Danni in condominio e ripartizione responsabilità fra proprietario e inquilino e condominio

Danni in condominio

La ripartizione delle responsabilità e il conseguente pagamento di possibili lavori di ripristino costituisce spesso motivo di livore, in particolare allorquando vi siano inquilini e affittuari che abitano contesti condominiali.


Ciò in quanto per eventuali danni cagionati, i soggetti chiamati a rispondere sono potenzialmente il proprietario l'inquilino e il condominio.

Le possibili situazioni che sono solite verificarsi sono molteplici e necessitano di una valutazione oggettiva del singolo caso concreto, sovente valutate da una ondivaga giurisprudenza.

Tenendo presente tale preliminare premessa è possibile delineare linee guida per tracciare i confini di responsabilità in caso di danni in condominio.

Le situazioni che possono verificarsi sono essenzialmente due: danni cagionati dall'inquilino alle parti comuni di un condominio e danni cagionati dall'inquilino a una unità immobiliare di altro condomini/proprietario.

Responsabilità dell'inquilino per danni al condominio

Che il proprietario sia responsabile nel caso di danni cagionati personalmente o da guasti derivanti dall'utilizzo della propria unità immobiliare è cosa nota.

Ma cosa accade in caso di eventuali danni arrecati alle parti comuni da un affittuario?

Il proprietario è sempre responsabile per i comportamenti negligenti del conduttore della propria unità immobiliare?

Per rispondere a tali interrogativi occorre operare un preliminare distinguo fra comportamenti di rilevanza penale e illeciti civili.

Nel caso di fatti aventi risvolti penali, come espressamente previsto dalla Costituzione, la responsabilità è personale e, pertanto, esclusivamente dell'inquilino che ha cagionato il danno.

Discorso diverso vale per comportamenti negligenti dai quali possono derivare richieste di risarcimento per danni alle parti comuni o alle unità immobiliari dei singoli proprietari.

Inquilino e parti comuni in condominio

In caso di danneggiamenti alle scale o alle mura causati da comportamenti maldestri dell'inquilino, la responsabilità e il conseguente obbligo di risarcimento dei danni è imputabile a questi, in via esclusiva.

È evidente che, nella diversa ipotesi in cui si debba procedere alla manutenzione e/o ricostruzione delle scale condominiali, i soggetti tenuti a tale obbligo di contribuzione sono chiaramente i proprietari delle singole unità immobiliari, tenendo conto della destinazione d'uso permanente o al godimento del bene, risultanti da criteri oggettivi di valutazione.

In tali circostanze, trova immediata applicazione quanto disposto dall'art. 2043 c.c. in tema di responsabilità per fatto illecito.


Tale norma disciplina la responsabilità per fatto illecito altrui e stabilisce che il fatto doloso o colposo cagionato ad altri obbliga chi lo ha commesso a risarcire il danno.

Ne consegue che, allorquando l'inquilino abbia fatto uso delle cose comuni in contrasto con quanto stabilito dalla legge o dal regolamento condominiale, questi ne risponde.

Ad analoghe conclusioni si giunge nelle ipotesi in cui il conduttore abbia agito in modo contrario alle facoltà concesse dal contratto di locazione.

Disponibilità giuridica del proprietario di immobile locato in condominio

Veniamo alla seconda ipotesi, ovverosia al caso in cui i danni cagionati dall'inquilino riguardino una altra unità immobiliare.

Chi è responsabile in tali casi?

Nel determinare il perimetro di responsabilità nel caso di danneggiamenti cagionati da inquilini, occorre tenere presente che, per legge, il proprietario dell'unità immobiliare concessa in locazione mantiene, anche in costanza di contratto, la c.d. disponibilità giuridica nonché la custodia delle strutture murarie e degli impianti presenti.

Obbligo di custodia proprietario immobile

Tale obbligo è espressamente previsto dal codice civile all'art. 2051, il quale statuisce: ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.


La citata norma stabilisce che chiunque abbia diritto di utilizzare un bene in custodia in forza di un titolo valido, è tenuto a risarcire l'eventuale danno cagionato dagli stessi beni salvo il caso in cui dimostri che l'evento è dovuto a un fatto imprevedibile e inevitabile.

Applicando tale norma al contesto condominiale, ne deriva che, al di fuori di responsabilità a titolo personale, in caso di nocumento a terzi anche se cagionato da una unità immobiliare concessa in locazione, il proprietario ne risponde nei confronti del condomino danneggiato.

Ciò nondimeno, il proprietario potrà, in ogni caso, rivalersi nei confronti del conduttore.

Danni all'affittuario in condominio

Ultima ipotesi, in linea generale, possibile, riguarda i danni cagionati all'affittuario da un condomino vicino.

Si potrebbe pensare che dall'obbligo di custodia, di cui all'art. 2051 c.c., che grava sul proprietario dell'unità immobiliare affittata, discenderenne anche un ulteriore dovere di rispondere dei danni cagionati al conduttore da altri condomini.

In realtà non è proprio così.

Responsabilità dell'affittuario e del proprietario in condominio

Non è possibile ritenere il proprietario dell'unità immobiliare sempre e comunque responsabile anche per comportamenti di altri condomini, nei confronti del proprio inquilino.

È evidente che sarebbe una responsabilità eccessivamente ampia, poiché il proprietario di certo non può garantire da comportamenti altrui.

La legge, infatti, all'art. 1585, secondo comma, c.c. stabilisce che il proprietario non è gravato dall'onere di garantire il conduttore dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.

In tali casi, il conduttore gode infatti di autonoma capacità di agire nei confronti del condomino che ha arrecato il danno.

Potere di agire dell'inquilino e proprietario

Si badi bene però che la legittimazione dell'inquilino ad agire nei confronti di altri condomini per i danni subiti riguarda esclusivamente le cose proprie.


Diversamente se il nocumento riguarda il bene immobile, ovverosia l'unità immobiliare concessa in locazione, come a esempio la struttura e i muri dell'abitazione, il conduttore non ha un potere d'azione verso il terzo, al fine di ottenere il risarcimento per tali danni.

In tal caso, la legittimazione permane in capo al proprietario dell'unità immobiliare.