicazione di un criterio di calcolo.

Quale maggioranza per la modifica delle tabelle millesimali

Le motivazioni per le quali si intende modificare la ripartizione dei millesimi di proprietà è di primaria rilevanza atteso che incide sul quorum necessario per l'approvazione da parte dei condomini.

In tale senso, infatti, si esprime l'art. 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile, il quale stabilisce che occorre:

• la maggioranza dei condomini intervenuti all'assemblea, che rappresentino almeno la metà dell'edificio condominiale, nel caso in cui le motivazioni a sostegno della revisione delle tabelle millesimali sia riconducibile a un errore o a una alterazione dell'assetto originario;
  
  
• l'unanimità in tutti gli altri casi e, in particolare, nel caso in cui i condomini si accordino per adottare accordi convenzionali e non legali (ovvero non espressamente previsti dalla legge ma assolutamente consentiti) come a esempio il pagamento delle spese secondo il criterio della parità.
  
  
  

Chi può decidere sulla modifica delle tabelle millesimali

Come per l'approvazione dei criteri millesimali anche l'eventuale revisione o modifica rientra nelle competenze che la legge riserva alla assemblea condominiale.

Tale precisazione non è priva di rilevanza giuridica, poiché stabilire la signoria dell'assemblea condominiale significa escludere l'analoga competenza dell'amministratore di condominio, che può eventualmente solo nominare un tecnico per procedere a un nuovo calcolo e, di conseguenza, al tecnico stesso.

L'approvazione dell'assemblea è fondamentale anche nel caso in cui a seguito di una revisione e/o modifica da parte del tecnico, sia stata redatta una nuova tabella in via provvisoria, ovverosia non ancora approvata dall'assemblea ancorché da questa voluta: qualsivoglia spesa deve essere ripartita nel rispetto di una tabella millesimale approvata dall'assemblea.

Quando si può richiedere la modifica giudiziale delle tabelle

Come rilevato, la modifica delle tabelle millesimali è una competenza riservata dalla legge direttamente all'assemblea condominiale.

Ciò nondimeno può accadere che non vi sia accordo fra i condomini con riferimento alla revisione dei valori millesimali.

In tali casi, è evidente che occorre superare tale impasse atteso che la sussistenza di un criterio per ripartire le spese è di fondamentale importanza in un contesto condominiale.

In caso di disaccordo fra i condomini, pertanto, la legge prevede la possibilità che la modifica dei criteri millesimali sia decisa non già dall'assemblea ma in sede giudiziale.

Ciò significa dunque che in caso di disaccordo la competenza dall'assemblea condominiale si trasferisce in capo al giudice ordinario competente.

Come si può chiedere la revisione delle tabelle millesimali al giudice

La modifica giudiziale della tabella millesimale presuppone l'installazione di un giudizio da parte di un singolo condomino da più condomini.

Con riferimento al soggetto convenuto in giudizio, la riforma condominiale nel 2012 ha introdotto una importante modifica.

Attualmente, infatti, è possibile citare in giudizio sia l'amministratore in qualità di rappresentante dell'intero condominio o, in alternativa, anche direttamente i condomini che abbiano manifestato un parere contrario alla modifica, che si intende chiedere al giudice.



Al riguardo è importante precisare che, nel caso in cui sia chiamato in giudizio l'amministratore, questi ha l'obbligo di informare direttamente e immediatamente l'assemblea.

La mancata comunicazione da parte dell'amministratore in favore dell'assemblea rappresenta causa di revoca del mandato.

Quando è possibile applicare la nuova tabella

L'applicazione temporale nella tabella millesimale, così come revisionata, è diversa a seconda del caso in cui la modifica sia stata approvata in sede assembleare o decisa dal giudice.

Nel primo caso se approvata in sede di assemblea, la nuova tabella si applica dal momento dell'approvazione. Se, invece, ai fini della modifica sia stato necessario l'intervento di un giudice, la nuova tavella avrà efficacia dal momento in cui la sentenza sia passata in giudicato, non è più impugnabile per decorrenza dei termini.

A riguardo è tuttavia importante precisare che, se la regola generale prevede il passaggio in giudicato della pronuncia che ha modificato la tabella, non è escluso che la revisione decisa possa avere anche efficacia retroattiva a partire dalla data di installazione del giudizio.

In tale senso occorre una domanda chi agisce in giudizio e ovviamente l'accoglimento di tale richiesta da parte del giudice.