Mediazione in condominio: cosa c'è da sapere

Mediazione condominio

L'introduzione nel nostro ordinamento giuridico dell'istituto della mediazione affonda le radici nel 2009, quando il Parlamento ha delegato il Governo a disciplinare la mediazione per le controversie civili.

In forza di tale delega, il Governo allora eletto ha emanato il decreto legislativo del 4 marzo 2010, n. 28, con il quale ha fornito una disciplina organica della mediazione.


La mediazione può definirsi come una negoziazione, ovverosia come una attività che prevede l'intervento di un terzo imparziale, finalizzata ad assistere due o più soggetti sia nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, sia nella formulazione di una proposta per la risoluzione del conflitto comprese le controversie condominiali (art. 1, lett. a, decreto legislativo del 4 marzo 2010 n. 28).

Mediazione obbligatoria condominio

In un primo momento, il decreto legislativo del 4 marzo 2010 n. 28 ha disciplinato l'istituto della mediazione, attribuendo carattere obbligatorio per determinati ambiti di materia, a partire dal mese di marzo 2011.

Nel 2012, a seguito della declaratoria di illegittimità costituzionale, dichiarata dalla Corte Costituzionale, la mediazione ha perso il carattere obbligatorio.

A breve distanza di tempo, soltanto nel 2013, con il c.d. Decreto del fare (decreto legge n. 69/2013), l'allora Governo in carica ha fatto un nuovo passo indietro in merito alla obbligatorietà della mediazione, reintroducendo il relativo onere di instaurazione di tale fase, prima di intentare una causa civile innanzi al giudice competente.

L'art. 5, Decreto fare, stabilisce che prima di esercitare un'azione in materia di liti, il condominioè tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione.
È bene precisare che non tutte le controversie condominiali sono soggette all'obbligo di instaurare la fase della mediazione in condominio.

Condominio mediazione obbligatoria

Quando la mediazione è obbligatoria nelle cause condominiali?

La mediazione condominiale è obbligatoria in caso di controversie condominiali che rientrano, ai sensi dell'art. 71, disp. att. c.c. al libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

Un elenco ampio, fra cui è possibile annoverare i problemi condominiali riguardanti, in generale le parti comuni, la modifica e la tutela della destinazione d'uso.


Altro importante filone di liti condominiali che sono soggette alla mediazione obbligatoria condominio riguarda le liti relative all'operato dell'amministratore di condominio (artt. 1129-1133 c.c.), in particolare aventi a oggetto spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea (art. 1134 c.c.), comprese quelle relative alla revoca e alla responsabilità di questi.


Nell'ambito della mediazione obbligatoria, rientrano altresì le questioni condominiali, aventi a oggetto la mediazione impugnazione delibera condominiale e il regolamento condominiale (artt. 70 e 72, disp. att., c.c.).

Rientrano altresì la lite condominio per questioni inerenti allo scioglimento del condominio (artt. 61 e 62 disp. att. c.c.), le tabelle millesimali (artt. 68 e 69, disp. att., c.c.), in materia di riscossione dei contributi condominiali (art. 63 disp. att. c.c.).

Procedimento di mediazione condominio

La procedura dellamediazione obbligatoria condominio si svolge innanzi un organismo di mediazione, iscritto nell'apposito registro presso il Ministero della Giustizia.

È importante precisare che nel corso dellamediazione condominio nomina avvocato è ex lege obbligatoria. È prevista, se autorizzato dall'assemblea, anche la partecipazione dell'amministratore condomino.

La mediazione non è pubblica ma si svolge in forma privata, con obbligo di un rigoroso rispetto della riservatezza in capo alle parti e al mediatore.

Tale obbligo vige anche allorquando il mediatore, al fine di pervenire a una soluzione, ritenga necessario incontrare separatamente le parti contrapposte.

Esito della mediazione condominio

In caso di mediazione condominio senza autorizzazione assemblea, al fine di consentire la partecipazione dell'amministratore è possibile ottenere una proroga della data di prima comparizione, previa presentazione di una istanza.

La complessiva durata della procedura di mediazione, in linea generale, non deve essere superiore a mesi tre, anche se nella pratica quotidiana si registrano casi in cui la durata è decisamente superiore.

Se all'esito della procedura si giunge a un accordo, il mediatore redige un verbale in cui è riportato o allegato il testo dell'accordo raggiunto fra le parti.


Tale verbale, una volta sottoscritto, costituisce titolo esecutivo.

In caso di esito negativo, anche a seguito di proposta di accordo da parte del mediatore, che deve essere approvata dalle parti coinvolte nel procedimento di mediazione, è possibile adire le vie giudiziarie, innanzi al giudice civile competente territorialmente.

La procedura deve intendersi conclusa senza il raggiungimento dell'accordo anche allorquando una delle parti non vi partecipi.

È importante precisare che anche nella consapevolezza dell'esito negativo della procedura ancorché non conclusa, non è possibile anticipare l'instaurazione di una controversia innanzi al giudice, ma occorre necessariamente che la procedura si concluda prima di adire il giudice civile.

Questioni particolari: a quale organismo di mediazione condominio rivolgersi

In linea generale, le parti possono scegliere di comune accordo l'organismo a cui rivolgersi.

Allorquando non sia possibile pervenire a una scelta comune, la scelta dell'organismo ricade sull'ente a cui l'apposita domanda è stata presentata prima in ordine temporale.

Costi della mediazione condominio

La mediazione come qualsivoglia procedura è soggetta ad appositi costi: in primis, per l'instaurazione della procedura sono previsti costi fissi per ciascuna delle parti.

Oltre a tali spese, occorre sostenere ulteriori oneri, quali in particolare l'indennità che da riconoscersi all'organismo di vigilanza, determinabile in base al valore della controversia.

L'ammontare complessivo di tale indennità è variabile, in quanto influenzato dall'eventuale esito positivo della procedura oppure, nel caso in cui si proceda con la mediazione nonostante non si controverta in materie in cui tale fase è obbligatoria.

Tale indennità non è dovuta, se si è ammessi al gratuito patrocinio.



In tal caso per accedere a tale agevolazione, i soggetti titolari non devono aver superato un reddito imponibile, in sede di dichiarazione dei redditi ai fini IRPEF, superiore a euro 10.628,16.

È importante precisare che il gratuito patrocinio non riguarda i compensi dovuti al legale nominato, atteso che la gratuità è prevista espressamente ed esclusivamente con riferimento all'indennità riconosciuta all'organismo di mediazione.

Nel complessivo computo delle spese per la procedura della mediazione, si annoverano anche le imposte.

Esiste una norma specifica?

In linea generale, non è prevista una norma che stabilisca espressamente la detraibilità di tali spese dalle imposte dirette.

Ciò nondimeno, per gli atti, documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di mediazione è stabilita l'esenzione dall'imposta di bollo e dall'imposta di registro (art 17, comma 2, D. Lgs n. 28/2010), entro il limite di valore di 50.000 euro nel caso di superamento di tale limite, l'imposta di registro è dovuta solo per la parte che eccede il citato importo.