L'assemblea e le spese extra condominiali

L'assemblea di condominio, tanto nella sede ordinaria, tanto in quella straordinaria, ha una competenza generale sulla gestione conservazione delle parti comuni dello stabile.È chiaro l'art. 1135 c.c. allorquando afferma che l'assemblea ordinaria deve esaminare ed eventualmente approvare il rendiconto di gestione (preventivo e consuntivo) presentato dall'amministratore, autorizzare le spese per lavori ordinari e straordinari e via discorrendo.Al di là delle competenze espressamente previste dalla legge l'assemblea è competente a fare proprie, ratificandole, tutte quelle iniziative dei condomini o dell'amministratore che non erano state preventivamente autorizzate e che, quanto meno in astratto, non rientrerebbero nelle loro competenze.In tal senso è stata chiara la giurisprudenza, di merito e di legittimità, allorquando ha affermato che è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorchà non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226) (Trib. Salerno 10 novembre 2009).Un esempio chiarirà il concetto.Si pensi all'amministratore che, senza alcuna obiettiva urgenza, disponga l'automatizzazione del cancello d'accesso ai box.I condomini riuniti in assemblea, indipendentemente dal fatto che quanto meno a livello generale quella spesa non era urgente e quindi non era di competenza dell'amministratore, al momento in cui se ne discuterà in assemblea potranno decidere di ratificarla, avallando, pertanto, l'operato del loro mandatario.Questa modalità d'azione, così come quella classica che consente all'assemblea di deliberare delle opere ancora da eseguirsi, è valida solamente per quelle spese che hanno specifica attinenza con le cose condominiali.Ciò vuol dire che l'assemblea non può decidere di sostenere una spesa ne ratificarne una effettuata dall'amministratore per finalità extra condominiali.Se l'assise deliberasse in tal senso la decisione dovrebbe essere considerata invalida e più nello specifico, come sottolineato dalla Suprema Corte di Cassazione dovrebbe considerarsi nulla, e non già semplicemente annullabile, la delibera dell'assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale, non rilevando in senso contrario che l'importo della stessa sia modesto in rapporto all'elevato numero dei condomini e alla entità complessiva del rendiconto (così Cass. 10 agosto 2009 n. 18192).L'esempio più ricorrente nella prassi è quello dell'assemblea che delibera a maggioranza di pagare le spese legali per un giudizio che l'amministratore asserisce di dover affrontare per questioni inerenti il suo incarico.In queste ipotesi, salvo il caso di accordo tra tutti i partecipanti al condominio, la deliberazione deve considerarsi nulla e come tale impugnabile in ogni momento da chiunque avesse interesse.