Perché scegliere un professionista per il Superbonus 110%
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L'effetto Superbonus 110%
Sta capitando sempre più di chiedersi se il super bonus 110%, emanato dallo Stato, sia davvero così come viene descritto (un'imperdibile opportunità) o se durante i lavori si possa incappare in qualche possibile imprevisto.
Come possiamo immaginare, molti hanno dedotto che si tratti di una trovata pubblicitaria in un periodo storico del tutto unico.
Così gli italiani, attratti dal forte richiamo della parola lavori gratuiti, si sono precipitati in una ricerca furiosa alla miglior ditta e al miglior tecnico che potesse garantire loro di approfittare dei vantaggi del Superbonus.
Tutto questo ha comportato uno stato agitazione e pressione nei confronti di ditte e tecnici, visti i tempi ridotti.
Il giusto approccio al Superbonus
Gli interventi da svolgere per poter accedere al Superbonus sono di efficientamento energetico e miglioramento sismico. Pertanto, dobbiamo sottolineare che parliamo di interventi importanti e non del tutto leggeri o poco invasivi.
Anziché correre nel rintracciare la miglior ditta che fornisca servizi chiavi in mano la domanda che bisogna porsi prima di chiedere preventivi è:
- Posso ottenere il superbonus?
- A chi posso rivolgermi per una consulenza di fattibilità?
- Nel caso in cui posso usufruire del bonus, cosa bisogna pagare?
Per rispondere a queste domande dobbiamo ricordare che gli attori protagonisti del Superbonus 110% sono i professionisti incaricati di gestire il progetto energetico, strutturale e fiscale.
L'iter di lavoro dei professionisti per il Superbonus 110%
Questa breve linea guida vuole indicare l'iter di lavorazione dei tecnici al fine di svolgere i lavori nella massima serenità e consapevolezza.
L'incentivo emanato dal governo prevede una serie di passaggi ben precisi, passaggi che i professionisti incaricati devono eseguire e portare a termine con chiarezza e competenza.
Il miglior modo per procedere all'ottenimento del superbonus è affidarsi a un professionista. Gli argomenti che risaltano immediatamente sono il progetto energetico, strutturale e fiscale gestionale.
Nello specifico, il commercialista verifica la situazione fiscale e parallelamente il progettista, architetto o ingegnere che sia, svolge la prima fase di analisi del fabbricato, fase vitale al fine di indicare la giusta strada da seguire.
I punti cardine che i professionisti affronteranno sono:
- Verifica della conformità urbanistica dell'immobile
- Studio di fattibilità dell'intervento e progettazione preliminare
- Progettazione definitiva e esecutiva
- Gestione fiscale del credito
- Direzione dei Lavori e Stato Avanzamento dei Lavori
Gestione e capienza fiscale, cosa sono?
È il primo approccio del lungo cammino affrontato da professionisti e committente.
La prima domanda da porsi è capire se la detrazione sia compatibile con il proprio regime fiscale e in caso affermativo quanto si può dedurre dagli eventuali lavori da svolgere.
Questa breve analisi, redatta dal commercialista, avvia il lavoro del progettista e dello stesso commercialista. Questi ultimi, si muovono secondo le indicazioni della capienza fiscale.
La capienza fiscale non è altro che la calcolazione di quante tasse si pagano in cinque o dieci anni. È come se assegnassimo un budget per l'importo massimo detraibile, oltre questo budget non avremmo incentivi.
È una fase vitale e consente la realizzazione di un documento sul quale i professionisti sviluppano uno studio di fattibilità.
Per il commercialista è fondamentale capire a quanto ammonta la capienza fiscale del committente al fine di poter realizzare un documento di fattibilità del credito e organizzare la finanza e valutare se pagare l'eventuale intero importo lavori, per poi detrarre, o cercare sin da subito acquirenti del credito.
Superbonus e verifica della conformità urbanistica dell'immobile
La prima regola del superbonus è la legittimità dell'immobile, ovvero tutto deve essere in regola. La conformità urbanistica è la verifica che il fabbricato sia in regola.
