Mancanza di tabelle millesimali

In tema di condominio negli edifici le tabelle millesimali rappresentano uno strumento di fondamentale importanza per il corretto funzionamento della compagine.

Esse esprimono un rapporto proporzionale tra le parti di proprietà comune e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Le decisioni in assemblea vengono adottate anche in relazione al numero di millesimi raggiunti (si pensi alla nomina dell'amministratore).

Le spese di gestione e conservazione dell'edificio sono suddivise tra i condomini in ragione dei millesimi (di proprietà o d'uso).

Tanti più sono i millesimi di riferimento della propria unità immobiliare, tanto più il condomino ha un peso specifico nella vita del condominio; ciò, è evidente, attiene sia alle decisioni da assumere che alla partecipazione alle spese.

Insomma grazie alle tabelle millesimali è possibile far funzionare correttamente l'assemblea e addebitare a ciascuno i costi nella misura corretta.

E se le tabelle non esistono?

Quello dell'approvazione delle tabelle è argomento che ha fatto litigare tantissimo.
Tutto ruota attorno alle modalità di approvazione.

Approvazione delle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali possono essere approvate dall'assemblea a maggioranza oppure necessitano del consenso di tutti i condomini?

La domanda, quasi un dubbio amletico, non ha avuto una risposta certa per anni.

Per i più le tabelle rappresentavano un atto negoziale di riconoscimento del valore della propria unità immobiliare, come tale necessitante del consenso di tutti i condomini.

Dall'agosto del 2010 la situazione è cambiata.

La Cassazione a Sezioni Unite n. 18477 del 09 agosto 2010 (Rv. 614401), dopo aver esaminato analiticamente i diversi orientamenti registratisi nel tempo, è peraltro giunta alla conclusione secondo la quale in tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., comma 2, e di conseguenza, non è in astratto fondato l'assunto della ricorrente secondo la quale sarebbe stato necessario, in presenza di un regolamento contrattuale predisposto dal costruttore, il consenso unanime dei condomini per la modifica delle tabelle millesimali ad esso allegate (Cass. 24 maggio 2013 n. 13004).

Approvazione, revisione e riforma

La legge di modifica della disciplina del condominio (la così detta riforma), è intervenuta anche sul tema delle tabelle e lo ha fatto incidendo materialmente solamente sul procedimento di revisione.

Ai sensi dell'art. 69, primo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

I primi commentatori della riforma si sono domandati: la revisione può avvenire a maggioranza nei casi indicati dall'articolo mentre serve l'unanimità per le altre ipotesi; e per l'approvazione?

Nel silenzio della legge di riforma si deve ritenere ancora valido quanto affermato dalle Sezioni Unite?

La Cassazione, prim'ancora dell'entrata in vigore della riforma, ha affermato che il legislatore (con la recente legge 11 dicembre 2012 n. 220 in vigore dal 18 giugno 2013) ha sostanzialmente recepito quanto l'insegnamento di cui alla sentenza delle S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando (art. 23, comma 1) l'art. 69 delle disp. att. c.c.. Tale norma, nel testo novellato, prevede appunto in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati e modificati all'unanimità; tuttavia questa regola generale (inesistente nel testo previgente) prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall'art. 1136, 2° comma c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) (Cass. 13 maggio 2013 n. 11387).

Non si dice nulla di espressamente riferito all'approvazione ma non dovrebbero esservi dubbi sulla possibile approvazione a maggioranza.

D'altra parte se per modificare un qualcosa che si assume errato non c'è bisogno del consenso di tutti i condomini, perché dovrebbe esservene bisogno per i casi di mancanza di tabelle?

Mancanza di tabelle e criteri di ripartizione provvisori

Che cosa accade se in un condominio mancano le tabelle millesimali?

Come ripartire le spese fintanto che non si giunga ad una loro adozione?

Al riguardo il Tribunale di Roma – in una sentenza sull'argomento resa in conformità ai precedenti pronunciamenti della Corte di Cassazione – ha affermato che in mancanza di tabelle millesimali regolarmente approvate l'assemblea ha il potere di deliberare a maggioranza una ripartizione provvisoria degli oneri contributivi, a titolo di acconto e salvo conguaglio, una volta attribuite le corrette carature millesimali agli appartamenti (Cass. n. 8505 del 22/4/05 e Cass. 24670/06), ciò in deroga al criterio legale previsto dagli artt. 1123 e 1124 c.c. Tale possibilità trova la sua ratio nella necessità che, pur in assenza di formali tabelle, il Condominio possa provvedere alla normale gestione dei beni comuni attraverso versamenti la cui entità, per ogni condomino, è provvisoria (Trib. Roma 22 giugno 2009 n. 13834).