Frazionamento di un appartamento

NEWS DI Soluzioni progettuali
In questo articolo analizziamo il frazionamento di un appartamento di grandi dimensioni in due unità immobiliari indipendenti e in linea con il vivere contemporaneo.
27 Febbraio 2011 ore 11:35
Arch. Nora Santonastaso

Stato ante operamRoma, appartamento di 130 metri quadri netti all'EUR, complesso urbanistico e architettonico di impronta razionalista, progettato per l'Esposizione Universale del 1942, mai svoltasi a causa degli eventi bellici in corso.

Popolato principalmente da uffici pubblici e privati e incentrato sul polmone verde del Laghetto, è in parte anche a destinazione d'uso residenziale; gli appartamenti sono per la maggior parte concepiti secondo gli standard di abitazioni signorili anni '50, con vasti ambienti dedicati al ricevere e ambienti per il personale di servizio.

Stato post operamSono stata recentemente incaricata da una giovane coppia di progettare il frazionamento in due appartamenti di uno di questi immobili, situato al secondo piano di una bella palazzina del 1957. Nonostante le difficoltà iniziali, soprattutto burocratiche, l'impresa si è rivelata molto interessante e stimolante.

Dal punto di vista autorizzativo, a seconda della legge regionale, per procedere ad un frazionamento è necessario presentare una DIA, come a Roma, o una SCIA.

Abaco dei materialiÈ inoltre necessario versare gli oneri relativi al costo di costruzione e ai costi di urbanizzazione, dal momento che il carico urbanistico, passando da una a più unità immobiliari, aumenta; tali oneri vengono calcolati in una specifica perizia che tiene conto di parametri stabiliti dal Comune in cui si trova l'immobile (a Roma si procede secondo quanto riportato nelle delibere C.C. n. 19 del 31/01/2005 e n. 12 del 01/02/2007) e del computo metrico estimativo dei lavori necessari per eseguire il frazionamento sulla base del Prezzario Regionale.

Lo stato ante operam prevedeva due accessi dal vano scale/ascensore, buon punto di partenza per la successiva divisione in due appartamenti indipendenti. Dall'ingresso principale si accedeva, tramite un ampio ingresso, al soggiorno/pranzo, alla zona notte /studio (distribuita da un lungo corridoio) e alla zona cucina /ambienti di servizio.

Parete con nicchie in fase di realizzazioneAll'esame del rilievo in pianta dell'appartamento balzava subito all'occhio la possibile linea di demarcazione tra le due future unità immobiliari, che avrebbe da una parte nobilitato e trasformato gli ambienti destinati al personale di servizio in un bilocale dotato di ogni comfort e dall'altra avrebbe ridotto gli spazi di rappresentanza per convertirli all'uso più contemporaneo di un appartamento di novanta metri quadri circa.

Raffrontando la situazione ante e post operam risultano molto chiare le scelte progettuali. Nel Pianta del bagno piccolobilocale la cucina e la zona pranzo preesistenti, insieme al disimpegno, sono state accorpate con l'abbattimento di tutte le tramezzature in mattoni forati che le delimitavano, creando così un ambiente unico soggiorno/angolo cottura, ben illuminato grazie al doppio affaccio e accessibile direttamente dal vano scale/ascensore.

Il piccolo bagno di servizio è stato ampliato e razionalizzato in una pianta rettangolare, mentre la camera da letto ha acquisito la dimensione di quattordici metri quadri richiesta dalla normativa per un letto doppio, grazie ad una parete leggermente inclinata.

Lavabo Royal di AltheaLa stessa parete, con il suo andamento, è diventata il motivo planimetrico distintivo della zona giorno dell'appartamento di dimensioni maggiori, rapportandosi direttamente con la sua perpendicolare, trattata con un sistema di nicchie scavate nella muratura.

Per sottolineare questa relazione e dare un carattere dinamico agli ambienti, anche la pavimentazione, a piastrelle in gres naturale di grandi dimensioni, è stato posata con la stessa inclinazione.

Nella zona notte l'intervento è stato più moderato e ha riguardato principalmente la ricalibratura del preesistente bagno padronale che, con alcuni accorgimenti, è stato sdoppiato in un bagno con vasca ad uso della camera padronale e in un bagno più piccolo ad uso comune.

Combinato Small+ di Ideal StandardLa parete curva all' ingresso della camera da letto non solo addolcisce il passaggio, ma permette anche di assecondare il piatto doccia a quarto di cerchio installato nel bagno cieco.

Ogni ambiente è stato poi fortemente caratterizzato con l'uso di materiali diversi: come già detto, gres di colore blu polvere (Marazzi Beton Blue) in tutta la zona giorno e nella distribuzione della zona notte, parquet con doghe di grandi dimensioni ed effetto graffiato grigio/azzurro (Corà Nuevo Rovere Grigio Marrone Cosmo) nelle due camere da letto, pavimento in ceramica lucida (Bardelli Onde Marrone), rivestimenti nei toni dell'azzurro (Ragno Cristalline) e sanitari di linea retrò (Althea Royal) nel bagno padronale.

Il bagno piccolo è stato trattato in modo un po' più particolare e con colori di rottura rispetto al resto dell'appartamento; il rosso (Bardelli Onde), spezzato solo dalla nicchia bianca della doccia (Bardelli Colore&Colore), domina il pavimento e le pareti creando una sorta di scatola nella quale spiccano i sanitari, come sculture di piccole dimensioni (Ideal Standard Small+, in particolare il combinato Twin wc e bidet).

