Quando ci sono da pagare le spese condominiali inizia, tra gli interessati, un fuggi fuggi generale.
Se poi il pagamento riguarda le spese di un appartamento concesso in usufrutto o in locazione i contrasti tra gli interessati sono pressoché certi.
Spesso anche per somme irrisorie ma, come si suole dire, il problema non è rappresentato dai soldi quanto, piuttosto, dal principio.
Nel caso soggetto al giudizio della Corte di Cassazione, deciso con la sentenza n. 26831 dello scorso 14 dicembre, la questione ruotava attorno all'individuazione del soggetto tenuto al pagamento di 700 euro.
Non propriamente qualche spicciolo.
La lite è sorta tra il nudo proprietario e l'usufruttuario di un'unità immobiliare, o meglio:
il condominio creditore ha chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo contro il primo che, ritenendosi ingiustamente intimato al pagamento, s'è opposto chiamando in causa il secondo.
Il giudice di pace adito ha revocato il decreto e condannato a pagare l'usufruttuario.
Il motivo: ai sensi degli artt. 1004 e 1005 c.c., le spese di natura ordinaria sono a carico del titolare del diritto reale di godimento mentre solamente quelle straordinarie spettano al titolare del secondo.
Da qui il ricorso del condominio che, invece, continuava a ritenere obbligato il proprietario sulla base del fatto che le obbligazioni condominiali hanno natura propter rem; in sostanza paga chi è titolare dell'unità immobiliare.
Fatto, indubbiamente, vero ma che può trovare delle eccezioni di fronte alla presenza di altri diritti reali.
In tal senso la Cassazione, nel rigettare il ricorso della compagine, ha spiegato in primis che in materia condominiale l'esistenza di diritti reali o personali di godimento sulla singola unità immobiliare non è, di regola, irrilevante nei rapporti tra il proprietario e il condominio, come si desume sia dall'opponibilità erga omnes dell'usufrutto immobiliare, soggetto a trascrizione ex art. 2643, n. 2 c.c., sia dagli artt. 67, comma 3 disp. att. c.p.c., e 10, comma 1 della legge n. 392/78, che attribuiscono poteri diversamente calibrati di intervento in assemblea e di voto, rispettivamente, all'usufruttuario e al conduttore. In secondo luogo, hanno precisato gli ermellini, la giurisprudenza di questa Corte si è orientata nel senso di ritenere che in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, in applicazione degli artt. 1004 e 1005 c.c., il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiali, né può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge (Cass. n. 21774/08). (Cass. 14 dicembre 2011 n. 26831).
È bene evidenziare un aspetto che la lettura di questa parte della sentenza non evidenzia chiaramente. L'inquilino, per il fatto d'essere tale, ha il dovere, salvo diverso accordo, di pagare le spese condominiali individuate dalla l. n. 392/78.
Tale incombenza, però, ha valore solamente nell'ambito del rapporto proprietario-conduttore e non nei confronti della compagine che, invece, ha sempre il dovere di agire contro il proprietario.
Qualcuno potrebbe domandarsi: perché questa differenza tra usufruttuario e locatario?
Il motivo risiede nella diversa natura dei diritti sottesi alle loro posizioni: il primo è un diritto reale il secondo di natura obbligatoria.
Questo è elemento discriminante al fine di individuare il soggetto direttamente obbligato nei confronti della compagine.
Quando ci sono da pagare le spese condominiali inizia, tra gli interessati, un fuggi fuggi generale.
