Manutenzione straordinaria urgente e ruolo dell'amministratore

Amministratori di condominio state attenti a ciò che dite alle imprese!

Nel caso di lavori di manutenzione straordinaria urgenti, affidare l'incarico ad un'impresa obbliga al pagamento della fattura anche se non c'è stata l'autorizzazione assembleare.

L'esame di una sentenza del Tribunale di Roma, la n. 2935 dell'11 febbraio 2011, ci aiuterà a capire il perché di tale affermazione.

Prima d'ogni cosa però è bene domandarsi:
che cosa deve intendersi per urgenza?

Al riguardo è utile osservare che cosa dice la giurisprudenza in merito all'urgenza indicata dall'art. 1134 c.c.

La differenza concettuale tra urgenza di cui all'art. 1135 c.c. e quella contenuta nella norma suindicata è sostanzialmente inesistente visto è considerato che il riferimento è ad interventi eseguibili dall'amministratore o dal condomino al di fuori delle rispettive competenze.

Secondo la Cassazione, dunque, il concetto di urgenza, impiegato nell'art. 1134 cod. civ., viene ricavato dal significato proprio della parola, che designa la stretta necessità: la necessità immediata ed impellente.
Va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cass., Sez. 2^a, 26 marzo 2001, n. 4364); la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass., Sez. 2^, 12 settembre 1980, n. 5256).

L'amministratore, pertanto, può ordinare un intervento di straordinaria manutenzione e di conseguenza la relativa spesa quando vi sia una necessità impellente ed immediata di eseguirlo.
Tale necessità rende gravoso e contro producente rivolgersi all'organo normalmente deputato a prendere decisioni in merito, ossia l'assemblea.

Nel caso sotteso alla sentenza citata in principio (resa a seguito d'una opposizione a decreto ingiuntivo chiesto ed ottenuto da un'impresa nei confronti d'un condominio) il titolare d'una ditta otteneva la condanna della compagine condominiale per i lavori di manutenzione straordinaria effettuati sullo stabile a seguito dell'autorizzazione (provata in giudizio) ottenuta dall'amministratore.

Come mai non s'è ritenuto necessario il passaggio assembleare?
In poche parole: qual è il motivo di tale decisione?

Semplice: nel corso del giudizio s'è dimostrata l'urgenza di una parte dell'intervento effettuato e quindi la legittimità e sufficienza dell'ordine di esecuzione ricevuto dal mandatario del condominio.In particolare, si legge nel testo della pronuncia, l'urgenza di un intervento tempestivo per la riparazione del danno verificatosi nell'edificio (rottura di uno scarico in piombo posto sulla parte esterna del fabbricato, peraltro di difficile accesso) esclude, nel caso di specie, la necessità di una previa autorizzazione dei lavori da parte dell'assemblea condominiale, posto che, ai sensi degli artt. 1130 e 1135, tale decisione rientra nelle attribuzioni che l'amministratore può prendere autonomamente, così obbligando, di conseguenza, tutti i condomini. (Trib. Roma 11 febbraio 2011 n. 2935).