Casa in affitto, danni e risarcimento

Il proprietario dell'appartamento dato in locazione non risponde delle molestie al godimento del bene procurate al conduttore da parte di terzi.

Questo, in estrema sintesi, quanto statuito dal Tribunale di Roma, che, con una sentenza resa lo scorso mese di marzo, ha dato giustizia in un caso relativo a danni da infiltrazione occorsi un appartamento dato in affitto.

Prima d'entrare nell'esame del merito della pronuncia citata vale la pena premettere il contenuto dell'art. 1585 c.c. rubricato, per l'appunto, Garanzia per molestie.

Recita la norma:

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.

Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.

È chiaro, dunque, l'intento del legislatore: da un lato fare in modo che terzi estranei al rapporto contrattuale, che avanzano diritti sulla cosa, non possano recare molestie nel godimento della medesima.

Dall'altro liberare il locatore dalla responsabilità per molestie di terzi che nulla hanno a che fare con il bene oggetto della locazione lasciando comunque impregiudicata la possibilità del conduttore di agire direttamente contro gli stessi.

Nel caso di specie l'inquilino lamentava un danno da infiltrazioni provenienti dal terrazzo posto al piano superiore.

Tale terrazzo non era di proprietà del locatore.

Nonostante ciò gli chiedeva la remissione in pristino dello stato dei luoghi e la riduzione del canone per il minor godimento in cui era incorsa.

La causa veniva istruita a seguito di una serie di chiamate in giudizio, inizialmente da parte del proprietario convenuto e successivamente da parte, a sua volta, dei chiamati in causa anche per vicenda collaterali a quella che aveva dato origine alla contesa.

Il giudice adito, per ciò che concerneva le molestie le godimento del bene, ha dato torto all'inquilino attore.

A sostegno di questa presa di posizione si legge in sentenza che l'art. 1585 c.c., nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato e delle sue pertinenze, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo.

Se i terzi accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore, si configurano molestie di diritto per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi del comma 1 dell'articolo testé citato.

Nell'ipotesi invece in cui i terzi non avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è prevista ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi del comma 2 dell'art. 1585 c.c.

Ciò detto, si osserva che il caso in esame è riconducibile nel novero delle molestie di fatto, atteso che le infiltrazioni, che hanno determinato una minore utilizzabilità dell'appartamento, sono ascrivibili al fatto del terzo, il quale, lungi dal rivendicare qualunque pretesa giuridica, con il suo operato ha recato pregiudizio al godimento del conduttore.

Da ciò ne consegue, da un lato, il rigetto della domanda proposta nei confronti della locatrice, (…), non avendo quest'ultima alcun obbligo di garantire il conduttore dai comportamenti illeciti posti in essere da terzi (Trib. Roma 9 marzo 2011 n. 5198).