L'amministratore di condominio è il mandatario della compagine e riceve l'incarico dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione.
L'amministratore di condominio è il mandatario della compagine.
Egli riceve l'incarico dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione che devono rappresentare quanto meno la metà del valore dell'edificio.
Tra i condomini e il loro legale rappresentante s'instaura, com'è s'è intuito da quanto abbiamo appena detto, un contratto di mandato.
In tal senso si esprime la più autorevole giurisprudenza di legittimità.
Da ultimo con la sentenza n. 9148/08 le Sezioni Unite, risolvendo un contrasto di materia di natura delle obbligazioni condominiali, hanno avuto modo di affermare che l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza:
con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così dal ultimo Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
La revoca dell'incarico può avvenire con due modalità:
a) per via assembleare, in qualunque momento successivo alla nomina, con le stesse maggioranze richieste dalla legge per il conferimento dell'incarico (art. 1136 c.c.);
b) per via giudiziale, nelle ipotesi espressamente previste dagli artt. 1129-1131 c.c., vale a dire;
1) se per due anni consecutivi (l'amministratore) non ha presentato il rendiconto di gestione;
2) se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione;
3) se non ha informato l'assemblea di atti giudiziari o amministrativi esorbitanti dalle sue funzioni. In queste ipotesi, la seconda è chiaramente molto ampia e definibile solamente caso per caso, ogni condomino può agire in giudizio, senza essere assistito da un avvocato, per ottenere la cessazione anticipata del rapporto con l'amministratore e, quindi, la sua revoca.
L'amministratore chiamato in causa, si presenterà in giudizio quale persona accusata di non avere adempiuto ai propri obblighi e non come rappresentante legale dei condomini.
Questa la conclusione cui è giunto il Tribunale di Messina con un decreto dello scorso 15 novembre.
Nel caso sotteso a questa pronuncia, un condomino aveva chiesto la revoca del mandatario della compagine.
L'amministratore pur citato non si era costituito in giudizio o meglio lo aveva fatto solamente come legale rappresentante del condominio e non anche personalmente.
Secondo il giudice siciliano, il professionista aveva sbagliato in quanto nel giudizio promosso da alcuni condomini per la revoca dell'amministratore per violazione del mandato, l'interessato legittimato a contraddire è soltanto l'amministratore e non il condominio il quale non è tenuto né ad autorizzare né a ratificare la resistenza in giudizio dell'amministratore medesimo, trattandosi di ipotesi estranea a quelle previste dagli artt. 1130 e 1131 c.c. e ciò malgrado le ripercussioni nei confronti del condominio degli effetti della pronuncia giudiziale.
(Trib. Messina 15 novembre 2011).
In considerazione di questo principio generale, con riferimento al caso concreto il Tribunale messinese ha specificato che il condominio in quanto tale non ha titolo alcuno per essere presente in questo procedimento, instaurato a seguito della domanda proposta dalla (X) non nei confronti di esso, ma contro il (X) quale amministratore:
questi, e non quell'altro, avrebbe dovuto (e potuto) costituirsi e interloquire. (Trib. cit.).
