Nei contratti di locazione di un'unità immobiliare ubicata in condominio, il proprietario deve garantire il conduttore anche per quanto riguarda le parti comuni.
Per adempiere alla propria obbligazione di garantire al conduttore il miglior godimento dell'unità immobiliare concessa in locazione, il proprietario deve fare in modo che il conduttore non sia pregiudicato anche da difetti o comunque da danni provenienti dai beni in condominio.
Il Tribunale di Roma, in un causa avente ad oggetto danni provenienti da una colonna di scarico dei liquami (sent. n. 19814 del 4 ottobre 2013), ha ribadito il principio di diritto espresso in più occasioni dai giudici della Suprema Corte di Cassazione.
Insomma mentre se i danni provengono dall'unità immobiliare di un'altra persona, si è di fronte ad un'ipotesi di molestia di fatto sulla quale il locatore non ha alcuna responsabilità, per il caso di danni da parti dell'edificio in condominio, il locatore ne risponde quale comproprietario obbligato a garantire il miglior stato e funzionamento.
Obblighi del proprietario
L'art. 1575 del codice civile individua le principali obbligazioni del locatore.
Recita la norma:
Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
È chiaro che non è in buono stato di manutenzione una casa in cui mancano le tapparelle o le persiane, oppure le stesse siano mal funzionanti se non addirittura rotte.
Per questa ragione, è fondamentale un approfondito sopralluogo al momento della visita dell'unità immobiliare e sopratutto della sua consegna.
Mantenimento in buono stato locativo
Ai sensi dell'art. 1576 c.c.
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Si rompe la lavatrice per ragioni indipendenti dal suo uso? Il locatore deve garantirne il buon funzionamento.
Lo stesso dicasi per porte, finestre ed in genere per tutto ciò che concerne l'appartamento.
Tale cura dev'essere pretesa e garantita anche in relazione alle parti comuni dell'edificio.
In tal senso nella causa decisa dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 19814 si litigava in relazione agli obblighi di manutenzione del proprietario in relazione alle parti comuni dell'edificio.
Secondo il Tribunale di Roma, che sul punto s'è rifatto a giurisprudenza di Cassazione, durante il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dall'bbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte dell'immobile di sua esclusiva proprietà, sia per le parti comuni dello edificio - nella specie il tetto - trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato. Vedi come precedenti specifici, i precedenti di questa Corte 1977 n. 3933 e 1982 n. 1868. Erra dunque la Corte nel ritenere non imputabile agli obblighi contrattuali ed a titolo di inadempimento idoneo a determinare un danno contrattualmente risarcibile, la condotta del locatore che, proprietario dell'intero stabile, si disinteressi di provvedere alla manutenzione del tetto sino al punto da rendere inagibile i locali detenuti da un conduttore a causa di rilevanti infiltrazioni di acqua); v. ancora Cass. n. 3454/2012: l'obbligo del locatore, di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile nel buono stato locativo riguarda non solo la parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore, ma anche le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con l'immobile locato (Trib. Roma 4 ottobre 2010 n. 19814).
I precedenti non si fermano qui; Cass. n. 16422/2011: malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull'entità immobiliare locata - ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore - con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti. Grava, pertanto, sul proprietario, quale custode dei beni e degli impianti condominiali, la responsabilità per i danni subiti da terzi (nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell'edificio) dai detti beni e impianti (Trib. Roma 4 ottobre 2010 n. 19814).
Insomma per il Tribunale di Roma, nel caso di danni provenienti da parti comuni, il conduttore può rifarsi sul proprietario che potrà, a sua volta, rivalersi sul condominio.
Per adempiere alla propria obbligazione di garantire al conduttore il miglior godimento dell'unità immobiliare concessa in locazione, il proprietario deve fare in modo che il conduttore non sia pregiudicato anche da difetti o comunque da danni provenienti dai beni in condominio.
Ai sensi dell'art. 1576 c.c.
