Tabelle millesimali, approvazione e assenza
È tramite le tabelle millesimali che si può valutare esattamente il valore proporzionale delle singole unità immobiliari rispetto alle parti di proprietà comune dell'edificio.
Le tabelle consentono di calcolare con esattezza:
- i quorum costitutivi e deliberativi necessari per il regolare svolgimento dell'assemblea e le deliberazioni;
- la misura delle spese che ognuno deve corrispondere in relazione a gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Nella sostanza le tabelle millesimali trasformano il volume o la superficie delle varie unità immobiliari in un valore espresso in millesimi, laddove la somma 1000 indica il valore complessivo dell'edificio.
Le tabelle millesimali possono essere quindi definite come uno strumento che in condominio è utile (sarebbe meglio dire fondamentale) per la ripartizione delle spese e per il regolare funzionamento dell'assemblea.
Esse possono essere approvate:
- sicuramente con l'accordo di tutti i condòmini;
- se conformi ai criteri legali indicati in maniera generale e astratta dalla legge (art. 1118, 1123, 1124, 1126 c.c. e 68, 69 disp. att. c.c.) anche in assemblea a maggioranza (su tutte in tal senso Cass. SS.UU. n. 18477/2010);
- tramite un'azione giudiziaria (solitamente utilizzata laddove non vi si riesca nei modi precedenti) che può essere iniziata da ogni condòmino.
Che cosa succede se non vi sono tabelle e nessuno si attiva per ottenerne l'approvazione o comunque non vi si riesce e nessuno ricorre al giudice?
Risposta non semplice: qualche sentenza esiste, ma le indicazioni giurisprudenziali non sono univoche e comunque non sono vincolanti e quindi l'incertezza non può essere eliminata.
Qui di seguito vedremo i vari aspetti attinenti alla gestione di un condominio nel quali non sono presenti le tabelle millesimali.
Come funziona l'assemblea condominiale senza tabelle millesimali?
Una delle prime ipotesi cui sovente si fa ricorso è quella di considerare le quote dei condòmini paritarie. Per dirla con uno slogan, in un condominio senza tabelle millesimali, dovrebbe valere la regola uno vale uno.
Così, se al condominio partecipano nove persone, ognuna di esse varrà una quota.
Secondo tale modus operandi, per eleggere l'amministratore sarà sempre necessaria la presenza di cinque persone (cioè almeno la metà del valore dell'edificio come prescrive l'art. 1136 c.c., ossia cinque quote).
Nulla di più sbagliato. Anche se non esistono le tabelle millesimali, quello che ci ha insegnato la giurisprudenza è che i valori proporzionali esistono già in quanto esiste il condominio (Cass. SS.UU. n. 18477/2010).
Non solo: sempre la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che in mancanza di tabelle millesimali, nel caso di contestazione da parte di qualche condòmino delle decisioni assunte è il giudice adito che deve calcolare il valore delle quote espresso in millesimi (Cass. 11 agosto 2017, n. 20071).
Perché, intendiamoci, fino a quando nessuno contesta si può fare ciò che si vuole, ossia anche gestire il tutto con quote paritarie. Il problema si pone quando qualcuno non è d'accordo (un nuovo condòmino, uno già presente ma da sempre in disaccordo, ecc.)
E allora cosa fare? Le soluzioni migliori, per chi scrive, sono due:
- trovare un accordo almeno tra la maggioranza per approvare le tabelle millesimali;
- se proprio non vi si riesce e nessun intende fare causa, utilizzare come unità di misura per il calcolo delle maggioranze le superfici ovvero i volumi.
Ad ogni buon conto ricordiamo che le delibere assunte con maggioranze differenti da quelle prescritte dalla legge sono da ritenersi annullabili e come tali contestabili entro trenta giorni dalla loro approvazione o comunicazione (a seconda che si sia rispettivamente presenti o assenti alla riunione).
Come si ripartiscono le spese condominiali senza tabelle millesimali?
La situazione per le spese non è dissimile da quella del calcolo delle maggioranze assembleari. Per anni la giurisprudenza è stata incerta in merito alla possibilità di utilizzare criteri di ripartizione temporanei in attesa della definita approvazione delle spese condominiali con conseguente conguaglio di spese.
Il risultato è stato un ginepraio di decisioni difficili da districare. Anche qui, inutile prospettare soluzioni semplici: tutto dipende dal criterio utilizzato e dall'assenso dei condòmini.
Uno dei modi più utilizzati e sbrigativi per ripartire le spese in assenza di tabella millesimale, come per le maggioranze, è la divisione in parti uguali. Una spesa è pari a € 1000,00, i condòmini sono dieci, allora ognuno dovrà pagare € 100,00.
Semplice, facile, veloce. Applicare questo criterio per anni senza contestazioni potrebbe portare alla conclusione che lo stesso è stato accettato per fatti concludenti (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004). La Cassazione si è espressa più di una volta in questo senso, ma non è un principio che convince appieno e comunque non mette al riparo da contestazioni, ad esempio, se nel condominio subentra un nuovo condòmino.
Come per le contestazioni in merito al raggiungimento delle maggioranze, anche per le controversie in materia di spese, la decisione finale spetterà al giudice adito (Cass. 27 gennaio 2016 n. 1548).
Che cosa fare per evitare contestazioni?
Le soluzioni sono le medesime indicate per le maggioranze assembleari.
Le delibere approvate in assenza di tabelle millesimali sono invalide?
È evidente, per quanto abbiamo detto fin'ora, che l'assenza di tabelle millesimali rappresenta certamente un vulnus per la validità delle delibere condominiali.
Non è detto che l'assenza di tabelle, ove si siano utilizzati strumenti a esse affini (le superfici o i volumi) possano inficiare la formazione di una maggioranza.
Più problematico, invece, il caso della ripartizione delle spese, dove anche piccole differenze possono rendere un riparto non conforme ai dettami del codice civile.
Ciò che sicuramente è da evitare è considerare le quote di ciascuno uguali, tanto ai fini deliberativi quanto a quelli ripartitivi, a meno che non vi sia un accordo tra tutti i condòmini in tal senso.
