Fideiussione e ipoteca a garanzia del mutuo: quali differenze

Garanzie reali e personali

Dalle garanzie reali come pegno e ipoteca, costituite su una cosa del debitore o di un terzo, si distinguono le garanzie personali, come ad esempio la fideiussione.

In questo caso una persona si impegna a garantire, con il proprio patrimonio, l'adempimento di un'obbligazione altrui.

Figura tipica di garanzia personale è il contratto di fideiussione: si tratta del contratto con il quale una persona, appunto il fideiussore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui, obbligandosi personalmente verso il creditore.

Al contratto sottoscritto tra fideiussore e creditore la figura del debitore è estranea.
La fideiussione è anzi efficace anche se il debitore non ne fosse neppure a conoscenza del contratto.

Quali sono gli effetti del contratto di fideiussione

L'effetto che la fideiussione produce è la responsabilità solidale, nei confronti del creditore, del debitore e del suo fideiussore: questo sta a significare che il creditore può, a suo piacimento, esigere il pagamento dall'uno o dall'altro soggetto, senza necessità di rivolgersi prima al debitore principale.

È ammessa una deroga a tale regola qualora diversamente sia previsto dal contratto (è il cosiddetto beneficio della preventiva escussione del debitore principale).


A questo modo il creditore potrà fare affidamento sulla responsabilità patrimoniale anziché di una di ben due persone: egli trova la garanzia del proprio credito, oltre che nel patrimonio del debitore principale, anche in quello del fideiussore.

Si può dire che soprattutto trova garanzia nel patrimonio del fideiussore trattandosi di persona molto solvibile che interviene per garantire il debito di chi non offre, con il proprio patrimonio, sufficienti garanzie.

Decadenza del diritto del creditore nei confronti del fideiussore

Si noti però che il creditore decade del suo diritto verso il fideiussore qualora, essendo scaduta l'obbligazione principale, non agisce in giudizio contro Il debitore principale o contro il fideiussore entro sei mesi dalla scadenza.

Caratteristiche del contratto di fideiussione

La volontà di assumere una obbligazione fideiussoria deve essere espressa.
Il fideiussore divento egli stesso debitore ma la sua è un'obbligazione accessoria rispetto all' obbligazioni garantita.

È valida solo se è valida l'obbligazione del debitore principale.
Salvo però il caso che sia stata prestata per garantire l'obbligazione di un incapace.
In altre parole, la causa del contratto di fideiussione è la garanzia di un debito altrui.

Se il debito altrui manca, ad esempio perché il contratto da cui deriva è nullo o annullato, viene meno la causa della fideiussione. Per la stessa ragione la fideiussione non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore.

Il fideiussore inoltre può opporre al creditore le eccezioni spettanti al debitore principale, comprese le eccezioni di compensazione.

Opzioni del fideiussore

Il fideiussore ha due alternative con cui procedere:

• il creditore si rivolge al debitore principale. Se questi paga si estingue l'obbligazione principale e di conseguenza si estingue anche la fideiussione;
  
  
• il creditore si rivolge al fideiussore. In questo caso il garante esercita azione di regresso verso Il debitore principale per il rimborso di quanto ha pagato ma perde l'azione di regresso se, avendo omesso di dare notizia dell'avvenuto pagamento al debitore principale quest'ultimo abbia ugualmente pagato il debito.
  
  
  

Fideiussione futura

Si può prestare fideiussione anche per una obbligazione futura non ancora sorta al momento in cui viene sottoscritto il contratto di fideiussione purché sia previsto un importo massimo garantito.


Entro questi limiti è valida anche la cosiddetta fideiussione omnibus, con la quale si garantiscono tutte le future obbligazioni di un soggetto, di regola un imprenditore verso un altro soggetto, di regola verso una banca.

Che differenza c'è tra ipoteca e fideiussione

Abbiamo visto che la fideiussione è una garanzia personale poiché vi è il patrimonio di una terza persona a garanzia del credito.

L'ipoteca è invece una garanzia reale, specifica, che conferisce al creditore la certezza di potersi soddisfare su un dato bene sul quale essa è stata costituita.

Ha dunque la funzione di vincolare un certo bene, a garanzia di un credito particolare.

Che garanzia è l'ipoteca

L'ipoteca si costituisce su beni immobili, su diritti reali immobiliari, su beni mobili registrati.

L'ipoteca è una garanzia reale su cosa altrui, più nello specifico, un diritto reale di garanzia che si differisce dal diritto reale di godimento. Da evidenziare che il bene resta di proprietà del soggetto debitore o del terzo che lo ha dato in ipoteca.

Nonostante l'ipoteca il bene può essere liberamento ceduto dal proprietario.

Tuttavia, grazie alla costituzione di ipoteca, (che si perfezione con l'iscrizione della stessa nei Registri immobiliari) il creditore acquisisce il ruolo di creditore ipotecario e consegue un duplice diritto:

• il diritto di seguito, perché può procedere all'esecuzione forzata sul bene anche nei confronti di un eventuale terzo acquirente;
  
  
• il diritto di prelazione, in quanto acquista il diritto di soddisfarsi sul prezzo ricavato dalla vendita forzata del bene con precedenza rispetto ad altri eventuali creditori del medesimo debitore.
  
  
  

Fideiussione bancaria in caso di mutuo

Al giorno d'oggi per acquistare casa è sempre più frequente la pratica di ricorrere al prestito. Le Banche per tutelarsi di fronte a eventuali inadempimenti dei propri clienti richiedono a seguito dell'erogazione dei mutui delle garanzie.

Solitamente si tratta di ipoteche ma non è raro che vi sia anche una fideiussione.
In tal caso si parla di fideiussione bancaria.
L'ipoteca sulla casa infatti, in talune situazioni può risultare non sufficiente.

È vero che il creditore istituto bancario con il pignoramento può aggredire il bene ipotecato ma può altresì accadere che il ricavato non sia sufficiente ad estinguere il debito.

A questo punto si rende necessaria la fideiussione magari di un parente stretto che mette a disposizione il suo patrimonio quale garanzia per il soddisfacimento del creditore.