Questa analisi inizia con un accesso agli atti presso il Comune, il Genio Civile e il Catasto.
Gli enti amministrativi citati sono i regolatori ufficiali del territorio comunale e provinciale, dunque, essi possiedono tutti i Fascicoli dei fabbricati delle loro aree territoriali.
Richiedendo l'accesso agli atti si ha la possibilità di copiare tutti i documenti presenti, come anche le tavole di progetto depositate, per proseguire con la verifica della conformità urbanistica.
A volte si può incappare in documenti datati, ma con lavori svolti di recente.
La mancata comunicazione di inizio lavori in Comune crea una illegittimità, il fenomeno chiamato abusivismo. Verificare la conformità urbanistica è un passaggio inderogabile!
Questo compito spetta al tecnico incaricato, architetto o ingegnere, il quale verifica l'immobile confrontandolo con le tavole di progetto depositate in Comune e documenti catastali.
L'obiettivo è quello di non avere illegittimità urbanistica.
L'accesso agli atti
Questa procedura è una richiesta fondamentale per recuperare i documenti del fabbricato comprensivi di progetto definitivo, eventuali progetti architettonici e strutturali in variante, certificato di agibilità, certificato di collaudo, relazione geologica, se presente.
L'accesso agli atti è una richiesta onerosa e varia a seconda del Comune di riferimento. Si chiama diritto di segreteria e varia in base alla datazione dell'immobile per via della catalogazione in vari archivi comunali.
Se il nostro fabbricato è antecedente al 1942 e non abbiamo mai realizzato dei lavori, molto probabilmente non risulterà presso l'ufficio urbanistica del Comune e in Genio Civile. Il 1942 è l'anno in cui è nata la Legge Fondamentale dell'Urbanistica, la Legge 1150, che regolamenta il territorio con il Piano Regolatore Generale.
In caso di difformità urbanistica cosa può fare il nostro tecnico?
Avere un immobile illegittimo è un problema, in quanto ci ostacolerà quando andremo a intervenire sull'immobile con delle modifiche, manutenzioni oppure quando decideremo di venderlo. Molti cittadini, non sono neanche a conoscenza che il proprio immobile ha delle difformità e il rischio di scoprirlo in fase di eredità o di vendita è molto alto.
È cura del professionista incaricato redigere una pratica di sanatoria, laddove è possibile sanare l'abuso.
La sanatoria consente all'architetto di presentare un progetto dell'oggetto di abuso, dimostrare che è in regola con le varie normative dietro pagamento del diritto d'istruttoria, ovvero una multa.
Lo studio di fattibilità per il superbonus: cos'è e a chi serve?
Una volta accertata la conformità urbanistica e eventualmente aver realizzato la sanatoria, si può procedere con lo studio di fattibilità.
Lo studio prevede un primo approccio alla progettazione preliminare con il fine di definire gli interventi principali, stilare un computo metrico estimativo grossolano per calcolarne i budget e evidenziare la fattibilità del progetto.
Per il commercialista è fondamentale capire l'importo lavori per realizzare un documento di fattibilità del credito. Capirne l'ammontare dell'importo dei lavori può permettere di organizzare la finanza del committente e valutare la strategia di detrazione più interessante.
Per l'architetto e ingegnere è importante definire i punti cardini della progettazione e assegnare dei budget di spesa.
Superbonus e cessione del credito: come può essere gestito?
Attraverso lo studio di fattibilità del professionista, il commercialista può elaborare possibili combinazioni del credito e successivamente gestirle:
- Il committente paga le opere e detrae il 110% dell'importo in 5 e/o 10 anni;
- la ditta esegue lo sconto del 100% in fattura accollandosi le detrazioni;
- il committente paga le opere e vende il credito a un terzo interessato (Istituto di credito, Aziende);
- la ditta esegue uno sconto in fattura e il committente paga la restante quota delle opere, entrambi detraggono;
- la ditta esegue uno sconto in fattura, il committente paga una quota e il terzo interessato paga la restante quota dei lavori, tutti detraggono.
