Frazionamento di un appartamento in due funzionali unità abitative

NEWS Soluzioni progettuali04 Giugno 2019 ore 17:20
Frazionamento di un appartamento in due abitazioni indipendenti: open space, porte scorrevoli, pareti curve e armadiature su misura, per sfruttare ogni volume.

Frazionamento di un immobile in due appartamenti distinti


Il frazionamento di un immobile necessita innanzitutto di un'obbligatoria comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico - quale può essere un architetto, geometra o ingegnere - da consegnare agli uffici comunali di competenza.

Si dovranno altresì versare gli oneri relativi ai costi di costruzione e urbanizzazione poiché, inevitabilmente, il carico urbanistico viene ad aumentare a causa del frazionamento unità immobiliare in più volumi abitativi.
Gli oneri vanno calcolati in una perizia che rispetti i parametri specifici del comune di appartenenza, oltre al computo metrico estimativo dei lavori necessari al frazionamento appartamento, sulla base del prezzario regionale.


Come dividere una casa: pianta di appartamento da frazionare


Vediamo come dividere un appartamento, illustrando il caso di un immobile residenziale nello specifico.

Appartamento da frazionare: pianta stato di fatto
Il grafico qui proposto rappresenta la pianta dello stato dei luoghi di un appartamento di circa 140 mq globali.

Il proprietario dell'immobile aveva espresso l'intenzione di ricavare dal grande appartamento, due unità abitative indipendenti, di paragonabile metratura.

Ampia libertà era concessa nella ridistribuzione degli spazi, pur dovendo rispettare, obbligatoriamente, la conservazione delle murature strutturali portanti.


Divisione di un appartamento in due unità abitative indipendenti


Nel seguente grafico in pianta, illustro la soluzione progettuale da me studiata per questa divisione appartamento in due nuove abitazioni, ciascuna dotata di un proprio ingresso indipendente.

Con i tratti evidenziati in rosso sono indicate le nuove costruzioni di pareti divisorie, così da creare due nuovi appartamenti sviluppati su superfici pressoché similari.

Frazionamento immobile in due appartamenti: progetto in pianta
Per l'appartamento A - rappresentato sulla sinistra in pianta - sono stati adottati anche setti divisori curvi per separare alcuni degli ambienti interni.
L'appartamento B si contraddistingue per una conformazione più oblunga, a differenza della superficie piuttosto quadrangolare e leggermente più piccola, su cui si sviluppa l'abitazione A.

Per entrambi gli appartamenti è stato previsto un bagno dotato di finestra, oltre a creare i giusti e proporzionati rapporti aeroilluminanti per i locali giorno e notte.

Sistemi di controsoffittature sono stati elaborati per la canalizzazione degli impianti, per creare zone a illuminazione personalizzata e sfalsamenti in altezza delle volumetrie.


Frazionamento immobile in due appartamenti: pianta con arredi


La seguente raffigurazione chiarisce gli arredi con le rispettive funzionalità degli ambienti interni, pensati per ciascuno dei due appartamenti derivanti dal frazionamento.

L'appartamento A si caratterizza per una dinamica interconnessione tra ingresso e living, ottenuta attraverso le tre pareti portanti residue, che appaiono come colonne strutturali a donare eleganza all'ambientazione giorno, risultando funzionali per l'arredo attrezzato dell'open space.

Frazionamento immobile in due appartamenti: pianta arredata
Sulla sinistra in pianta è identificabile il soggiorno con angolo cottura a ferro di cavallo dell'appartamento A: l'ambientazione appare a totale apertura e gode dell'ampia luce solare consentita dalle vetrate a tutta larghezza della parete perimetrale.

L'ambiente bagno dell'abitazione A presenta una parete a decorso sigmoidale, che appare complementare alle rotondità della zona pranzo.

Un'altra parete curva è stata pensata per ottimizzare l'interspazio tra camera da letto e disimpegno dell'appartamento A.

Per entrambi i due nuovi appartamenti ricavati dal frazionamento, sono stati previsti volumi contenitivi destinati a ripostigli e cabine armadio, queste ultime collocate entro le cubature delle rispettive camere da letto.

Per l'appartamento B, il bagno e l'antibagno a funzione lavanderia occupano un'area a forma di L, mentre la cucina a S risulta complementare alla geometria del salotto angolare.

Sempre nell'abitazione B, tra l'open space giorno e la camera da letto, si interpone un vano uso studio passante, attrezzato con armadiature, zona scrivania e scaffalature create a misura.

Per entrambi gli appartamenti risultanti dal frazionamento, sono stati ricavate utili armadiature anche nelle zone di transito tra i vari ambienti, così da rispondere alle esigenze di storage, sfruttando ogni volumetria disponibile.


