Chi è responsabile di un incendio in un immobile in comodato d'uso?

Incendio di un immobile in comodato d’uso gratuito

Il comodato d’uso gratuito è un contratto molto utilizzato in ambito familiare o tra soggetti legati da un rapporto fiduciario.

Può avere ad oggetto immobili come case, appartamenti o locali commerciali.

Ma cosa accade se l’immobile dato in comodato viene colpito da un incendio?

Chi risponde dei danni?

Il responsabile sarà il comodatario a meno che la cosa non perisca per caso fortuito.

Incendio immobile - Getty Images

In questo articolo analizzeremo cosa prevede la legge in caso di incendio di un immobile in comodato, valutando i diritti e gli obblighi di entrambe le parti, con particolare attenzione alla responsabilità per i danni, alle possibili coperture assicurative e alle soluzioni pratiche per evitare contenziosi.

Il contratto di comodato: quali sono le caratteristiche

Il comodato è disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice Civile.

Si tratta di un contratto gratuito con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirlo.

Le caratteristiche principali del comodato sono:

• Gratuità: non è previsto alcun corrispettivo per l’uso del bene. Può essere previsto il pagamento di alcune spese per il godimento dell'immobile;
• Temporaneità: il comodatario ha l’obbligo di restituire il bene;
• Finalità determinata: l’uso del bene deve essere conforme a quanto pattuito.

Il comodato è a forma libera e può essere stipulato in forma scritta o verbale, anche se è consigliabile un contratto scritto per maggiore tutela di entrambe le parti.

Incendio dell’immobile in comodato: quadro generale

L’incendio rappresenta un evento straordinario che può distruggere o danneggiare in modo grave un immobile.

In caso di comodato, le conseguenze giuridiche dell’incendio dipendono da diversi fattori:

1. Cause dell’incendio (colpose, dolose, accidentali);
2. Comportamento del comodatario e sua eventuale responsabilità;
3. Clausole specifiche inserite nel contratto di comodato.

Prima di vedere nel dettaglio le situazioni possibili e le rispettive tutele dobbiamo soffermarci su quelli che sono gli obblighi del comodatario.

In base a quanto stabilito dall’articolo 1804 del codice civile egli ha il dovere di custodire e conservare il bene ricevuto in comodato con la diligenza del buon padre di famiglia.

Non è responsabile se la cosa perisce per caso fortuito salvo talune ipotesi prescritte dalla legge e precisamente:

• Il comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito e lui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria. È evidente che nel campo dei beni immobili questa disposizione è di difficile applicazione;
• il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora non provi che la cosa sarebbe perita anche se non l'avesse impiegata per l'uso diverso o l'avesse restituita a tempo debito.
  
  
  

Responsabilità del comodatario in caso di incendio

In caso di incendio, se l’immobile subisce un danno, il comodatario risponde nei seguenti casi:

• incendio causato da sua colpa o negligenza: ad esempio, per corto circuito da impianto elettrico non a norma, uso scorretto di elettrodomestici o mancata manutenzione di stufe o camini. In questi casi, il comodatario è responsabile del danno nei confronti del comodante e di eventuali terzi (come i vicini);
• incendio causato da terzi ma imputabile a una sua omissione: ad esempio, se lascia incustodito l’immobile aperto o consente l’accesso a soggetti non autorizzati che causano l’incendio;
• incendio accidentale (caso fortuito) senza sua responsabilità: in questo caso, la legge stabilisce che il comodatario non è responsabile se prova di aver usato la diligenza dovuta e che l’evento è stato del tutto imprevedibile e inevitabile.
  
  

È il comodatario che deve provare di non aver avuto alcuna responsabilità nell’incendio.

In mancanza di questa prova, può essere ritenuto responsabile in via presuntiva e obbligato al risarcimento del danno.

Danni a terzi: chi risponde?

