Casa in affitto, danni e risarcimento

La posizione dell'inquilino nel caso in cui l'unità immobiliare che ha preso in locazione subisca dei danni da parte di soggetti diversi dal proprietario.
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CasaIl proprietario dell'appartamento dato in locazione non risponde delle molestie al godimento del bene procurate al conduttore da parte di terzi.


Questo, in estrema sintesi, quanto statuito dal Tribunale di Roma, che, con una sentenza resa lo scorso mese di marzo, ha dato giustizia in un caso relativo a danni da infiltrazione occorsi un appartamento dato in affitto.


Prima d'entrare nell'esame del merito della pronuncia citata vale la pena premettere il contenuto dell'art. 1585 c.c. rubricato, per l'appunto, Garanzia per molestie.


Recita la norma:


Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.


Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.


È chiaro, dunque, l'intento del legislatore: da un lato fare in modo che terzi estranei al rapporto contrattuale, che avanzano diritti sulla cosa, non possano recare molestie nel godimento della medesima.

Dall'altro liberare il locatore dalla responsabilità per molestie di terzi che nulla hanno a che fare con il bene oggetto della locazione lasciando comunque impregiudicata la possibilità del conduttore di agire direttamente contro gli stessi.


CasaNel caso di specie l'inquilino lamentava un danno da infiltrazioni provenienti dal terrazzo posto al piano superiore.


Tale terrazzo non era di proprietà del locatore.


Nonostante ciò gli chiedeva la remissione in pristino dello stato dei luoghi e la riduzione del canone per il minor godimento in cui era incorsa.


La causa veniva istruita a seguito di una serie di chiamate in giudizio, inizialmente da parte del proprietario convenuto e successivamente da parte, a sua volta, dei chiamati in causa anche per vicenda collaterali a quella che aveva dato origine alla contesa.


Il giudice adito, per ciò che concerneva le molestie le godimento del bene, ha dato torto all'inquilino attore.


A sostegno di questa presa di posizione si legge in sentenza che l'art. 1585 c.c., nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato e delle sue pertinenze, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo.


Se i terzi accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore, si configurano molestie di diritto per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi del comma 1 dell'articolo testé citato.


Nell'ipotesi invece in cui i terzi non avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è prevista ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi del comma 2 dell'art. 1585 c.c.


CasaCiò detto, si osserva che il caso in esame è riconducibile nel novero delle molestie di fatto, atteso che le infiltrazioni, che hanno determinato una minore utilizzabilità dell'appartamento, sono ascrivibili al fatto del terzo, il quale, lungi dal rivendicare qualunque pretesa giuridica, con il suo operato ha recato pregiudizio al godimento del conduttore.


Da ciò ne consegue, da un lato, il rigetto della domanda proposta nei confronti della locatrice, (…), non avendo quest'ultima alcun obbligo di garantire il conduttore dai comportamenti illeciti posti in essere da terzi
(Trib. Roma 9 marzo 2011 n. 5198).

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  • Pippoz
    Pippoz
    Lunedì 13 Ottobre 2014, alle ore 22:14
    Sono conduttore di un appartamento mansardato.Da oltre 12 mesi gli abbaini hanno sviluppato crepe e, in caso di pioggia, l'acqua allaga il soggiorno.Il proprietario e il condominio sono in causa con il costruttore e stanno attendendo i lavori di bonifica che non procedono.Personalmente sto continuando a subìre i danni e non ho avuto alcun rimborso o agevolazione.L'inverno aggraverà il problema, cosa potrei fare?Grazie.
    rispondi al commento
  • Christian
    Christian
    Giovedì 15 Novembre 2012, alle ore 12:01
    Salve, sono il conduttore di un appartamento posto all'ultimo piano con travi a vista da circa 4 mesi.
    Con l'arrivo della stagione invernale mi sono accorto che si verificano continue infiltrazioni piovane dal tetto con riversamento delle acque sul contatore dell'energia elettrica, sulle plafoniere, sul condizionatore, sul piano cottura, sui fornelli, oltre ad aver rovinato la pittura del muro.
    Dopo svariate telefonate/mail la proprietà non è ancora intervenuta e pertanto mi son visto costretto a spedire una raccomandata con in copia l'ufficio tecnico del comune e l'ufficio igiene dell'ASL in cui dichiaravo di non pagare più l'affitto finchè non saranno ristabilite le condizioni di sicurezza.
    Inoltre ho scoperto che non si tratta di un problema a me circoscritto ma bensi anche ai conduttori degli appartamenti presenti sul piano della medesima proprietà e che si manifesta da più anni. rientra Volevo sapere se rientra nelle mie facoltà interrompere il pagamento del canone e se una volta effettuate eventuali interventi dovrò recuperare i pagamenti oppure no.
    Tra l'altro il comune mi ha detto che potrebbe valutare la possibilità di sospendere l'abitabilità dell'appartamento.
    Resto in attesa di una sua premurosa risposta. Grazie Saluti
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  • Mauro
    Mauro
    Mercoledì 7 Novembre 2012, alle ore 18:51
    Sono il locatore di un immobile. Il conduttore ha subito di recente un furto con danni agli infissi. Mi sono volontariamente proposto di contribuire al riparazione del danno per il 40% della spesa, fornendo un preventivo dal mio falegname di fiducia, per avere una garanzia sul lavoro effettuato. Il conduttore tuttavia ha chiesto al proprio falegname, a me sconosciuto. Io non sono favorevole alla sua decisione. Come debbo comportarmi? Posso prevalere o debbo ritirare la mia offerta, non avendo garanzie sul lavoro? La prego di rispondermi il più presto possibile, poichè la questione è bollente. Mille Grazie. Cordiali Saluti.
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    • Legale
      Legale Mauro
      Mercoledì 7 Novembre 2012, alle ore 20:27
      Per Mauro: gli infissi sono di sua proprietà e quindi lei ha tutto il diritto di farli agiustare da chi ritiene più ideneo a farlo
      rispondi al commento
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