Questo sito utilizza cookie tecnici per annunci non profilati sulla tua esperienza di navigazione e cookie di terze parti per mostrarti invece annunci personalizzati in linea con le tue preferenze di navigazione. Per conoscere quali annunci di terze parti sono visibili sulle nostre pagine leggi l'informativa. Per negare il consenso dei soli cookie relativi alla profilazione clicca qui. Puoi invece acconsentire all'utilizzo dei cookie personalizzati accettando questa informativa. |
ACCETTA |
Nel caso di lavori di manutenzione straordinaria urgenti, affidare l'incarico ad un'impresa obbliga al pagamento della fattura anche se non c'è stata l'autorizzazione assembleare.
L'esame di una sentenza del Tribunale di Roma, la n. 2935 dell'11 febbraio 2011, ci aiuterà a capire il perché di tale affermazione.
Prima d'ogni cosa però è bene domandarsi:
che cosa deve intendersi per urgenza?
Al riguardo è utile osservare che cosa dice la giurisprudenza in merito all'urgenza indicata dall'art. 1134 c.c.La differenza concettuale tra urgenza di cui all'art. 1135 c.c. e quella contenuta nella norma suindicata è sostanzialmente inesistente visto è considerato che il riferimento è ad interventi eseguibili dall'amministratore o dal condomino al di fuori delle rispettive competenze.
Secondo la Cassazione, dunque, il concetto di urgenza, impiegato nell'art. 1134 cod. civ., viene ricavato dal significato proprio della parola, che designa la stretta necessità: la necessità immediata ed impellente.
Va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cass., Sez. 2a, 26 marzo 2001, n. 4364); la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass., Sez. 2^, 12 settembre 1980, n. 5256).
L'amministratore, pertanto, può ordinare un intervento di straordinaria manutenzione e di conseguenza la relativa spesa quando vi sia una necessità impellente ed immediata di eseguirlo.
Tale necessità rende gravoso e contro producente rivolgersi all'organo normalmente deputato a prendere decisioni in merito, ossia l'assemblea.
Nel caso sotteso alla sentenza citata in principio (resa a seguito d'una opposizione a decreto ingiuntivo chiesto ed ottenuto da un'impresa nei confronti d'un condominio) il titolare d'una ditta otteneva la condanna della compagine condominiale per i lavori di manutenzione straordinaria effettuati sullo stabile a seguito dell'autorizzazione (provata in giudizio) ottenuta dall'amministratore.
Come mai non s'è ritenuto necessario il passaggio assembleare?In poche parole: qual è il motivo di tale decisione?
Semplice: nel corso del giudizio s'è dimostrata l'urgenza di una parte dell'intervento effettuato e quindi la legittimità e sufficienza dell'ordine di esecuzione ricevuto dal mandatario del condominio.In particolare, si legge nel testo della pronuncia, l'urgenza di un intervento tempestivo per la riparazione del danno verificatosi nell'edificio (rottura di uno scarico in piombo posto sulla parte esterna del fabbricato, peraltro di difficile accesso) esclude, nel caso di specie, la necessità di una previa autorizzazione dei lavori da parte dell'assemblea condominiale, posto che, ai sensi degli artt. 1130 e 1135, tale decisione rientra nelle attribuzioni che l'amministratore può prendere autonomamente, così obbligando, di conseguenza, tutti i condomini. (Trib. Roma 11 febbraio 2011 n. 2935).
|
||
REGISTRATI COME UTENTE 341.850 Utenti Registrati |
Notizie che trattano Manutenzione straordinaria urgente e ruolo dell'amministratore che potrebbero interessarti
|
Richiesta di convocazione di un'assemblea straordinariaAssemblea di condominio - È possibile distinguere due diverse tipologie di assemblea condominiale: assemblea ordinaria annuale e assemblea straordinaria. Come richiederne la convocazione? |
Assemblea condominiale e la ratifica delle scelte dell'amministratoreCondominio - L'assemblea condominiale è il centro nevralgico delle decisioni sulle parti comuni, anche quando si tratta di ratificare scelte dell'amministratore. |
Assemblea ordinaria e assemblea straordinaria, quali differenze?Assemblea di condominio - Ai fini della gestione della vita all'interno di un condominio, lo svolgimento dell'assemblea condominiale è fondamentale. Essa può essere ordinaria o straordinaria |
Condominio: nessun compenso extra all'amministratore revocatoAmministratore di condominio - Nel caso in cui l'incarico dell'amministratore di condominio venga revocato non è previsto alcun compenso se l'assemblea è contraria alla proroga dei suoi poteri |
Lavori straordinari e compenso dell'amministratore di condominioCondominio - Nel caso in cui vengano deliberati interventi di manutenzione straordinaria, l'amministratore ha diritto ad ulteriori compensi solo se preventivamente concordati. |
Amministratore di condominio e servitùCondominio - L'amministratore di condominio non può agire in giudizio per ottenere il riconoscimento di una servitù perché questa azione non rientra tra i suoi poteri. |
Superbonus: il compenso dell'amministratore è agevolabile?Detrazioni e agevolazioni fiscali - In una Circolare, l'Agenzia delle Entrate spiega i casi in cui le spese per i compensi da versare all'amministratore di condominio possono rientrare nel Superbonus |
Preventivo approvato e difformità dei lavoriCondominio - Il codice civile distingue due tipi d'interventi manutentivi del condominio: quelli di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria. |
Compenso amministratore condominiale per l'assemblea straordinariaCondominio - L'amministratore di condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza tra l'amministratore e ciascuno dei condomini. |
Buonasera a tutti!Nel condominio in cui abito i servizi di pulizia e giardinaggio vengono svolti da un condomino che "in cambio" non paga spese condominiali.In realta tali servizi... |
Permetto che vivo in un palazzo di oltre 30 appartamenti(scala A e B), e sono un proprietario.Lo scorso anno ha incominciato ad comparire, dalla parete in comune con un altro... |
Ciao a tutti,Circa un anno fa ho acquistato su progetto un appartamento in un condominio di 6 piani che doveva essere costruito in cemento armato.Oggi si sono accorti che sono in... |
Un condominio dove gli appartamenti hanno riscaldamento indipendente, di quali interventi previsti dall'ecobonus possono usufruire?Sicuramente il cappotto termico.Poi devono per... |
Buongiorno,il mio appartamento è collocato per il 90% su un condominio, ma per un 10% all'interno di un diverso condominio (civico diverso).Mi chiedo: dovrò... |