Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie. |
Nel caso di contestazione di opere di ristrutturazione o di semplici interventi di manutenzione deliberati dall'assemblea condominiale, la decisione che dev'essere impugnata è quella che li ha stabiliti e non quella con cui s'è deciso sulle relative spese.
Parola di Cassazione e di recente, del Tribunale di Savona che ha ribadito un orientamento espresso dagli ermellini qualche anno fa.
La controversia sorge anche in relazione alle spese per il funzionamento dell'impianto di riscaldamento conseguenti alla decisione del distacco da parte di alcuni condomini.
Prima d'entrare nel merito vale la pena ricordare la differenza sostanziale e profonda dei vizi d'invalidità delle deliberazioni assembleari.
Per lunghi anni è stato incerto quali delibere dovessero essere considerate nulle e quali annullabili.
C'è voluto un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Cassazione per portare chiarezza in materia.
Nella famosa sentenza n. 4806/05, la massima espressione della Corte nomofilattica ha specificato che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto.
Diversamente sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.
L'amministratore si dimentica di convocare un condomino? La delibera è annullabile.
L'assemblea decide di vietare ad uno dei proprietari l'uso del parcheggio? La decisione è nulla.
La differenza sta anche nei tempi d'impugnazione:
a) la delibera annullabile dev'essere impugnata entro trenta giorni dall'adozione (per i presenti dissenzienti ed astenuti) o dalla comunicazione (per gli assenti);
b) la decisione nulla può essere impugnata in qualunque momento, fatti salvo gli effetti della prescrizione per le azioni di restituzione e l'eventuale usucapione.
La riforma ha sostanzialmente recepito questo orientamento.
Quando s'impugna si deve stare attenti ad impugnare la deliberazione attinente all'oggetto della contestazione.
È questo il senso della decisione del Tribunale di Savona che s'è rifatto ad una decisione della Cassazione, la n. 1890 del 21 febbraio 1995, nella quale si diceva che in materia di condominio negli edifici, al potere dell'assemblea del condominio di deliberazione, nelle forme e con le maggioranze prescritte, l'esecuzione delle opere necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali, fa riscontro l'obbligo di ciascun condominio di contribuire alle relative spese, discendente dalla titolarità del diritto reale sull'immobile ed integrante un'obbligazione propter rem preesistente all'approvazione, da parte dell'assemblea, dello stato di riparto, ed in concreto direttamente correlato alla precedente deliberazione, di esecuzione delle opere.
Ne consegue che, quando la contestazione del condominio investa, prima ancora che il quantum dell'obbligo di contribuzione, il relativo an, è tale ultima deliberazione che deve essere impugnata; nel termine di decadenza di cui all'art. 1137, comma 3, c.c., ove si assuma essere la deliberazione affetta da vizi formali, perché presa in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, o da eccesso di potere o da incompetenza; svincolata da tale termine nel caso di delibera radicalmente nulla perché esorbitante dai limiti delle attribuzioni dell'assemblea o concernente innovazioni lesive dei diritti di ciascun condominio sulle cose o servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi) (Trib. Savona 5 giugno 2013).
Nel caso di specie il condomino impugnava una delibera di ripartizione delle spese del riscaldamento quando, invece, contestava l'operazione di distacco.
Insomma nell'agire in giudizio il condomino aveva impugnato la deliberazione sbagliata.
|
||
REGISTRATI COME UTENTE 309.240 Utenti Registrati |
Notizie che trattano Lavori condominiali e contestazione delle deliberazioni che potrebbero interessarti
|
Condomino non può impugnare delibera con cui si stabilisce fargli causa
Condominio - Il condomino contro il quale il condominio inizia una causa, o alla cui azione la compagine decide di resistere, non può votare all'assemblea che lo riguarda.
|
La delibera condominiale è nulla o annullabile? Lo decide il giudice, entro certi limiti
Assemblea di condominio - Se una deliberazione adottata da un'assemblea condominiale debba essere considerata nulla o annullabile lo decide il giudice, salvo i casi previsti dalla legge.
|
Delimitazione del parcheggio condominiale
Condominio - Se un condominio è dotato di area a parcheggio comune, l?assemblea, legittimamente ed al fine di disciplinarne l?uso, può decidere di delimitarla
|
Delibera assemblea condominiale: quando può essere nulla o annullabile
Assemblea di condominio - Differenza tra delibera nulla o annullabile; quando i condomini possono impugnare una delibera e quali sono i termini da rispettare per invocare l'invalidità.
|
Che cos'è una delibera condominiale programmatica?
Assemblea di condominio - L'assemblea di condominio può decidere su un argomento, oppure può decidere che su quell'argomento deciderà in seguito. In tal caso si ha una delibera programmatica.
|
Lavori straordinari di notevole entità in condominio
Manutenzione condominiale - I lavori straordinari non sempre sono di notevole entità, quindi non sempre si applica la maggioranza qualificata ex art. 1136, co.4. Nel dubbio, deciderà il giudice.
|
La modifica delle tabelle millesimali contrattuali
Tabelle millesimali - La modificazione delle tabelle millesimali contrattuali deve avvenire con il consenso di tutti i condomini.Diversamente la deliberazione di modifca è nulla.
|
Quando si può ottenere la sospensione dell'efficacia della delibera condominiale
Assemblea di condominio - L'impugnazione della delibera condominiale non comporta automaticamente la sospensione della sua efficacia. Come fare per ottenerla e quali sono i presupposti?
|
Quando è nullo l'acquisto di un immobile abusivo?
Comprare casa - Quali sono i rischi per chi compra casa se nell'atto di compravendita non viene fatta menzione dei titoli abilitativi? Cosa succede in caso di immobile abusivo?
|
Buongiorno a tutti,avrei bisogno di un vostro consiglio in quanto mi trovo in una situazione di stallo con i lavori di manutenzione del mio appartamento.Trattasi un appartamento...
|
Abito in un codominio composto da quattro appartamenti con complessivi 7 proprietari;durante le ultime piogge, nel mio appartamento c'è stata una vistosa...
|
Buongiorno,abito in un condominio recente, la costruzione è terminata nel 2010.Si sono formate delle crepe nei muri esterni, a detta del costruttore di assestamento.Un...
|
Salve,ho da poco in un fondo commerciale (contesto condominiale) tolto il controsoffitto in rete metallica e credo malta (pesa tantissimo) e ho rinvenuto sotto, le travi portanti...
|
Ciao a tutti,vorrei sapere qual'è la maggioranza qualificata in una assemblea condominiale per deliberare sulla attribuzione di spazi comuni (parcheggi).grazief.
|