Garanzia del costruttore: solo nei confronti del committente?

Gravi difetti dell'immobile: che fare?

La garanzia decennale del costruttore per gravi difetti dell'immobile può essere fatta valere anche da parte dei successivi acquirenti?

La risposta al quesito è data dall'articolo 1669 che disciplina la garanzia dovuta dall'appaltatore in caso di costruzione di edifici o altri immobili destinati a lunga durata.

Tale garanzia vale per 10 anni dal compimento dell'opera e può essere esercitata nel rispetto di alcuni termini. Vediamo quali soggetti hanno diritto ad esercitarla.

Che cos'è la garanzia decennale del costruttore

Prima di entrare nel merito della trattazione e di verificare chi sono i soggetti legittimati a invocare l'azione di cui all'articolo 1669 spieghiamo in cosa consista tale garanzia.

Si tratta di una garanzia cui è tenuto l'appaltatore, in base alla quale egli è responsabile per eventuale rovina, pericolo di rovina o gravi difetti dell'immobile da lui costruito.

La garanzia può essere invocata quando l'immobile non può essere utilizzato nella maniera concordata nel contratto di appalto perché privo della funzionalità dovuta.

Condizioni per far valere la garanzia decennale

La garanzia decennale nei confronti dell'appaltatore può essere esercitata da chi ne ha diritto entro dieci anni dal compimento dell'opera, inteso quest'ultimo come l'effettiva ultimazione dei lavori a prescindere dalla consegna e dall'avvenuto collaudo.


Per attivare l'azione in giudizio è necessario effettuare la denuncia dei vizi che dovrà essere presentata all'appaltatore costruttore entro il termine di un anno dalla loro scoperta.

Tale scoperta si considera avvenuta non nel momento in cui il vizio si manifesta ma da quando il proprietario dell'immobile riesce a dimostrare che tale vizio dipende causalmente dal grave difetto di costruzione.

La prova può essere fornita a seguito di una perizia di parte che accerti quindi la responsabilità del costruttore.

Modalità di denuncia del vizio

Per presentare la denuncia il soggetto interessato deve inviare una lettera di diffida scritta all'appaltatore, solitamente mediante raccomandato o tramite PEC.

Nella comunicazione si deve rilevare di essere a conoscenza del grave difetto.

Una volta effettuata la denuncia del grave difetto il soggetto interessato avrà titolo per chiedere il risarcimento del danno. Per agire in giudizio il soggetto legittimato avrà tempo un anno dalla denuncia al costruttore, pena la prescrizione dell'azione.

Ma veniamo al punto che qui ci interessa: chi è il soggetto legittimato a esercitare l'azione contro l'appaltatore costruttore?

Chi ha diritto di esercitare l'azione di garanzia decennale

La garanzia decennale è dovuta dall'appaltatore nei confronti del committente e nei confronti dei successivi acquirenti dell'immobile.

In sostanza, se il committente vende l'immobile costruito, la garanzia permane in capo all'appaltatore, ovvero colui che ha una posizione di diretta responsabilità della costruzione dell'opera.

Dunque, l'azione potrà essere esercitata nel tempo, oltre che dal committente, anche dal primo acquirente e dai suoi aventi causa inter vivos (acquirenti o donatari che siano) o mortis causa, ovvero eredi e legatari.

Facciamo un esempio

Ipotizziamo che Tizio compri un appartamento da Caio.
Tizio dopo tre anni si accorge della presenza di gravi difetti di costruzione.

Egli potrà agire direttamente contro il costruttore?

Poiché Caio aveva acquistato dal costruttore 2 anni prima della vendita, Tizio avrà ancora diritto di avvalersi della garanzia nei confronti dell'impresa di costruzioni non essendo decorsi 10 anni.


Ovviamente, per avvalersi della garanzia, Tizio dovrà inviare entro un anno da quando viene a conoscenza dei vizi, la diffida al costruttore ed eventualmente agire entro l'anno successivo dinanzi al Tribunale. È dunque importante, per non decadere dai propri diritti, agire tempestivamente.

La responsabilità di cui all'articolo 1669 cc valuta l'interesse generale, trascendente quello del committente a chi gli edifici e gli immobili siano costruiti in modo da assicurare solidità e sicurezza nel tempo.

Da qui deriva la legittimazione all'azione dei danni anche degli aventi causa del committente. Di qui inoltre l'irrilevanza dell'accettazione dell'opera da parte del committente. Giurisprudenza e dottrina propendono per una responsabilità extracontrattuale da fatto illecito poiché la norma mira a tutelare l'incolumità pubblica.

Polizza assicurativa decennale

In caso di inadempimento dell'impresa, nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, ad esempio per la presenza di gravi difetti di costruzione, la legge prevede una forma di tutela a favore del committente e dei suoi aventi causa.

Si tratta della polizza assicurativa decennale che l'impresa di costruzioni è obbligata a stipulare. È una forma di tutela anche a vantaggio dell'appaltatore stesso nel caso sia chiamato al risarcimento dei danni arrecati.


In cosa consiste? Si tratta di una polizza assicurativa sottoscritta dall'impresa di costruzioni con una Compagnia di assicurazioni che ha a oggetto immobili in costruzione. Essa è diretta a tutelare il committente o i successivi acquirenti da eventuali rischi derivanti dal contratto di appalto e dalla successiva sottoscrizione di un contratto di compravendita.

La Compagnia Assicurativa provvederà a risarcire l'acquirente leso al verificarsi di eventi indicati nell'articolo 1669 codice civile, come rovina, pericolo di rovina o gravi difetti dell'opera.

Di recente è intervenuto il legislatore sull'argomento con il Decreto n. 154 del 20 luglio 2022 con il quale, il Ministero dello Sviluppo economico, ha approvato un regolamento recante quelli che devono essere contenuto e caratteristiche della polizza assicurativa, prevedendo un modello standard che dovrà essere utilizzato.

La normativa è entrata in vigore il 5 novembre 2022 e contiene i criteri minimi che la polizza decennale dovrà rispettare.