Esenzione IMU per immobili di enti non commerciali: requisiti e condizioni Legge di Bilancio

Esenzione IMU: conferma dalla Legge di Bilancio per enti non commerciali

L’Imposta Municipale Propria (IMU) rappresenta una delle principali imposte sugli immobili in Italia, applicata ai possessori di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli in base a presupposti soggettivi e oggettivi.

Tuttavia, il legislatore ha previsto particolari esenzioni per specifiche categorie di immobili, tra cui quelli posseduti e utilizzati da enti non commerciali per lo svolgimento di attività meritevoli di tutela sociale.

In questo contesto, la Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) ha confermato e chiarito l’applicazione dell’esenzione IMU per gli immobili in cui gli enti non commerciali svolgono attività socio-sanitarie non profit.

Si risponde così alle richieste delle organizzazioni del Terzo settore e alle interpretazioni contrastanti segnalate da diverse amministrazioni comunali.

L’esenzione, già prevista dalle norme previgenti, è stata specificata nei commi 853–855 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2026.

L’obiettivo è quello di chiarire criteri di non commercialità e relazioni con l’impiego concreto degli immobili.

L’esenzione IMU per enti non commerciali: il riferimento normativo di base

L’IMU è disciplinata, in linea generale, dal decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, che all’articolo 7, comma 1, lett. i).

La predetta norma prevede l’esenzione per immobili posseduti e utilizzati da enti non commerciali esclusivamente per lo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, sanitarie, ricreative, culturali, sportive, di ricerca e didattiche, oltre ad altre attività di utilità sociale.

Imu immobili enti non commerciali - Getty Images

L’art. 82, comma 6 del decreto legislativo 117/2017 (Codice del Terzo settore) aveva ribadito che gli immobili posseduti e utilizzati dagli enti non commerciali del Terzo settore (come definiti all’art. 79, comma 5 dello stesso decreto), destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività sociali e sanitarie, sono esenti dall’IMU.

La combinazione di queste norme costituisce il quadro di riferimento ordinamentale entro il quale si colloca la Legge di Bilancio 2026.

La conferma e i chiarimenti della Legge di Bilancio 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto norme di interpretazione autentica volte a chiarire quando l’esenzione IMU si applica agli immobili utilizzati da enti non commerciali, in particolare per l’ambito assistenziale e sanitario.

I commi 853–855 dell’art. 1 precisano che, ai fini dell’applicazione dell’esenzione, lo svolgimento delle attività assistenziali e sanitarie si considera effettuato con modalità non commerciali qualora esse siano:

• accreditate e contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le regioni e gli enti locali, svolte in maniera complementare o integrativa rispetto al servizio pubblico, e prestino servizi gratuiti o con compartecipazione alla spesa prevista dall’ordinamento per la copertura del servizio universale;
• se non accreditate/contrattualizzate, siano svolte gratuitamente o con corrispettivi simbolici, non superiori alla metà di quelli di mercato per servizi analoghi nello stesso ambito territoriale.

Gli enti non commerciali beneficiano dell’esenzione nel rispetto dei requisiti prescritti dalla norma, indipendentemente da eventuali importi di partecipazione alla spesa da parte dell’utente o dei suoi familiari.

La categoria catastale dell’immobile non è rilevante per l’applicazione dell’esenzione, eliminando incertezze che avevano spinto alcuni Comuni a richiedere l’IMU anche su immobili di terzo settore.

Queste precisazioni hanno lo scopo di prevenire interpretazioni restrittive o applicazioni arbitrarie dell’imposta da parte degli enti locali, offrendo parametri operativi più nitidi e riducendo il contenzioso tributario in materia.

Requisiti soggettivi e oggettivi per l’esenzione

L’esenzione IMU per enti non commerciali si basa sulla verifica di due principali categorie di requisiti: soggettivi e oggettivi.

Per beneficiare dell’esenzione, il soggetto passivo deve essere un ente non commerciale.

Requisiti esenzione IMU - Getty Images

Il Codice del Terzo settore (D.lgs. 117/2017) richiede, per l’esenzione, che l’ente sia iscritto al Registro Unico Nazionale del Terzo Settore (RUNTS) e utilizzi l’immobile posseduto per lo svolgimento di attività non commerciali di interesse generale.

Requisiti oggettivi

Dal punto di vista oggettivo, l’esenzione si applica solo quando:

• l’immobile è possesso e utilizzato dall’ente non commerciale per attività istituzionali;
• tali attività sono svolte con modalità non commerciali, come chiarito dalla Legge di Bilancio 2026 per l’ambito assistenziale e sanitario;
• il bene è destinato esclusivamente allo svolgimento delle attività sopra indicate.

Qualora l’immobile sia utilizzato anche per scopi commerciali, l’esenzione non può essere applicata sulla parte non strumentale.

Questo principio è coerente con la disciplina generale dell’agevolazione.

Attività assistenziali e sanitarie: criteri di non commercialità

Un elemento centrale delle novità 2026 riguarda la definizione di “modalità non commerciali” per le attività assistenziali e sanitarie svolte negli immobili degli enti non commerciali.

In base alle norme interpretative contenute nella Legge di Bilancio 2026 e ai chiarimenti operativi riportati, si assume che l’attività sia svolta con modalità non commerciali quando:

• è accreditata o contrattualizzata/convenzionata con enti pubblici (Stato, Regioni, enti locali) e si inserisce in modo complementare o integrativo rispetto al Servizio sanitario nazionale, prestando servizi gratuiti o con compartecipazione alla spesa che non eccede le modalità previste per la copertura del servizio universale;
• se non accreditata, l’attività è svolta gratuitamente o con corrispettivi simbolici, inferiori alla metà di quelli di mercato per prestazioni analoghe nella stessa area.

Questa interpretazione autentica ha lo scopo di prevenire contenziosi tra enti locali e organizzazioni non profit su casi in cui la compartecipazione alla spesa sanitaria o assistenziale era stata utilizzata per negare l’esenzione IMU.

Norme legge di Bilancio - Getty Images

La legge chiarisce che tali partecipazioni non incidono sull’ammissibilità dell’esenzione, a condizione che l’attività sia comunque di natura non commerciale.

L’irrilevanza della categoria catastale per l’esenzione

Un altro punto di rilievo introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 è la non rilevanza della categoria catastale dell’immobile ai fini dell’esenzione.

In passato, alcuni enti locali avevano tentato di negare l’esenzione basandosi sulla classificazione catastale dell’edificio.

La normativa interpretativa ora stabilisce espressamente che la categoria catastale non incide sull’applicabilità dell’esenzione, purché siano soddisfatti i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti.

Questo chiarimento è particolarmente importante per le organizzazioni del Terzo settore che operano in immobili con classificazioni non perfettamente coerenti con la funzione sociale o assistenziale svolta al loro interno.

Criticità applicative e linee guida operative

Sebbene la Legge di Bilancio 2026 abbia chiarito molti aspetti, permangono alcune criticità pratiche che possono generare contenzioso:

• Verifica della non commercialità, che richiede un’analisi caso per caso, soprattutto quando l’attività è solo parzialmente accreditata o quando i corrispettivi non sono facilmente comparabili con quelli di mercato;
• Immobili multiuso, il che vuol dire che se solo parte dell’immobile è utilizzata per attività non commerciali, l’esenzione deve essere proporzionalmente applicata in base all’effettivo utilizzo;
• Tempi e adempimenti dichiarativi. molte amministrazioni locali richiedono la presentazione di specifica dichiarazione IMU di esenzione entro i termini previsti (spesso al 30 giugno dell’anno successivo), anche in assenza di variazioni rispetto all’anno precedente.