Estinzione anticipata del mutuo

Cos'è l'estinzione anticipata del mutuo?

Il debitore che stipula un contratto di mutuo per l'acquisto o la ristrutturazione di una casa, ha la possibilità di recedere da questo contratto in anticipo rispetto alla scadenza fissata.
Si tratta della cosiddetta estinzione anticipata del mutuo, cioè la possibilità per il sottoscrittore di versare alla banca l'importo residuo per saldare il debito, in modo da risparmiare sugli interessi previsti sulle rate da versare ancora.

Questa facoltà è prevista dall'articolo 40, comma 1, del Testo Unico Bancario e quindi deve essere contemplata in tutti i contratti di mutuo.
Alcune banche fissano un limite temporale di 18 mesi, prima del quale non accettano l'estinzione del mutuo, ma si tratta di una clausola non valida, perché in contrasto con il citato articolo.

Il debito può essere estinto in tutto o in parte, per cui l'estinzione del mutuo può essere totale o parziale. Nel primo caso il debitore arriva a rimborsare definitivamente il finanziamento. Nel secondo caso, invece, pur non avendo a disposizione tutta la somma necessaria a coprire il capitale residuo, può rendere meno gravoso il peso del debito, perché, versando una certa cifra, può ridurre l'importo delle rate ancora da pagare o, a seconda del contratto stipulato, accorciare il periodo previsto per il pagamento.

Pertanto, se si ha intenzione di richiedere un'estinzione parziale è importante informarsi bene su cosa prevede il proprio contratto. Se, ad esempio, l'obiettivo è quello di pagare una rata più bassa, ma il proprio contratto prevede solo l'accorciamento del periodo di ammortamento, lasciandola invariata, sarà inutile procedere.

Penale per estinzione anticipata del mutuo

In passato le banche prevedevano il versamento da parte del cliente di una penale, cioè una commissione di spesa, per difendersi da questa eventualità.
Infatti l'Istituto di Credito non ha interesse a che il mutuo venga estinto prima, perché perderebbe gli interessi previsti.

La previsione di dover pagare alla banca questo compenso inibiva i clienti dall'avvalersi di tale possibilità, che risultava poco vantaggiosa.
Dal 2007, anno di entrata in vigore della legge n. 40, nota come legge Bersani, la normativa è cambiata e non è più possibile per le banche richiedere questa penale.

Pertanto, chiunque voglia estinguere un mutuo stipulato dopo il 2 febbraio 2007, non deve fare altro che farne richiesta alla banca, presentando una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, e versare l'importo residuo.
Anche se il contratto stipulato prevede il pagamento di penali alla banca in caso anticipato, queste clausole devono ritenersi nulle, in virtù della vigenza del decreto Bersani.

Per i contratti stipulati prima del 2 febbraio 2007, le penali permangono, ma in virtù dello stesso decreto Bersani e dell'accordo intercorso tra ABI (Associazione Bancaria Italiana) e associazioni dei consumatori, sono state fortemente ridotte. Il loro importo, calcolato sul valore residuo da restituire, dipende dai seguenti fattori:
- tipo di mutuo stipulato (a tasso fiso, a tasso variabile o a tasso misto);
- data di stipula del contratto;
- data di scadenza del contratto.

Infatti, nel caso dei mutui a tasso variabile, se mancano meno di due anni alla scadenza, la penale è annullata. Se mancano tre anni, essa sarà dello 0,2% sull'importo residuo. Negli altri casi sarà dello 0,5% su tale importo.

Stesso discorso per i mutui a tasso fisso stipulati prima del 2001. Per quelli invece stipulati dal 2001 in poi, la penale massima sarà dell'1,9% se si è nella prima metà del periodo di ammortamento, dell'1,5% se si è nella seconda metà, dello 0,2% se si è nel terz'ultimo anno, mentre negli altri casi è nulla.

Per i mutui a tasso misto, infine si applicano le stesse penali previste per i mutui a tasso fisso, se al momento dell'estinzione, per mutui stipulati dal 2001, il tasso vigente è quello fisso.
Per tutti gli altri si applicano le penali previste per i mutui a tasso variabile.

Estinzione anticipata del mutuo e cancellazione dell'ipoteca

Il decreto Bersani ha snellito anche la procedura di cancellazione dell'ipoteca per i mutui fondiari. La cancellazione avviene infatti automaticamente, in contemporanea con l'estinzione finale del debito.

A tal fine, il creditore dovrà rilasciare al debitore una quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e trasmettere in Conservatoria la relativa comunicazione entro 30 giorni dalla stessa data, senza ulteriori oneri per il debitore.