Fare causa al condominio

Può accadere, e non è raro, che non sia il condominio a dover iniziare una causa bensì che la compagine condominiale sia citata in giudizio da chi ritiene leso un proprio diritto.Per chiarire la questione è necessario dare risposta ad alcuni interrogativi:a)che significa fare causa al condominio?b)chi può fare causa al condominio?c)chi deve essere citato in giudizio?Partiamo dal primo quesito.La risposta, tanto semplice quanto giusta, ci porta a dire che fare causa al condominio significa agire per sentire accolta la propria domanda in relazione ad una questione inerente la gestione e conservazione delle cose comuni.Le ragioni alla base della stessa possono essere le più varie: ottenere un risarcimento quale conseguenza del danno causato dalle parti comuni, sentirsi riconosciuta la proprietà di una cosa che il condominio ritiene parte comune dello stabile, far rispettare un contratto ecc.È fondamentale sottolineare un elemento: agire contro il condominio, ad oggi vuol dire chiamare in giudizio i singoli condomini in persona del legale rappresentante degli stessi, ossia l'amministratore.Come la giurisprudenza ha evidenziato, infatti, il condominio non è soggetto di diritto: esso non può configurarsi nemmeno come ente di gestione e l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno (Cass. SS.UU. n. 9148/08).Da un punto di vista prettamente giuridico ciò vuol dire che le conseguenze dell'azione giudiziaria, siano esse favorevoli o contrarie per il sodalizio condominiale, producono effetti direttamente nei confronti dei singoli comproprietari non esistendo un soggetto giuridico che prende il nome di condominio.L'azione contro il condominio, o meglio contro i condomini per questioni inerenti le parti comuni, può essere iniziata da chiunque.Così potrà essere uno stesso condomino, il quale, ad esempio, reclama la proprietà esclusiva di una cosa che, invece, l'assemblea condominiale ritiene comune, ad agire contro i suoi vicini.Allo stesso modo non v'è ragione d'escludere che possa essere un estraneo a far causa al condominio.L'azione può trovare la propria ratio giustificativa in un rapporto contrattuale (si pensi all'appaltatore che agisce per il recupero dei crediti vantati in relazione al lavori svolto) o, più semplicemente, nella violazione del così detto principio del neminem laedere, ossia nell'ambito della responsabilità extracontrattuale (si pensi alla persona che scivola sulle scale condominiali, riportando lesioni).L'individuazione della persona da citare in giudizio è cosa importante, anzi fondamentale, ai fini di una corretta instaurazione del contraddittorio.Al riguardo è necessario distinguere i casi in cui si dovrà individuare tale soggetto nell'amministratore di condominio da quelli in cui, invece, indipendentemente dalla presenza di questa figura, è necessario chiamare in causa direttamente i condomini.La differenza a livello generale è la seguente: bisognerà sempre citare in giudizio i condomini quando la questione è relativa a problematiche inerenti la proprietà delle parti comuni (si pensi a chi chiede l'accertamento delle proprietà esclusiva di una parte di cortile).Per le questioni inerenti, invece, la gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile sarà sufficiente chiamare in causa l'amministratore: non si tratta di un'individuazione obbligatoria poichà si può comunque agire direttamente contro (tutti) i condomini.Vale la pena, infine, domandarsi che cosa accade se si deve agire per questioni attinenti alla gestione delle parti comuni ma il condominio non ha l'amministratore.Al riguardo le soluzioni sono due:a)chiamare i causa direttamente tutti i condomini;b)ai sensi dell'art. 65 disposizioni di attuazione del codice civile richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 Cod. Proc. Civ.È evidente che l'individuazione di una figura unica (l'amministratore o come in quest'ultimo caso un curatore) piuttosto che l'azione contro tutti, sia di grande vantaggio in termini di razionalità del giudizio e, non meno importante, di costi per intraprenderlo.