Immissioni e ruolo di proprietario ed inquilino

Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 13881 del 9 giugno 2010, ci offre lo spunto per parlare della questione, sempre attuale, delle immissioni intollerabili.

La prospettiva, nel caso che ci occupa, è quella relativa alla ripartizione dei responsabilità tra proprietario e conduttore dell'unità immobiliare dalla quale provengono le immissioni oggetto delle lamentele.

Prima d'addentrarci nell'analisi dello specifico contenuto della sentenza vale la pena ricordare, per sommi capi, cosa debba intendersi per immissioni intollerabili.

Ai sensi dell'art. 844 c.c.

Il proprietario di un fondo non puo' impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilita', avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell'applicare questa norma l'autorita' giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprieta'. Può tener conto della priorità di un determinato uso.

La norma prevede quella che, nel gergo giuridico, viene chiamata tutela inibitoria.

In sostanza chi si ritiene leso dalle immissioni provenienti dal fondo del vicino ed è in grado di provare la loro intollerabilità, può chiedere per via giudiziale la cessazione della loro causa, restando salvo il diritto d'agire al fine di ottenere il risarcimento del danno.

Si tratta di una prova estremamente difficile per due ordini di motivi:

a) provare l'intollerabilità di un'immissione (rumorosa, di odori ecc.) non è cosa semplice allorquando manchino dei dati oggettivi cui far riferimento;

b) in secondo luogo, in tale senso la giurisprudenza è costante, non avendo il limite di tollerabilità carattere assoluto, ma essendo esso relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, spetta al giudice del merito sia accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e l'individuazione degli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della normale tollerabilità (ex multis Cass. n. 3438/10, fattispecie relativa ad immissioni rumorose).

Altro elemento fondamentale è quello dell'individuazione del responsabile.

Non v'è dubbio che, in primis, il soggetto cui fare riferimento è l'autore dell'immissione intollerabile.

Ci s'è chiesti, nel caso d'unità immobiliare data in locazione, se il proprietario possa essere chiamato in causa in ragione di una sorta di responsabilità oggettiva per i danni causati dal conduttore dell'immobile.

È questo il cuore della pronuncia della Cassazione citata in principio.

Nel caso di specie il proprietario di un appartamento citava in giudizio l'inquilino e il proprietario di un'unità immobiliare per sentirli condannare a causa delle immissioni provocate dal primo.

Nei giudizi di merito entrambi i convenuti venivano condannati.

Ciò perché:

a) l'inquilino era l'autore materiale dell'illecito;

b) il proprietario non lo aveva impedito e perciò era ritenuto responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c. quale custode del bene di sua proprietà.

Quest'ultimo, quindi, proponeva ricorso per Cassazione che veniva accolto.

Secondo i giudici di legittimità, infatti, ai fini della responsabilità ex art. 2051 c.c. per i danni da cose in custodia occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla stessa, ovvero la sua disponibilità giuridica e materiale con il conseguente potere di intervento su di essa, si rileva che secondo l'orientamento consolidato di questa Corte, mentre il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c. dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri, la responsabilità verso questi ultimi, secondo le previsioni dell'art. 2051 c.c., grava soltanto sul conduttore medesimo (Cass. S.U. 11-11-1991; Cass.18-12-1996 n. 11321; Cass. 3/80/2005 n. 16231) (così Cass. 9 giugno 2010 n. 13881).

In definitiva per la Corte regolatrice, ad eccezione di strutture murarie ed impianti, per le cose che sono nella materiale disponibilità del solo conduttore in ragione del contratto di locazione risponde dei danni esclusivamente quest'ultimo.