Frazionamento e accorpamento sono manutenzione straordinaria

Definizione di manutenzione straordinaria

Il Decreto Legge 133/2014 (il cosiddetto Sbocca Italia) ha introdotto un'importante modifica alla definizione di manutenzione straordinaria che compare all'articolo 3, comma 1, lettera b) del Testo Unico in materia edilizia, ossia il D.P.R. 380/2001. Tale modifica coinvolge in particolar modo gli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari.

Cito la definizione di manutenzione straordinaria così come valeva fino all'entrata in vigore dello Sblocca Italia: [si intendono per manutenzione straordinaria] le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Nella definizione riportata gli interventi di frazionamento e di accorpamento di unità immobiliari non rientravano perché tali da alterare volumi e superfici delle singole unità immobiliari.
Questi interventi venivano quindi qualificati come ristrutturazione edilizia.
O meglio, ciò avveniva nella maggior parte delle Regioni, poiché alcune di esse (come Lombardia, Veneto e in certi casi particolari Emilia Romagna), fruendo dei poteri conferiti alle Regioni in materia edilizia, avevano già legiferato sul proprio territorio inserendo il frazionamento e l'accorpamento negli interventi di manutenzione straordinaria.

Le differenze tra Regioni creava una disomogeneità sul territorio nazionale. In alcune di esse il frazionamento e l'accorpamento rientravano nella categoria della manutenzione straordinaria, godendo di una procedura burocratica semplificata, mentre in tutte le altre gli stessi interventi erano classificati come ristrutturazione edilizia, implicando un iter autorizzativo più articolato ed anche più dispendioso perché comportava il pagamento del contributo di costruzione (costo di costruzione + oneri di urbanizzazione primaria e secondaria).

Il Decreto Sblocca Italia ha fortunatamente risolto la disomogeneità territoriale integrando gli interventi di frazionamento e accorpamento di unità immobiliari nella definizione di manutenzione straordinaria valida a livello nazionale.

Cito ora la definizione di manutenzione straordinaria così come da nuove modifiche: [si intendono per manutenzione straordinaria] le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche alle destinazioni d'uso; nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.

Cosa comporta l'inserimento del frazionamento e accorpamento nella definizione di manutenzione straordinaria?

Alcune conseguenze di questa modifica sono già citate all'interno del Decreto Sblocca Italia. Innanzitutto una semplificazione delle procedure edilizie. Non è più necessario un permesso di costruire ma una pratica edilizia semplificata, come una Scia o una Cil, a seconda di cosa prevedono le singole Regioni per la manutenzione straordinaria.

Altra conseguenza è la riduzione degli oneri a carico dei proprietari. Non essendo più classificati come ristrutturazione, il frazionamento e l'accorpamento (sempre che i lavori non riguardino parti strutturali dell'edificio) pagheranno un contributo di costruzione commisurato all'incidenza delle sole opere di urbanizzazione. In pratica meno tasse rispetto a prima sulla pratica edilizia.

La semplificazione e la riduzione degli oneri faciliterà la vita soprattutto a chi ha messo in vendita quadrilocali e ville e non riesce a trovare acquirenti. Negli ultimi anni il mercato di queste tipologie di abitazione ha subito un drastico calo, mentre sopravvive meglio il mercato dei bilocali. Se non si riesce a vendere un quadrilocale o una villetta, può allora rivelarsi utile frazionare l'immobile in appartamenti più piccoli e più facilmente vendibili.

Abbiamo detto che la modifica della normativa inerente frazionamenti e accorpamenti porta certamente vantaggi ai proprietari. In alcuni casi esistono però anche degli svantaggi e questi riguardano l'applicazione dell'IVA qualora il frazionamento o l'accorpamento richiedano dei lavori edili.

Prima della modifica della normativa questi interventi (in quanto ristrutturazione edilizia) beneficiavano dell'IVA agevolata al 10% su tutto. Ora, trattandosi di manutenzione straordinaria, l'IVA agevolata al 10% continua ad essere applicabile, ma con alcune eccezioni.

Se la medesima ditta fornisce e posa i materiali, l'IVA è sempre al 10% su tutto.
Se invece i materiali e la posa sono fatturati da ditte diverse, l'IVA sui materiali è al 22%, mentre al 10% sulla posa.

A complicare le cose c'è poi l'installazione dei cosiddetti beni di valore significativo (ascensori e montacarichi, infissi, caldaie, videocitofoni, condizionatori, sanitari e rubinetterie, impianti di sicurezza), che nel caso di manutenzione straordinaria richiede l'applicazione dell'IVA in una modalità un po' particolare. Per un approfondimento in merito consiglio la lettura dell'articolo Beni di valore significativo, dove troverete alcune importanti informazioni.

A fronte di un'eventuale maggiorazione dell'IVA su alcuni lavori edili, possiamo però affermare che la modifica della normativa inerente il frazionamento e l'accorpamento porta sicuramente dei miglioramenti: omogeneità sul territorio nazionale, semplificazione delle procedure e riduzione degli oneri sulla pratica edilizia. Nella maggior parte dei casi la possibile maggiorazione dell'IVA sui lavori edili di cui abbiamo parlato non arriva a superare il risparmio ottenuto sugli oneri.
Quindi nel complesso si potrà riscontrare un vantaggio economico per i proprietari.