Se l’incendio si propaga ad altri edifici o danneggia beni di terzi (ad esempio, l’appartamento del vicino), la responsabilità può ricadere sul comodatario, se ha causato l’incendio o non ha adottato misure adeguate a prevenirlo.

Comodato d'uso gratuito - foto Getty Images

In alternativa può ravvisarsi in capo al comodante, se il danno è riconducibile a vizi dell’immobile a lui noti e taciuti.

Assicurazione dell’immobile in comodato

Un tema centrale è la presenza di una polizza assicurativa contro l’incendio sull’immobile concesso in comodato.

Le situazioni possono essere diverse:

• l’immobile è assicurato dal comodante: in genere, l’assicurazione copre i danni materiali all’immobile, ma può escludere quelli causati da dolo o colpa grave del comodatario. Il comodante potrà ottenere l’indennizzo e l’assicurazione potrà poi rivalersi contro il comodatario responsabile.
• il comodatario ha stipulato una polizza: ad esempio, per tutelare i propri beni mobili o per responsabilità civile verso terzi. In tal caso, la copertura può essere utile sia per risarcire danni a terzi, sia per proteggere il comodatario stesso.
• assenza di assicurazione: in questa ipotesi, le conseguenze economiche del danno ricadono interamente sul soggetto responsabile, con possibili gravi conseguenze patrimoniali.

Per questo motivo, è consigliabile che il comodato sia accompagnato da una polizza assicurativa adeguata e che nel contratto si specifichi chiaramente chi deve stipularla e chi ne sostiene il costo.

Le clausole contrattuali: come prevenire i contenziosi

Il contratto di comodato può (e dovrebbe) prevedere specifiche clausole relative all’uso dell’immobile, alla manutenzione, all’obbligo di stipulare un’assicurazione e alla responsabilità in caso di danni, compreso l’incendio.

Clausole utili da inserire:

• Obbligo del comodatario di usare l’immobile con la massima diligenza e di effettuare la manutenzione ordinaria;
• Obbligo di stipula di polizza assicurativa;
• Esclusione o limitazione della responsabilità del comodante per danni derivanti da eventi fortuiti;
• Previsione del ripristino dell’immobile o del risarcimento in caso di danni imputabili al comodatario.
  
  

Una contrattualizzazione chiara previene contenziosi e tutela entrambe le parti in caso di eventi imprevisti come un incendio.

Ripristino dell’immobile e cessazione del comodato

Se l’incendio ha distrutto o reso inagibile l’immobile, il comodato si considera estinto per impossibilità sopravvenuta dell’oggetto.

Il comodatario deve restituire ciò che resta dell’immobile e non può più abitarlo.

Immobile in comodato - Getty Images

Nel caso in cui l’immobile sia solo parzialmente danneggiato, il comodatario può essere obbligato a partecipare al ripristino, se responsabile dell’incendio.

Se invece è estraneo all’evento, non è tenuto a contribuire.

Il comodante, se l’immobile è assicurato, potrà procedere al ripristino grazie all’indennizzo.

In caso contrario, dovrà valutare se investire direttamente nella ricostruzione o cessare definitivamente l’uso del bene.

Come tutelarsi in caso di comodato e incendio

L’incendio di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito può comportare serie conseguenze giuridiche sia per il comodante, sia per il comodatario.

Per prevenire problemi e tutelare i propri diritti è fondamentale, evitando inutili contenziosi, è opportuno, in fase di sottoscrizione del contratto:

• stipulare un contratto scritto con clausole chiare;
• specificare gli obblighi di custodia e manutenzione;
• prevedere una copertura assicurativa adeguata;
• definire le responsabilità in caso di danni;
• agire con trasparenza e diligenza.

In caso di incendio, la responsabilità viene valutata caso per caso, sulla base delle cause dell’evento e della condotta delle parti.

Per questo, è sempre consigliabile rivolgersi a un avvocato esperto in diritto civile o a un consulente assicurativo per valutare preventivamente i rischi e le soluzioni migliori.