Divisione casa: disegno di parete divisoria tra i due appartamenti


Nel seguente disegno prospettico raffiguro la zona d'ingresso dell'appartamento B, dove si può distinguere, sulla sinistra, anche la parete di divisione con l'altro appartamento attiguo.

Il volume sporgente visibile centralmente nell'illustrazione, rappresenta la cubatura del ripostiglio di pertinenza dell'appartamento B: vi si accede attraverso la porta visibile a lato.

Disegno parete divisoria tra due appartamenti
Le due pareti decorative gemelle disposte specularmente ad angolo, configurano un layout architettonico d'impatto scenico.

Due grandi cornici in gesso delimitano le pareti color tortora, che fanno da passepartout a nicchie con frontali a vetro: entro queste teche vetrate, dei faretti a luce radente danno risalto alle forme e cromie di oggetti dal particolare design d'arredo.

Sullo sfondo, si intravede una struttura a doppio vetro posta a schermare l'antibagno: vi si potranno collocare ramoscelli disposti in ciottoli multicolor, così da comporre un'ikebana décor. Accanto, si distingue la porta scorrevole a specchio che consente il transito nell'antibagno.

Nell'insieme, le strutture vetrate donano un senso di profondità spaziale, riflettendo e amplificando la luminosità delle ambientazioni.


Divisione ambienti interni: foto di porte scorrevoli e pareti curve


Protek offre un'ampia scelta di controtelai e sistemi di porte scorrevoli dal design innovativo, pensati per rendere fluidi e agevoli i passaggi tra le zone funzionali di casa , impreziosendo e donando una spiccata personalità a ogni spazio dell'abitare.


Frazionamento appartamento: porte scorrevoli in vetro Glassy - Protek

Frazionamento appartamento: porte scorrevoli in vetro Glassy - Protek

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Divisione interni casa con pareti curve - BF Cartongesso

Divisione interni casa con pareti curve - BF Cartongesso

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Dividere ambienti con pareti curve - BF Cartongesso

Dividere ambienti con pareti curve - BF Cartongesso

Dividere ambienti con pareti curve - BF Cartongesso
Divisione appartamento con pareti curve - BF Cartongesso

Divisione appartamento con pareti curve - BF Cartongesso

Divisione appartamento con pareti curve - BF Cartongesso
Divisione casa: porta scorrevole con passaggio impianti Magic Box Protek

Divisione casa: porta scorrevole con passaggio impianti Magic Box Protek

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Dividere casa: porta scorrevole Magic Box Domotika by Protek

Dividere casa: porta scorrevole Magic Box Domotika by Protek

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Divisione ambienti di casa: porta scorrevole Magic Box Protek

Divisione ambienti di casa: porta scorrevole Magic Box Protek

Divisione ambienti di casa: porta scorrevole Magic Box Protek
Dividere spazi interni: porta scorrevole Kit Laura Protek

Dividere spazi interni: porta scorrevole Kit Laura Protek

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Frazionamento casa: porta scorrevole esterno muro Kit Laura Protek

Frazionamento casa: porta scorrevole esterno muro Kit Laura Protek

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Divisione appartamento con muri curvi - BF Cartongesso

Divisione appartamento con muri curvi - BF Cartongesso

Divisione appartamento con muri curvi - BF Cartongesso

BF Cartongesso mostra alcune interessanti realizzazioni di pareti divisorie in cartongesso curvo, che si rivelano assai performanti in alcune situazioni progettuali, per risolvere problemi di spazio donando al contempo un look movimentato, d'impronta contemporanea.


Progettazioni online: soluzioni e idee per dividere casa ottimizzando i volumi abitativi


Nel dividere casa, si rende indispensabile un attento studio progettuale preliminare che valuti la conformazione dell'immobile, così da creare nuovi e più funzionali ambienti interni, garantendo coerenza architettonica e dinamicità dei percorsi tra le zone abitative.

Il servizio online progettazione a mano libera di LAVORINCASA.it si contraddistingue per l'esclusiva e specialistica consulenza professionale offerta, completa di riscontro telefonico, così da garantire una chiara esplicazione di soluzioni mirate alle specifiche esigenze, di qualsiasi contesto residenziale.

