L'amministratore della comunione

Nella prassi quotidiana, non fosse altro per le maggiori difficoltà pratiche dovute alla gestione, si è soliti affrontare e analizzare le problematiche inerenti l'amministrazione del condominio ed il ruolo assunto in tale contesto dal soggetto chiamato a provvedervi, vale a dire l'amministratore.Accanto al condominio v'è la comunione intesa quale diritto di proprietà di più soggetti su un medesimo bene.Quando si parla di comunione, il pensiero, quasi automaticamente, va alla casa coniugale in comunione dei beni tra i coniugi oppure all'appartamento ricevuto in eredità dai figli a seguito del decesso del genitore proprietario.Pure l'immobile in comunione, così come l'edificio in condominio, necessita di interventi di manutenzione ai fini della sua migliore conservazione.La legge, a differenza dei così detti grandi condomini, ossia le compagini con più di quattro comproprietari, per i quali è necessario dotarsi di un amministratore, non prevede l'obbligatorietà di tale figura per la comunione.In realtà a ben leggere le norme dedicate alla comunione in generale, il codice civile al secondo comma dell'art. 1106 dispone laconicamente che:[à�€�] l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.Le maggioranze cui fare riferimento per giungere alla nomina dell'amministratore della comunione sono quelle indicate dall'art. 1105 c.c.Tale norma, composta da quattro commi specificatamente dedicati all'amministrazione della cosa comune, recita:Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.A differenza del condominio, in questo caso, le maggioranze nella comunione per la nomina dell'amministratore si calcolano solo per quote e non anche per teste.Nel condominio, si rammenta, per la nomina dell'amministratore è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino quanto meno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.)Salvo il caso in cui gli atti d'acquisto specifichino il valore delle quote, però, visto e considerato che la legge ne fa presumere l'uguaglianza (art. 1101, primo comma, c.c.), non si sbaglia nell'affermare che nel silenzio del titolo, maggioranze per quote e per teste coincideranno per cui, in tali casi, la nomina dell'amministratore sarà valida se riporterà il voto favorevole della maggioranza dei comunisti (così si chiamano i titolari di una quota del bene in comunione).A differenza dell'amministratore del condominio quello della comunione non ha compiti assegnategli ex lege.Ciò vuol dire, pertanto, che, come espressamente specificato dal succitato secondo comma dell'art. 1106 c.c. sarà l'assemblea della comunione a dovergli indicare compiti e quindi riconoscergli i corrispettivi poteri.La nomina giudiziale, infine, è consentita solo se necessaria al compimento di atti di amministrazione che diversamente non si riesce a compiere (art. 1105, quarto comma, c.c.) e non anche per il condominio nel caso di mancata nomina da parte dell'assemblea.