La manutenzione degli spazi esterni nei condomini

Spazi esterni condominiali: interventi su balconi e terrazzi

In Italia, dalla seconda parte del novecento, si è ricorso in una maniera sempre più crescente all'utilizzo del cemento armato come principale tecnica di costruzione.

A onor del vero, nel nostro Paese, il calcestruzzo fu impiegato la prima volta negli ultimi anni dell'Ottocento e, benché nei primi 30 anni del Novecento se ne fece un discreto uso in molte opere pubbliche, una prima normativa di settore fu introdotta con il R.D.L. n. 2229 del 16 novembre 1939.

Le nostre città, sia nelle aree a ridosso del centro che in periferia, sono caratterizzate da ogni tipo di insediamento, complessi residenziali, edilizia economica e popolare, cortine continue lungo assi viari principali etc., e presentano un unico denominatore comune: la tecnica costruttiva in cemento armato!

Ebbene, alla luce di quanto costruito fino a oggi ricorrendo alla tecnica del cemento armato, possiamo fare un bilancio di quali sono i limiti di questa tecnica, facendo particolare attenzione agli elementi aggettanti esterni: balconi e terrazzi.

In effetti, camminando con la testa alzata per le strade delle nostre città, molto spesso, per gli edifici in cemento armato con carente manutenzione, possiamo rilevare che le parti di prospetto che presentano maggiori segni di degrado sono proprio i balconi e le parti in aggetto realizzate in conglomerato cementizio.
Diverse possono essere le cause dei danni presenti sulle parti in cemento armato dei nostri condomini, tra le quali:

- una prima causa, è sicuramente la vetustà dei materiali, specie nei palazzi in cemento più antichi; questa causa si abbina anche alla qualità dei materiali, e anche alla modalità di posa che spesso non era fatta da personale esperto;

- una seconda causa è determinata dalle diverse deformazioni a cui è soggetto il conglomerato cementizio, deformazioni di tipo termico, dinamiche, da ritiro, etc.; questi fenomeni interessano non solo la parte strutturale, ma anche il massetto ed i rivestimenti dei nostri balconi e terrazzi;

- un terzo fattore può essere costituito anche dalle particolari condizioni dell'aria che circonda il manufatto, per esempio, case in prossimità di coste, dove nell'aria troviamo la massiccia presenza dei sali provenienti dall'acqua di mare, o di manufatti in prossimità o a diretto contatto di fumi industriali.

In conclusione, si può dire che, contrariamente a quanto si pensava inizialmente e per molti anni, il calcestruzzo armato non ha vita eterna, specie se poi non vi sono previste opere di protezione dello stesso.

Ai fenomeni sopra riportati si aggiunge quello di ossidazione dei ferri di armatura che può avvenire sia quando le parti di conglomerato sono integre ma soprattutto quando, per i motivi sopra menzionati, queste si distaccano lasciando scoperti i ferri.

L'ossidazione rappresenta una vera minaccia per la tenuta statica dei balconi e terrazzi, in quanto, un ferro in fase di ossidazione perde in resistenza alla flessione e aumenta di volume causando lesioni alle parti in conglomerato cementizio.

Spazi esterni in condominio:frontali, muretti ed elementi in cemento armato

Premesso che sarebbero necessari interventi costanti di manutenzione delle facciate dei nostri condomini, con cadenza tra i cinque e i dieci anni, i danni alle parti in cemento armato, sono visibili a occhio nudo e si presentano in diversi stadi di avanzamento.
In un processo molto lento, si potranno vedere le prime lesioni sui parapetti o su altri elementi in cls dei nostri balconi; successivamente, la comparsa di macchie di ruggine in corrispondenza delle fessure, fino al distacco del cosiddetto copriferro.

Come già accennato, i danni non interessano la sola parte in conglomerato ma anche i ferri di armatura che in fase di carbonatazione subiscono una diminuzione del diametro della sezione resistente del tondino che ha come conseguenza anche la riduzione del suo carico portante e della resistenza a fatica!

Gli interventi di risanamento possono essere risolutivi dei problemi che interessano i nostri balconi e gli spazi esterni in generale; in pochi gesti e con i prodotti giusti, possiamo restituire decoro ai nostri condomini e soprattutto la sicurezza nelle nostre case.

Risanare il calcestruzzo esterno in condominio: preparare le superfici

Il primo intervento da fare è quello di preparare le superfici di intervento asportando le parti di calcestruzzo non coese e rimuovere la ruggine dalle armature interessate.
Questa prima fase è seguita da un'analisi dello stato delle barre e dalla verifica dei danni della corrosione che, in alcuni casi, riduce così tanto il diametro dei tondini di armatura da richiedere la loro sostituzione con nuovi elementi.