Nel bilocale, di circa quaranta metri quadri, è stato mantenuto un tono più neutro e meno caratterizzato perché destinato a locazione.

Per le forniture:

www.bardelli.it

www.marazzi.it


www.ragno.it

www.coraparquet.it

altheaceramica.it

www.idealstandard.it


riproduzione riservata
Articolo: Frazionamento di un appartamento
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Frazionamento di un appartamento: Commenti e opinioni


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  • Emidio
    Emidio
    Venerdì 24 Agosto 2012, alle ore 10:39
    Buongiorno, avrei bisogno di alcune informazioni su un frazionamento di un appartamento in due unità abitative. L'appartamento è sito a Monza. La particolarità è che l'appartamento in questione ,che il sottoscritto e mia moglie abbiamo comprato (siamo proprietari ciascuno del 50% dell'immobile) circa 5 anni fa, ha già due ingressi sul pianerottolo perchè in precedenza era già suddiviso in due unità abitative, unite dal precedente proprietario in un unico appartamento che poi ci ha venduto. Il sottoscritto possiede copia della documentazione tecnica dell'ingegnere che a suo tempo si occupò dell'unificazione dei due appartamenti e che mi è stata fornita dal precedente proprietario. La domanda quindi è : per eseguire la divisione suddetta cosa devo fare?Devo rivolgermi ad un geometra o ingegnere per riportare il tutto a come era prima? Indicativamente quanto potrebbe costarci,dato che attualmente l'appartamento ha già due bagni e praticamente anche due cucine in quanto una delle camerette dell'appartamento è già attrezzata per diventare una cucina (era la cucina di uno dei due appartamenti precedenti all'unificazione) e dato che riaprire la porta di ingresso è facilmente realizzabile perchè la porta è stata precedentemente murata dall'interno (esternamente sul pianerottolo è ancora visibile). Quindi si tratterebbe di ripristinare il muro di divisione dei due appartamenti, riaprire la seconda porta che come detto già esistente e ripristinare gli impianti elettrici e idraulici separati per le due unità. Un'ultima cosa: si può eventualmente evitare il ripristino degli impianti elettrici e idraulici di uno delle due unità visto che ho la possibilità di vendere uno dei due appartamenti e chi lo compra vuole poi ristrutturarlo a suo piacimento? Grazie Saluti Emidio
    rispondi al commento
    • Arch.santonastaso
      Arch.santonastaso Emidio
      Venerdì 24 Agosto 2012, alle ore 11:35
      Per Emidio:

      Buongiorno, cerco di rispondere con ordine alle sue domande.

      Per eseguire la divisione suddetta cosa devo fare? Devo rivolgermi ad un geometra o ingegnere per riportare il tutto a come era prima?


      E' opportuno che lei incarichi un tecnico di sua fiducia che esamini quanto previsto dalla disciplina urbanistica (Piano Regolatore Generale e altri strumenti attuativi) vigente nella zona in cui l'immobile ricade. Tale valutazione preventiva è necessaria perché un frazionamento rappresenta un incremento del carico urbanistico. Le faccio un esempio: se il numero di parcheggi pubblici nella zona è commisurato a un certo numero di abitanti, all'aumento del numero di appartamenti (e quindi di abitanti) dovrà corrispondere un aumento del numero di parcheggi. Stesso discorso vale per le aree a verde e per i servizi pubblici (scuole ecc.). Per questo motivo se il frazionamento è possibile nella zona di Piano individuata, è necessario corrispondere all'Amministrazione i cosiddetti oneri di urbanizzazione, commisurati all'entità dell'intervento (da calcolare a cura del tecnico incaricato) oltre che quelli relativi al costo di costruzione. Non abbia paura della cifra che, per un intervento di così lieve entità, è di solito piuttosto contenuta.

      Indicativamente quanto potrebbe costarci? Si tratterebbe di ripristinare il muro di divisione dei due appartamenti, riaprire la seconda porta che come detto già esistente e ripristinare gli impianti elettrici e idraulici separati per le due unità.

      I costi maggiori deriverebbero, come già da lei indicato, dall'adattamento delle reti di impianti alla nuova situazione planimetrica. Il costo delle opere murarie, corredate da alcune lavorazioni di finitura, dipende sostanzialmente dalla scelta dei materiali da utilizzare la divisione che, oltre a funzionare da barriera fisica tra le due unità immobiliari, dovrebbe avere spessore e caratteristiche adeguate a garantire un buon isolamento acustico. Lavorando a Roma posso indicarle i prezzi locali che si aggirano, per l'elevazione di pareti di questo tipo, tra i 40 e i 50 euro/mq (sviluppo lineare della parete x la sua altezza).

      Un'ultima cosa: si può eventualmente evitare il ripristino degli impianti elettrici e idraulici di una delle due unità visto che ho la possibilità di vendere uno dei due appartamenti e chi lo compra vuole poi ristrutturarlo a suo piacimento?

      Sì e no. L'importante è che venga garantita per entrambi l'abitabilità, non solo dovuta alla corretta configurazione e igiene degli spazi interni, e cioè che, volendo, entrambi possano essere utilizzati in sicurezza alla chiusura delle opere di frazionamento. Gli impianti devono inoltre rispondere alle normative vigenti in materia di impianti e, in particolare, al DM 37/2008.

      Per ulteriori domande e per una consulenza più approfondita può contattarmi al mio indirizzo mail su Lavorincasa.it, cliccando sul nome in calce all'articolo.
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