Valutazione immobiliare

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Prima di procedere ad una valutazione del proprio immobile, alcuni concetti relativi al mondo dell'economia, specificatamente alla sua branca dell'estimo.
17 Gennaio 2012 ore 13:24
Arch. Ilenia Pizzico

Volete vendere casa? State dando uno sguardo al mercato immobiliare ma non avete un'idea precisa di quale sia la situazione nel mercato immobiliare?

Alcune teorie estimative potrebbero aiutarvi nella valutazione.

L'estimo è, innanzitutto, una disciplina economica volta allo studio e alla determinazione del valore di mercato di un bene o di un servizio.

Il bene, nel nostro caso, un immobile, viene valutato in base a delle caratteristiche che ne permettono una comparazione sul mercato: il valore di mercato, ossia a quanta moneta corrisponde il bene sul mercato; il valore complementare, ossia il valore di una porzione del bene stesso; di trasformazione, cioè il valore che gli si attribuisce in seguito alla trasformazione; di surrogazione, ossia le spese necessarie per sostituire il bene con altri in grado di svolgerne la stessa funzione; il valore convenzionale, per affitti ad equo canone; il valore di capitalizzazione, dato dal prodotto tra il reddito prodotto dal bene negli anni e il saggio di capitalizzazione.

Infine il costo di produzione, ossia le spese sostenute per produrre il bene.

Non appena acquisite le suddette informazioni, si sceglie la tipologia di procedimento da attuare per ottenere la valutazione dell'immobile.

La prima consiste nel procedere in modo sintetico comparativo, ovvero reperendo dati storici relativi ai prezzi di mercato di beni analoghi.

La seconda è il metodo sintetico per valori tipici: si esaminano le caratteristiche del bene che determinano il prezzo di mercato.

Infine il metodo analitico, con l'attualizzazione ad opportuno saggio dei redditi netti, futuri, ordinari, continuativi, costanti e medi.

Per i non addetti al settore, qualora queste definizioni dovessero apparire difficili da comprendere, un perito potrebbe essere di notevole aiuto.

Ad essi, consiglio comunque di effettuare una stima per confronto diretto: si avrà così una valutazione dell'immobile, abbastanza attendibile, fornita attraverso lo studio delle caratteristiche intrinseche di immobili simili, quindi esposizione, orientamento, qualità delle finiture, numero dei vani, in relazione all'area in cui sorgono, quindi presenza di servizi, distanza dalla città, qualità del vivere, etc.

Nel caso in cui si dovessero riscontrare perplessità e dubbi, il perito immobiliare è la figura idonea a svolgere questo tipo di lavoro.

Egli provvederà a redigere la valutazione attraverso lo studio delle caratteristiche: fornendo i dati generali sull'immobile, se si tratta quindi di un monolocale o di una villa ad esempio, l'identificazione catastale, con il comune, mappa, foglio e particella, i dati descrittivi, quindi anno di costruzione, stato di vetustità, sismicità, numero dei vani, etc., si avrà una valutazione esatta, certa, sull'unità immobiliare in questione.

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