Accertato che non ci sia il bisogno di sostituire i ferri, si procede con prodotti specifici per la protezione degli stessi, con due scopi:

- evitare l'eventuale futuro processo di corrosione;
- fare da aggrappanti per la malta cementizia da applicare nelle fasi finali.

Per questa fase si può consigliare Vimark VimaPass, un prodotto dell'azienda piemontese che opera nel settore dell'edilizia da 35 anni come produttore di materiali, sistemi e servizi indirizzati agli operatori specializzati del settore edile.

Vimark VimaPass è una malta cementizia monocomponente tixotropica per la protezione dei ferri di armatura dagli agenti aggressivi e corrosivi dell'acciaio in strutture di calcestruzzo armato.

Il prodotto, applicato a pennello, presenta un'elevata adesione al metallo e alle superfici in calcestruzzo. Importante è segnalare che questo tipo di prodotto, e suoi similari, va applicato dopo aver preparato mediante pulizia e carteggiatura le parti dove applicarlo, quindi dopo l'eliminazione delle parti non coese.

Interventi su spazi esterni: ricostruzione parti mancanti e finitura

In effetti, gli ultimi due step a completamento del ciclo del risanamento degli elementi in cemento armato che caratterizzano i nostri balconi e terrazzi, sono la ricostruzione delle parti mancanti, mediante malte additivate con fibre sintetiche, e la posa in opera di finitura costituita da rasanti specifici e pitture elastometriche per gli elementi architettonici in cemento armato.

Diverse aziende offrono soluzioni per il risanamento del calcestruzzo, molte di esse propongono prodotti utilizzabili per ogni fase dell'intervento di risanamento.
In base al tipo di danno e alla quantità di parti in cemento da ricostruire vi sono due possibili materiali da poter utilizzare, rispettivamente della Vimark e della Mapei:

- Vimark VIMAFIX 500,una malta cementizia strutturale, fibrorinforzata, per la protezione e il ripristino di strutture in calcestruzzo. Le sue proprietà fisiche e meccaniche permetto di recuperare anche importanti irregolarità del supporto con rapidità di intervento.
Il prodotto è utilizzabile per il recupero di strutture in calcestruzzo armato come frontalini di balconi, travi, pilastri, marcapiani, modanature, cornicioni e superfici in calcestruzzo faccia a vista;

- Mapei MAPEGROUT 430, malta tissotropica fibrorinforzata di granulometria fine, per il risanamento del calcestruzzo, particolarmente indicata appunto per il ripristino del copriferro di strutture in calcestruzzo degradate a seguito dell'ossidazione dei ferri d'armatura, per la riparazione di spigoli di pilastri, travi e frontalini di balconi.

La Mapei, in particolare, offre una vasta gamma di prodotti per il ripristino del calcestruzzo con malte tissotropiche alle quali si aggiungono malte colabili e leganti cementizi.

Le prime sono particolarmente indicate per il ripristino di strutture in calcestruzzo in spessore elevato e reintegrazione strutturale di travi e pilastri mediante colatura entro casseri, solai o pavimentazioni in calcestruzzo; le seconde per il confezionamento di calcestruzzi e betoncini auto compattanti, a ritiro compensato e ad alta resistenza meccanica, da porre in opera mediante pompaggio o semplice colatura, senza necessità di sottoporre i getti ad alcuna vibrazione.

Ampio capitolo andrebbe dedicato alla finitura delle superfici precedentemente risanate, sia per la rasatura che per la tinteggiatura.

Per la rasatura si può fare riferimento alla famiglia Planitop della Mapei, a base cementizia e calce-cemento, appositamente sviluppata per regolarizzare gli intonaci, prima della decorazione finale con pitture o rivestimenti.

I rasanti della linea Planitop, a seconda della loro tessitura fine o grossa, determinano l'aspetto estetico delle superfici trattate, consentendo di ottenere finiture lisce o civili, rispondendo così alle diverse richieste del mercato.

L'utilizzo di pitture elastometriche come ultimo strato di finitura garantisce la resistenza nel tempo dei prospetti risanati, essendo i prodotti di ultima generazione resistenti a forti sbalzi termici, che comportano sollecitazioni e dilatazioni al caldo e al freddo, oltre che ai normali eventi meteorici come pioggia, vento o neve.

Tra le proposte del mercato si può citare la Tecnova Group Srl che con il sistema Thermoshield offre un prodotto che va al di là di una comune pittura. Possiamo parlare di una membrana endotermica attiva, costituita da microsfere in ceramica capace di agire incrementando il risparmio energetico con grande efficacia e minimo spessore, senza dimenticare una più che vasta gamma di colorazioni.