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Articolo: Frazionamento di un appartamento
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Frazionamento di un appartamento: Commenti e opinioni


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  • Emidio
    Emidio
    Venerdì 24 Agosto 2012, alle ore 10:39
    Buongiorno, avrei bisogno di alcune informazioni su un frazionamento di un appartamento in due unità abitative. L'appartamento è sito a Monza. La particolarità è che l'appartamento in questione ,che il sottoscritto e mia moglie abbiamo comprato (siamo proprietari ciascuno del 50% dell'immobile) circa 5 anni fa, ha già due ingressi sul pianerottolo perchè in precedenza era già suddiviso in due unità abitative, unite dal precedente proprietario in un unico appartamento che poi ci ha venduto. Il sottoscritto possiede copia della documentazione tecnica dell'ingegnere che a suo tempo si occupò dell'unificazione dei due appartamenti e che mi è stata fornita dal precedente proprietario. La domanda quindi è : per eseguire la divisione suddetta cosa devo fare?Devo rivolgermi ad un geometra o ingegnere per riportare il tutto a come era prima? Indicativamente quanto potrebbe costarci,dato che attualmente l'appartamento ha già due bagni e praticamente anche due cucine in quanto una delle camerette dell'appartamento è già attrezzata per diventare una cucina (era la cucina di uno dei due appartamenti precedenti all'unificazione) e dato che riaprire la porta di ingresso è facilmente realizzabile perchè la porta è stata precedentemente murata dall'interno (esternamente sul pianerottolo è ancora visibile). Quindi si tratterebbe di ripristinare il muro di divisione dei due appartamenti, riaprire la seconda porta che come detto già esistente e ripristinare gli impianti elettrici e idraulici separati per le due unità. Un'ultima cosa: si può eventualmente evitare il ripristino degli impianti elettrici e idraulici di uno delle due unità visto che ho la possibilità di vendere uno dei due appartamenti e chi lo compra vuole poi ristrutturarlo a suo piacimento? Grazie Saluti Emidio
    rispondi al commento
    • Arch.santonastaso
      Arch.santonastaso Emidio
      Venerdì 24 Agosto 2012, alle ore 11:35
      Per Emidio:

      Buongiorno, cerco di rispondere con ordine alle sue domande.

      Per eseguire la divisione suddetta cosa devo fare? Devo rivolgermi ad un geometra o ingegnere per riportare il tutto a come era prima?


      E' opportuno che lei incarichi un tecnico di sua fiducia che esamini quanto previsto dalla disciplina urbanistica (Piano Regolatore Generale e altri strumenti attuativi) vigente nella zona in cui l'immobile ricade. Tale valutazione preventiva è necessaria perché un frazionamento rappresenta un incremento del carico urbanistico. Le faccio un esempio: se il numero di parcheggi pubblici nella zona è commisurato a un certo numero di abitanti, all'aumento del numero di appartamenti (e quindi di abitanti) dovrà corrispondere un aumento del numero di parcheggi. Stesso discorso vale per le aree a verde e per i servizi pubblici (scuole ecc.). Per questo motivo se il frazionamento è possibile nella zona di Piano individuata, è necessario corrispondere all'Amministrazione i cosiddetti oneri di urbanizzazione, commisurati all'entità dell'intervento (da calcolare a cura del tecnico incaricato) oltre che quelli relativi al costo di costruzione. Non abbia paura della cifra che, per un intervento di così lieve entità, è di solito piuttosto contenuta.

      Indicativamente quanto potrebbe costarci? Si tratterebbe di ripristinare il muro di divisione dei due appartamenti, riaprire la seconda porta che come detto già esistente e ripristinare gli impianti elettrici e idraulici separati per le due unità.

      I costi maggiori deriverebbero, come già da lei indicato, dall'adattamento delle reti di impianti alla nuova situazione planimetrica. Il costo delle opere murarie, corredate da alcune lavorazioni di finitura, dipende sostanzialmente dalla scelta dei materiali da utilizzare la divisione che, oltre a funzionare da barriera fisica tra le due unità immobiliari, dovrebbe avere spessore e caratteristiche adeguate a garantire un buon isolamento acustico. Lavorando a Roma posso indicarle i prezzi locali che si aggirano, per l'elevazione di pareti di questo tipo, tra i 40 e i 50 euro/mq (sviluppo lineare della parete x la sua altezza).

      Un'ultima cosa: si può eventualmente evitare il ripristino degli impianti elettrici e idraulici di una delle due unità visto che ho la possibilità di vendere uno dei due appartamenti e chi lo compra vuole poi ristrutturarlo a suo piacimento?

      Sì e no. L'importante è che venga garantita per entrambi l'abitabilità, non solo dovuta alla corretta configurazione e igiene degli spazi interni, e cioè che, volendo, entrambi possano essere utilizzati in sicurezza alla chiusura delle opere di frazionamento. Gli impianti devono inoltre rispondere alle normative vigenti in materia di impianti e, in particolare, al DM 37/2008.

      Per ulteriori domande e per una consulenza più approfondita può contattarmi al mio indirizzo mail su Lavorincasa.it, cliccando sul nome in calce all'articolo.
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