Come inserire le locazioni brevi nella dichiarazione dei redditi

Locazioni brevi e dichiarazione dei redditi 2021

La prima cosa da sapere in tema di locazioni brevi è che se stiamo utilizzando il modello 730 precompilato 2021, i redditi derivanti dalla sottoscrizione di affitti di breve durata saranno già inseriti bel documento, sempre che si sia ricorsi alla prestazione di un intermediario immobiliare.

Ricordiamo che il modello 730 precompilato è disponibile a partire dal 10 maggio scorso sul sito dell'Agenzia delle Entrate.


Dichiarazione precompilata a parte ,dobbiamo ricordare che dal 1° giugno 2017 è stata introdotta un'apposita disciplina fiscale per le locazioni brevi.

Due sono gli aspetti che caratterizzano tale disciplina:

• La possibilità di beneficiare del regime alternativo della cedolare secca;
  
  
• l'assoggettamento del canone di locazione a una ritenuta d'acconto pari al 21%, a condizione che il contratto sia concluso a seguito dell'intervento di un intermediario immobiliare.
  
  

Con circolare del 12 ottobre 2017, numero 14/E/2017 l'Agenzia delle Entrate chiarisce alcuni aspetti fondamentali in merito.

Gli intermediari immobiliari

Tra gli intermediari abilitati a effettuare la ritenuta d'acconto, oltre alla classica agenzia immobiliare, figurano i portali online che gestiscono i contratti di locazioni brevi, soprattutto durante il periodo delle vacanze.

Più genericamente, l'intermediario è colui che interviene per consentire l'incontro tra domanda e offerta, nei pagamenti e negli incassi dei canoni di locazione.

Il compito dell'intermediario è quello di:

• comunicare i contratti conclusi mediante il loro intervento;
  
  
• applicare una ritenuta d'acconto pari al 21% del canone versato dal conduttore. Al locatore viene rilasciata la certificazione unica, ovvero la dichiarazione con la quale vengono certificate le ritenute operate dall'intermediario.
  
  

I dati riportati nella certificazione unica sono inseriti nella dichiarazione dei redditi precompilata.

Che cosa sono le locazioni brevi?

Per locazioni brevi si intendono le locazioni aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non è superiore a 30 giorni e pertanto non soggetti a obbligo di registrazione.

I contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa.

Il carattere breve è riferito al contratto di locazione e non all'immobile, in riferimento al quale potranno essere stipulati più contratti di locazione.


Secondo quanto stabilito dall'art. 1 comma 595 della Legge n. 178/2020 si presume la natura imprenditoriale dell'attività, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 immobili, per ciascun periodo di imposta.

Che cos'è la cedolare secca?

Si tratta del regime alternativo rispetto alla tassazione ordinaria Irpef.
In caso di opzione della cedolare secca si applicherà sul canone di locazione percepito un'imposta sostitutiva pari al 21% del reddito incassato.

La cedolare secca è riconosciuta anche nel caso in cui, oltre al godimento dell'abitazione, vengano proposti attività accessorie o servizi quali la fornitura della biancheria, la pulizia dei locali (come riportato nell'articolo 4 del DL 50/2017).

L'Agenzia delle Entrate, nella circolare citata del 12 ottobre 2017, allarga le possibilità anche all'utilizzo del wifi, aria condizionata e fornitura di utenze.

Sono esclusi invece la somministrazione di pasti, le guide turistiche o la messa a disposizione di auto a noleggio.

A cosa serve la ritenuta del 21%

Dunque, qualora il locatore abbia optato per il regime della cedolare secca, la ritenuta applicata del 21% varrà a titolo di imposta. Diversamente, ove cioè si applichi il regime ordinario Irpef con aliquota minima del 23%, viene considerata a titolo d'acconto.

Ricordiamo, inoltre, che con la nuova disciplina, entrata in vigore a partire dal 1° giugno 2017, la cedolare secca per gli affitti brevi può essere applicata anche ai seguenti casi:

• contratti di sublocazione stipulati dal sublocatore;
  
  
• contratti di locazione conclusi dal comodatario dell'immobile.
  
  
  

Come inserire le locazioni brevi nella denuncia dei redditi

Come si dichiara il reddito derivante da locazioni brevi di cui al D.L 50/2017?

Dove è indicato il reddito percepito a seguito della stipula di un affitto breve?

La casella utilizzata sarà diversa a seconda che il soggetto che percepisce il canone sia il proprietario (oppure titolare di un diritto reale sull'immobile) o il comodatario.

Nel primo caso il reddito sarà riportato nel quadro B come reddito fondiario se si tratta di una locazione stipulata nel 2020.
Qualora il soggetto che riceve il canone sia il sublocatore o il comodatario, il reddito sarà indicato nel quadro D come reddito diverso.

Si ricorda che la scelta in ordine alla cedolare secca può sempre essere modificata laddove si ritenga la tassazione ordinaria più conveniente.

Nel rigo F8 viene riportata la ritenuta effettuata dall'intermediario immobiliare.

Su quale cifra deve essere applicata la ritenuta del 21%?

La ritenuta deve essere applicata sull'importo del canone indicato nel contratto di locazione breve. Sono escluse eventuali somme previste a titolo di penale o caparra o deposito cauzionale.

Locazioni brevi stipulate direttamente tra locatore e conduttore

Qualora il contratto di locazione breve sia concluso direttamente tra locatore e conduttore, ovvero senza l'intervento di un intermediario nel pagamento, il locatore dovrà inserire a mano i dati nella dichiarazione dei redditi poiché il Fisco non sarà a conoscenza dei dati necessari, vista l'assenza di registrazione del contratto.