Manutenzione ordinaria e straordinaria per evitare il degrado degli edifici

Prevenire il degrado degli edifici con interventi di manutenzione ordinaria

Gli edifici sono sistemi complessi di più elementi che nel tempo deteriorano a causa di diversi fattori legati non solo all'azione degli agenti atmosferici ma anche a problematiche strutturali risalenti al momento della costruzione.

Il trascorrere del tempo inevitabilmente lascia dei segni e provoca patologie di entità differente che, se trascurate, possono addirittura compromettere la stabilità della costruzione, la sicurezza di chi vive lo stabile.

I fattori che possono contribuire al degrado degli edifici sono diversi ma i più comuni sono gli errori progettuali, l'azione degli agenti atmosferici quali sole, vento, pioggia e neve, la scarsa cura e manutenzione ordinaria.

Ogni agente atmosferico comporta degli effetti diversi, il vento ad esempio con la sua forte spinta causa pressioni sulle superfici esterne dell'involucro edilizio con conseguenti depressioni interne, che nel tempo rende debole il rivestimento d'intonaco o di piastrelle, riduce la funzione protettiva dello strato, si generano fessure e micro lesioni, con conseguenti infiltrazioni di acqua piovana.


Le infiltrazioni generano a loro volta problematiche di carattere superiore, quindi gli interventi da di tipo ordinario, semplici e rapidi, non sono più sufficienti e si entra nell'ottica della manutenzione straordinaria, più costosa e complessa.

È bene quindi compiere dei controlli periodici e preventivi della struttura, a cominciare dalla copertura che è lo strato più esposto, per poi proseguire con le facciate, i balconi, gli infissi; una costante manutenzione ordinaria garantisce di sicuro un vantaggio economico e la buona salute dell'edificio.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

I tecnici del settore edilizio hanno bene a mente quali sono i lavori che riguardano la manutenzione ordinaria e quelli di carattere straordinario; i condomini e gli utenti degli appartamenti possono prendere contatto con uno di loro oppure recarsi presso il proprio Comune di appartenenza, settore urbanistico, e chiedere informazioni concernenti gli interventi che è possibile svolgere in autonomia oppure necessariamente alla presenza di un architetto, ingegnere o geometra, i quali dovranno anche elaborare una serie di carte per l'avvio di pratiche burocratiche.

Per manutenzione ordinaria si intende, dunque, la serie degli interventi volti a prevenire un guasto, lavori periodici atti a conservare gli immobili in condizioni d'uso adeguate e in sicurezza nei confronti del pericolo imminente, così da essere sempre utilizzati per gli scopi per i quali sono stati costruiti.


La manutenzione ordinaria comprende pertanto una serie d'interventi di riparazione, di rinnovamento o di sostituzione delle finiture degli edifici, di reintegro di qualche parte strutturale, di rimessa in efficienza degli impianti tecnologici esistenti, di ogni membro rientrante a far parte dell'edificato, incluse anche le aree di pertinenza, le recinzioni e i passi carrabili.

La manutenzione straordinaria riguarda invece lavori di entità superiore e che vengono svolti non periodicamente bensì una tantum, riguardano modifiche o integrazioni necessarie a tamponare il degrado persistente degli immobili, la messa a norma degli edifici e degli impianti secondo le prescrizioni di sicurezza antincendio, secondo la sicurezza dei luoghi di lavoro, il superamento di barriere architettoniche, insomma lavori che vanno a incidere strutturalmente e staticamente sull'involucro edilizio o anche all'interno di ogni singola unità residenziale.


Come già anticipato, prima di ogni intervento occorre confrontarsi con la normativa nazionale e locale, interfacciarsi con i tecnici del Comune dov'è situato l'immobile giacché la classificazione dei lavori varia secondo il luogo.

Riassumendo, si può considerare manutenzione ordinaria ciò che riguarda la riparazione, il rinnovamento, la sostituzione delle finiture degli edifici e degli impianti; per manutenzione straordinaria si intende l'insieme dei lavori di modifica di parti, anche strutturali, dell'edificio, poi anche il rifacimento dei servizi igienico sanitari e tecnologici.

Manutenzione ordinaria dpr 380

Normativa di riferimento per questo genere di lavori del settore edilizio è il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 ovvero il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001)


L'articolo 6, Capo I, Titolo II, riguarda l'attività di edilizia libera da potersi eseguire senza alcun titolo abilitativo, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Il comma a) di quest'articolo riguarda nello specifico gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera a), dunque, interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione ordinaria condominio

Un condominio è l'insieme di più unità abitative aventi una serie di spazi in comune da gestire e curare per evitare il deterioramento e danni più ingenti, occorre una valutazione costante dello stato di salute del tetto fino ai balconi, è necessario programmare inoltre delle scadenze per compiere dei lavori periodici, controllare lo stato di conservazione con una certa costanza per far sì che sia sempre tutto efficiente e che le funzioni per le quali è stato realizzato l'edificio non vengano mai meno.

La copertura è uno degli strati più importanti dell'edificio, da esso dipende la durata dell'intera costruzione, importante è il materiale di cui è costituito il manto; difatti, ciascuna sostanza è sollecitata in modo differente e reagisce diversamente con gradi di entità differente.


