Chi abita in affitto ed in condominio sa che la materia delle spese condominiali genera frizioni, se non proprio contrasti con il proprietario dell'unità
Chi abita in
affitto ed in condominio sa che la materia delle
spese condominiali genera frizioni, se non proprio contrasti con il proprietario dell'unità immobiliare.
La legge, come spesso accade in materia condominiale,
è lacunosa.L'unica indicazione utile in materia di oneri condominiali è fornita dall'
art. 9 della legge n. 392/78 (così detta legge sull'
equo canone).Recita l'
art. 9 rubricato, per l'appunto,
Oneri accessoriSono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchà alla fornitura di altri servizi comuni.Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuare.Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.
Quali sono gli elementi caratterizzanti il rapporto proprietario-inquilino con specifico riferimento agli oneri condominiali?Innanzitutto va detto che si tratta di una
disciplina derogabile dall'accordo tra le parti: ciò significa che il
locatore ed il conduttore potranno decidere di disciplinare autonomamente, rispetto a quanto previsto dalla legge,
i loro rapporti relativamente alle spese condominiali.Se non si giunge ad un accordo, o si rinvia a quanto previsto dalla legge, chi paga che cosa?
A norma del succitato
art. 9 l. n. 392/78, sostanzialmente, sono a carico del conduttore tutte quelle
spese inerenti l'uso della cosa comune.Così, spetteranno all'
inquilino, come indicato dalla legge sull'equo canone, le spese di pulizia scale, quelle relative all'
energia elettrica, all'acqua, all'impianto di riscaldamento.La norma è chiusa della formulazione, molto generica, riferita ad
altri servizi in comune.
Può il compenso dell'amministratore essere oggetto di addebito totale al conduttore quale onere per il servizio reso al condominio dal professionista?La questione
non è regolata espressamente dalla legge.Alcune fonti (ad. esempio
Confedilizia) ritengono che la spesa debba essere ripartita al
50% tra le parti del contratto.Altre, invece, ritengono che quella dell
'amministratore, così come quella dell'assicurazione dello stabile, siano spese a carico del proprietario.Non si segnalano prese di posizione particolarmente significative della
giurisprudenza.Vista la
situazione d'incertezza, è quindi consigliabile, in sede di redazione del contratto di locazione disciplinare espressamente questa voce di spesa.
Non pagare gli oneri condominiali, quando invece si è tenuto a farlo, comporta delle conseguenze particolarmente incisive.Infatti, qualora trascorrano invano due mesi dalla richiesta, legittima e da giustificare su richiesta del conduttore, il proprietario dell'unità immobiliare può iniziare
un'azione di sfratto per morosità.
