Il condominio può essere considerato un consumatore?

Condominio definizione dell'istituto

Che cos'è un condominio?

Per rispondere alla domanda che ha lo scopo di fornire una definizione del condominio è inutile guardare al contenuto della legge. Questa mancanza, come si vedrà qui nel prosieguo, è foriera di notevoli incertezze, una tra le tante: il condominio può essere considerato un consumatore?

O meglio: al condominio, può dirsi applicabile la normativa dettate a tutela dei consumatori e prevista dal d.lgs n. 206/2005, ovverosia il così detto codice del consumo?

Difficile dare una risposta a queste domande: tanto difficile che per la soluzione è stato richiesto l'intervento della Corte di Giustizia europea.


Andiamo per gradi e partiamo dalla definizione di condominio.

Questa è duplice e riguarda:

• il diritto di condominio sulle cose di cui all'art. 1117 c.c.
  
  
• il gruppo di persone chiamato ad amministrare, eventualmente per il tramite di un amministratore, le cose comuni.

Quanto al diritto, non vi sono dubbi tra gli addetti ai lavori, i quali sogliono definire il condominio quale particolare forma di comunione forzosa, indivisibile (si veda per le eccezioni l'art. 1119 c.c.), nella quale coesistono delle proprietà individuali dei singoli condomini, costituite dalle unità immobiliari, e la comproprietà sui beni comuni, cioè il diritto di condominio, il quale a seconda dei casi può riguardare tutti, ovvero un gruppo di condomini (il cosiddetto condominio parziale).

Il condominio, si dice in giurisprudenza, sorge ipso iure et facto, ossia senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, quando l'originario unico proprietario (si pensi al costruttore) cede la prima unità immobiliare. È in questo momento che si possono connotare beni considerati condominiali (art. 1117 c.c.) come parti in proprietà ovvero uso esclusivo (si pensi al lastrico solare); si tratta della eccezione, salvo diversa disposizione del titolo contenuta nel più volte citato art. 1117 c.c.

Quanto alla definizione di condominio quale organizzazione, con quella che è stata definita una formula di successo (si veda in tal senso (Cass. SS.UU. 18 aprile 2019 n. 10934), priva però di specifiche connotazioni giuridiche, si suole dire che esso è un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei propri partecipanti (ma secondo la più recente giurisprudenza comunque configurabile quale autonomo centro d'imputazione giuridica) deputato alla gestione delle cose comuni, tramite due organismi, l'amministratore (eventuale) e l'assemblea (sempre presente), l'ultimo dei quali, com'è stato detto dalla Cassazione, rappresenta un'eccezione nel sistema del diritto privato italiano (si veda in tal senso Cass. 19 maggio 2004 n. 9463).

Il condominio, i condòmini e i contratti coi fornitori

In questo contesto, è lecito domandarsi: quando l'amministratore di condominio stipula un contratto in nome e per conto del condominio, la sua firma impegna il condominio, direttamente i condòmini.

Chi è la controparte contrattuale della società che eroga l'energia elettrica?

Chi quella del servizio idrico?

E la ditta di pulizia scale?


La risposta ai quesiti, prima facie, è molto semplice: l'amministratore sigla i contratto in nome e per conto del condominio, ergo: controparte dei fornitori è il condominio.

Logico, ma la dubbia configurazione giuridica del soggetto condominio fa sì che non risulti così agevole dare una risposta come quella appena indicata senza andare incontro a varie obiezioni: quella che qui interessa è l'applicabilità della normativa prevista dal codice del consumo, insomma del diritto dei consumatori ai contratti condominiali.

Andiamo per gradi.

Condominio, regole contrattuali e codice del consumo

Chi di noi non ha, almeno una volta, sentito parlare delle clausole vessatorie.
Sono quelle clausole che prevedono condizioni di particolare vantaggio per una parte e di contro limitazioni penalizzanti per l'altra. Classiche la clausole che non consentono il recesso anticipato in contratti molto lunghi, ovvero quelle che per un contratto firmato a Canicattì pongono la competenza per le cause a Bolzano, dove la società ha le sede legale.

Queste clausole se approvate appositamente, dice il codice civile (art. 1341 – 1342 c.c.) sono valide (è la classica doppia firma alla fine del contratto). Il codice del consumo, però, dice che tali clausole sono sempre invalide se inserite in un contratto che è stato siglato da un consumatore.


Chi è il consumatore: per la legge italiana (codice del consumo) che sul punto ha recepito le direttive europee, il consumatore è quella persona fisica che conclude un contratto (più in generale agisce) per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta.

Compro una TV per la mia abitazione, una lavatrice per la casa a mare, firmo un'assicurazione per l'auto, un contratto di conto corrente per depositare i miei risparmi ecc. Si tratta dei più classici e banali esempi di contratti conclusi per scopi non attinenti alla propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale.

Condominio consumatore: la parola alla Corte di Giustizia Europea

Il ragionamento che ha molto volte portato la giurisprudenza anche di Cassazione ad affermare che il condominio è un consumatore (si veda ad es. Cass. 24 luglio 2001 n. 10086, Cass. 22 maggio 2015, n. 10679) è pressappoco il seguente: il condominio non esiste giuridicamente, l'amministratore rappresenta i condòmini, i condòmini agiscono al di fuori della loro attività professionale, ergo, il condominio, evidentemente latu sensu considerato, è un consumatore.

È giusto considerare il condominio come un consumatore?

Difficile a dirsi. È ad esempio difficile che possa configurarsi come consumatore un condominio nel quale sono presenti solo uffici (come dire che i loro proprietari agiscono al di fuori del loro ambito lavorativo, non è così scontato).

Più complessa la situazione per i condomini dove vi sono uffici e abitazioni: qui l'amministratore rappresenta consumatori ma anche professionisti.

Eppoi, davvero si può dire che il condominio è persona fisica, come richiesto dalla definizione di consumatore dettate dal codice del consumo e dalla normativa comunitaria?

Se lo è chiesto anche il Tribunale di Milano, che con un propria ordinanza dell'1 aprile 2019, ha sospeso una causa dinanzi a esso pendente, rimandando la questione alla Corte di Giustizia europea, formulando il seguente quesito:

Se la nozione di consumatore quale accolta dalla direttiva 93/13/CEE osti alla qualificazione come consumatore di un soggetto (quale il condominio nell' ordinamento italiano) che non sia riconducibile alla nozione di persona fisica e di persona giuridica, allorquando tale soggetto concluda un contratto per scopi estranei all'attività professionale e versi in una situazione di inferiorità nei confronti del professionista sia quanto al potere di trattativa, sia quanto al potere di informazione. Tribunale di Milano ordinanza 1 aprile 2019