Il tetto di un fabbricato può essere composto di tegole, essere di metallo, possedere una guaina, ogni materiale non deve presentare delle fessure e capillarità giacché sono vie dirette per l'infiltrazione dell'acqua.

In un tetto di tegole si può riscontrare il disallineamento degli elementi di falda oppure dei terminali del colmo, il distacco dei raccordi delle canne fumarie, mentre in una copertura di metallo si può rilevare l'ossidazione delle lastre, la corrosione dei sistemi di fissaggio, poi nella guaina possono esserci rigonfiamenti, distacco di lembi, lesioni visibili.

Il consiglio è di compiere un'ispezione visiva autonoma ogni anno così da verificare qualche anomalia dello stato, poi ogni 5 anni è preferibile contattare un tecnico specializzato che possa, con la strumentazione adeguata, verificare in modo più accorto lo stato di conservazione del tetto.


Sempre in merito all'area circostante le coperture, sguardo va dato anche alle pluviali, ai punti di raccolta delle acque meteoriche, ai canali di gronda e all'imbocco delle pluviali, ciascuno di essi va liberato da fogliame e detriti vari per non occultare la via di deflusso della pioggia.

In seguito, è bene visionare le facciate, i balconi, il sistema murario, i tramezzi interni, i seminterrati, tutti gli infissi, i luoghi comuni condominiali, insomma è bene tenere a bada ogni membro del corpo edilizio.

Elenco lavori manutenzione ordinaria

Le finitureesterne di un edificio vanno riparate, rinnovate e sostituite secondo necessità, fermo restando lo stato di conservazione dei caratteri originari; occorre dunque ripristinare la tinteggiatura, gli intonaci, i rivestimenti delle facciate con materiali di stesse caratteristiche e colori preesistenti, la pulitura delle facciate, la riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, cancelli, serrande e porte d'ingresso, senza modificare la sagoma, i colori, il disegno, le dimensioni approvate in fase di progetto e costruzione iniziale.

La sostituzione parziale del manto di copertura, se questo è deteriorato, non deve naturalmente alterare la sagoma, la pendenza, le caratteristiche di copertura iniziali.


Segue la riparazione dei balconi, delle terrazze, delle ringhiere o parapetti, l'introduzione delle tende da sole e delle zanzariere per ovviare all'azione degradante del sole, il rifacimento delle pavimentazioni esterne, comprendendo anche quelle dei cortili, patii e cavedi, la riparazione delle recinzioni.

Dalle finiture esterne si passa a quelle interne, pertanto, i lavori di manutenzione ordinaria degli spazi interni riguardano la riparazione, il rifacimento delle pavimentazioni, il rinforzo dei solai, il rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti, delle tinteggiature, la sostituzione o coibentazione degli infissi, dei serramenti, l'inserimento del doppio vetro per ottimizzare l'isolamento termico e acustico.


Anche le partiture interne vanno osservate e nel caso rinnovate, l'apertura e chiusura di vani porta all'interno della stessa unità immobiliare, piccole opere murarie di carattere non strutturale, spostamento o realizzazione di arredi fissi nel rispetto dei rapporti di superficie e di aeroilluminazione dettati dai regolamenti edilizi comunali e nazionali.

La manutenzione ordinaria riguarda anche la sostituzione di sanitari, poi opere volte a mantenere in efficienza la parte impiantistica elettrica, idrica e di condizionamento.


Questo genere di opere avviene dunque sotto responsabilità del proprietario o di chi è chiamato a svolgere il lavoro, è bene comunque ricordare che per intonaci, rivestimenti ed elementi architettonici e decorativi riguardanti l'esterno, va compiuta prescrizione scritta al Comune prima dell'esecuzione.

Manutenzione ordinaria detrazione

Le detrazioni fiscali esistono anche per i lavori di manutenzione ordinaria purché questi riguardino parti comuni del condominio come tetti e lastrici solari, scale, portoni d'ingresso, cortili, porticati, ascensori, cisterne, fognature, altro.

Il bonus edilizia è stato prorogato per il 2017 dalla legge di Stabilità che prevede dunque una detrazione fiscale del 50% sia per gli interventi di manutenzione ordinaria di parti comuni sia per quelli di carattere straordinario.

È naturale che interventi di manutenzione ordinaria compiuti all'interno di ogni singolo appartamento, non beneficino del bonus fiscale, quindi operazioni svolte su garage, cantine, soffitte non danno diritto ad alcun tipo di detrazione.

L'articolo 1117, numeri 1,2 e 3 del Codice Civile definiscono meglio quali sono le parti in comune degli edifici, pone l'accento sul suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i cortili, le facciate.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, anche le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune come la portineria comprensiva dell'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi, i sottotetti destinati per le caratteristiche strutturali e funzionali, i così detti volumi tecnici.

Comuni sono anche gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, i relativi collegamenti che giungono ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini.

In seguito a una serie di osservazioni poste in luce, si può determinare di prevenire il degrado degli edifici con interventi di manutenzione ordinaria piuttosto che curare con operazioni più invasive e oltretutto costose.