Lavori condominiali e contestazione delle deliberazioni

Nel caso di contestazione di opere di ristrutturazione o di semplici interventi di manutenzione deliberati dall'assemblea condominiale, la decisione che dev'essere impugnata è quella che li ha stabiliti e non quella con cui s'è deciso sulle relative spese.

Parola di Cassazione e di recente, del Tribunale di Savona che ha ribadito un orientamento espresso dagli ermellini qualche anno fa.

La controversia sorge anche in relazione alle spese per il funzionamento dell'impianto di riscaldamento conseguenti alla decisione del distacco da parte di alcuni condomini.

Prima d'entrare nel merito vale la pena ricordare la differenza sostanziale e profonda dei vizi d'invalidità delle deliberazioni assembleari.

Nullità e annullabilità delle deliberazioni

Per lunghi anni è stato incerto quali delibere dovessero essere considerate nulle e quali annullabili.

C'è voluto un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Cassazione per portare chiarezza in materia.

Nella famosa sentenza n. 4806/05, la massima espressione della Corte nomofilattica ha specificato che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto.

Diversamente sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.

L'amministratore si dimentica di convocare un condomino? La delibera è annullabile.

L'assemblea decide di vietare ad uno dei proprietari l'uso del parcheggio? La decisione è nulla.

La differenza sta anche nei tempi d'impugnazione:

a) la delibera annullabile dev'essere impugnata entro trenta giorni dall'adozione (per i presenti dissenzienti ed astenuti) o dalla comunicazione (per gli assenti);

b) la decisione nulla può essere impugnata in qualunque momento, fatti salvo gli effetti della prescrizione per le azioni di restituzione e l'eventuale usucapione.

La riforma ha sostanzialmente recepito questo orientamento.

Contestazione della delibera giusta

Quando s'impugna si deve stare attenti ad impugnare la deliberazione attinente all'oggetto della contestazione.

È questo il senso della decisione del Tribunale di Savona che s'è rifatto ad una decisione della Cassazione, la n. 1890 del 21 febbraio 1995, nella quale si diceva che in materia di condominio negli edifici, al potere dell'assemblea del condominio di deliberazione, nelle forme e con le maggioranze prescritte, l'esecuzione delle opere necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali, fa riscontro l'obbligo di ciascun condominio di contribuire alle relative spese, discendente dalla titolarità del diritto reale sull'immobile ed integrante un'obbligazione propter rem preesistente all'approvazione, da parte dell'assemblea, dello stato di riparto, ed in concreto direttamente correlato alla precedente deliberazione, di esecuzione delle opere.

Ne consegue che, quando la contestazione del condominio investa, prima ancora che il quantum dell'obbligo di contribuzione, il relativo an, è tale ultima deliberazione che deve essere impugnata; nel termine di decadenza di cui all'art. 1137, comma 3, c.c., ove si assuma essere la deliberazione affetta da vizi formali, perché presa in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, o da eccesso di potere o da incompetenza; svincolata da tale termine nel caso di delibera radicalmente nulla perché esorbitante dai limiti delle attribuzioni dell'assemblea o concernente innovazioni lesive dei diritti di ciascun condominio sulle cose o servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi) (Trib. Savona 5 giugno 2013).

Nel caso di specie il condomino impugnava una delibera di ripartizione delle spese del riscaldamento quando, invece, contestava l'operazione di distacco.

Insomma nell'agire in giudizio il condomino aveva impugnato la deliberazione sbagliata.