Il condominio è un consumatore

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Il condominio negli edifici è un'organizzazione sprovvista di personalità giuridica. Nei rapporti con i terzi è da ritenersi un consumatore.
28 Febbraio 2012 ore 18:23
Avv. Alessandro Gallucci

Il condominio è un consumatoreÈ parere costante in dottrina e giurisprudenza quello secondo cui il condominio negli edifici sussiste dove coesiste una proprietà individuale dei singoli condomini, costituita dall'appartamento, ed una comproprietà sui beni comuni (Trib. Varese 16 giugno 2011 n. 1273).

La definizione riguarda due aspetti:



a) il diritto di proprietà;
b) l'organizzazione.
Col primo aspetto si fa riferimento al diritto soggettivo di natura reale (la proprietà comune) concernente le parti dell'edificio di uso comune; col secondo aspetto si indica l'organizzazione del gruppo dei condomini, composta essenzialmente dalle figure dell'assemblea e dell'amministratore:
organizzazione finalizzata alla gestione delle cose, degli impianti e dei servizi
(Trib. Varese 16 giugno 2011 n. 1273).

Sebbene per lungo periodo, con riferimento agli aspetti gestori, s'è detto che il condominio è equiparabile ad un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica, nel 2008 le Sezioni Unite hanno specificato che dalla giurisprudenza, il condominio si definisce come "ente di gestione", per dare conto del fatto che la legittimazione dell'amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione; di intervenire nei giudizi intrapresi dall'amministratore, ecc.

Ma la figura dell'ente, ancorché di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti.

D'altra parte, gli enti di gestione in senso tecnico raffigurano una categoria definita ancorché non unitaria, ai quali dalle leggi sono assegnati compiti e responsabilità differenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite (art. 3 legge 22 dicembre 1956, n. 1589).

Gli enti di gestione operano in concreto attraverso le società per azioni di diritto comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi Il condominio è un consumatorepiù opportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attività controllate, coordinano i programmi e assicurano l'assistenza finanziaria mediante i fondi di dotazione.

Per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) e dell'autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione).

Orbene, nonostante l'opinabile rassomiglianza della funzione - il fatto che l'amministratore e l'assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono - le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell'ente di gestione al condominio negli edifici.

Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, nè di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Orbene in questo contesto è lecito domandarsi:
se il condominio non è un soggetto di diritto e l'amministratore rappresenta direttamente i condomini, a livello contrattuale egli può essere considerato il legale rappresentante di un gruppo di consumatori?

La risposta al quesito, secondo il Tribunale di Arezzo, che si allinea a dei precedenti pronunciamenti della Cassazione, è positiva.
Consumatore3Si legge nella sentenza che il rapporto contrattuale relativo ad una prestazione di servizi, non vincola l'amministratore in quanto tale, ma i singoli condomini e l'amministratore opera come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini.

Ne consegue che, poiché i condomini vanno senz'altro considerati consumatori, essendo persone fisiche che agiscono, come nella specie, per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall'amministratore del condominio con il professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, si applicano gli artt. 1469 bis e segg. cc..." (C. Cass. Ord. Sez. 3, n. 10086 del 24/07/2001 Rv. 548447) (Trib. Arezzo 17 febbraio 2012 n. 125).

riproduzione riservata
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