A chi presentare la documentazione per il Superbonus?
Attraverso il portale dell'Enea e l'Agenzia delle Entrate, il tecnico comunica la documentazione necessaria al fine di validare il cantiere.
Può essere fatto a cantiere in corso o ultimato. I documenti da inoltrare sono notevoli ma non c'è da preoccuparsi.
L'inoltro della documentazione rappresenterà ufficialmente la comunicazione dell'avvalersi del superbonus 110% e di conseguenza si potrà portare la documentazione in un istituto di credito per proporre l'acquisto del futuro credito.
In caso contrario si può ricevere un finanziamento per l'avvio del cantiere.
Il commercialista gestisce con cura tutto il fatturato e le rispettive ricevute di pagamento del cantiere per poter presentare il credito presso l'istituto di credito.
Superbonus: progettazione definitiva, energetica e sismica
Chiarito il punto fiscale e stabilita la strategia del credito si procede passando nuovamente il testimone all'architetto. Sarà cura del progettista incaricato di redigere il progetto definitivo da depositare in Comune e in Genio Civile nel caso di sismabonus.
È una fase importante in cui lacune, incomprensioni, anomalie dell'immobile incidono sulla responsabilità del tecnico incaricato e non sulla proprietà. In questa fase l'architetto incaricato dovrà essere scrupoloso e certosino perfino sul rilievo dell'edificio. La tolleranza di errore è del 2%.
L'obiettivo di questa fase è definire l'intervento con il massimo della precisione e redigere insieme alle varie tavole di progetto, il computo metrico generale definitivo, ovvero l'elenco delle lavorazioni e costi che il cantiere prevede.
Completata questa fase si può procedere con il protocollo della documentazione presso gli enti interessati e la successiva cantierizzazione.
Superbonus e direzione dei lavori
Avviato il cantiere, la direzione dei lavori, ovvero l'architetto incaricato, guida le ditte nella realizzazione e esecuzione dei lavori.
È compito dell'architetto redigere il progetto esecutivo e computo metrico esecutivo per aumentare il grado di precisione sui costi di cantiere e avere corrispondenza con le fatture delle ditte.
La direzione lavori comprende una buona e maniacale contabilità dei lavori attraverso il SAL Stato avanzamento dei lavori. Elencare i lavori eseguiti e pianificare quelli prossimi è fondamentale per la gestione dei pagamenti e il SAL aiuta il committente a comprendere l'avanzamento del cantiere e organizzare il flusso degli acconti.
Per gli interessati alla vendita del credito è fondamentale raggiungere il 30% del completamento del cantiere al fine della successiva vendita del credito.
I consigli per una buona pratica di Superbonus 110%
Una volta evidenziate le mansioni dei professionisti che operano sul superbonus, si comprende quanto sia semplice ma allo stesso tempo complessa la procedura per ottenere le detrazioni tanto ambite.
È fondamentale una figura di coordinamento che vada dallo studio di fattibilità alla direzione dei lavori, e che tuteli necessariamente l'interesse esclusivo del committente. Competenze ed etica che un architetto o un ingegnere possiedono e ne fanno una professione intellettuale.
Nel primo punto del contratto di affidamento professionale si legge che l'architetto tutela gli interessi del committente secondo scienza e diligenza e in piena autonomia, tenendo conto del livello scientifico raggiunto dalla sua professione, così come generalmente riconosciuto.
È il momento in cui molti aspetti possono essere chiariti in architettura.
È l'occasione per creare collaborazione e sinergia tra tecnici come architetto, ingegnere e geometra che da sempre hanno creato confusione sulle competenze e offuscato la mente del committente.
Tre figure con competenze differenti tra loro, estremamente fondamentali per un cantiere, che devono collaborare sempre con l'amore per l'architettura e con il fine del recupero del patrimonio storico del nostro Paese.
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