La trascrizione del regolamento condominiale

Parlando del regolamento condominiale spesso s'è detto che il codice civile non ne fornisce una definizione. La dottrina e la giurisprudenza hanno chiarito che il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione (accettazione da parte dei singoli acquirenti delle unità immobiliari condominiali del regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio oppure deliberazione dell'assemblea dei condomini votata con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.), si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio, che ne disciplina la vita e l'attività come ente di gestione (ferma l'inderogabilità di alcune norma concernenti specifici aspetti della disciplina legislativa), come atto volto ad incidere su di un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico con un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini (Scorzelli, Il regolamento di condominio, Fag,2007 conf. Cass. 29 novembre 1995 n. 12342). La peculiarità del regolamento contrattuale sta nel fatto che esso, essendo sottoscritto da tutti i condomini, è equiparabile ad un vero e proprio contratto. Ciò vuol dire che le parti, accettandolo, possono limitare i propri diritti sulle parti di proprietà esclusiva o su quelle in condominio. Per quanto riguarda la prima ipotesi è il caso del regolamento contrattuale che contiene una clausola che vieta la destinazione di un'unità immobiliare a ristorante o impone il divieto di detenzione di cani. Quanto alle parti comuni si faccia riferimento alla clausola che destina il lastrico solare all'uso esclusivo dei condomini proprietari delle unità immobiliari ubicate all'ultimo piano o che imponga diritti di passaggio su parti dell'edificio, ecc. A seconda del divieto o dell'onere presente quel contratto, per avere efficacia anche nei confronti dei terzi (si pensi a futuri acquirenti degli appartamenti) dev'essere trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari. La mancanza della trascrizione non inficia la validità del regolamento: semplicemente non lo rende opponibile a terzi estranei a quel rapporto contrattuale. Se Tizio acquista da Caio e non sottoscrive nà? accetta un regolamento non trascritto non gli si potrà imporre di non usare il lastrico in uso esclusivo a Sempronio. Se, invece, v'è la trascrizione essa rende il regolamento opponibile al di là dell'accettazione: la pubblicità dell'atto, infatti, lo rende sempre conoscibile a tutti. Come dire: mal per chi non s'è informato. La trascrizione, tuttavia, è procedura che riguarda solamente la proprietà e gli altri diritti reali indicati dall'art. 2643 c.c. I regolamenti contrattuali, spesso, non disciplinano diritti reali ma si limitano a stabilire oneri e obblighi a carico delle parti. In tal caso il regolamento non può essere trascritto e dev'essere sempre accettato da ogni acquirente per mantenere la sua validità. In tal senso è pacifico in seno alla Corte di Cassazione che con il regolamento condominiale possono esser costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l'ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento o l'esercizio dei diritti del proprietario dell'unità immobiliare. Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un'obbligazione "propter rem", non trascrivibili. Il divieto di adibire l'immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è inquadrabile in quest'ultimo istituto (Cass. 5 settembre 2000 n. 11684).