Si deve pagare l'IMU se l'immobile è occupato abusivamente?

Imu esenzioni

Uno dei quesiti, che molto spesso viene rivolto dai nostri lettori o che vengono rivolti a professionisti nel corso dello svolgimento della attività professionale, riguarda il pagamento dell'imposta municipale unica, comunemente nota con l'acronimo IMU, nel caso mancato possesso dell'immobile, a esempio, nel caso in cui un'abitazione sia occupata abusivamente.

In altri più specifici termini, ci si chiede spesso: si è tenuti, in ogni caso, al pagamento dell'IMU anche allorquando l'unità immobiliare sia occupata senza il consenso del proprietario?


È chiaro ed evidente che non siamo nelle ipotesi di imu immobile locato. In tale caso, infatti, è noto che il proprietario, ovverosia il locatore è in ogni caso tenuto al pagamento del tributo.

Nelle ipotesi in cui l'immobile sia nella disponibilità di terzi contro il consenso del proprietario, la situazione solleva profili di criticità, in ragione dell'assenza di una chiara direttiva normativa da parte del Legislatore fiscale.

Tale lacuna normativa ha inevitabilmente alimentato un intenso contenzioso, che ha visto pronunciarsi una giurisprudenza ondivaga e molto spesso divisa a metà.

Presupposto IMU ed esenzioni

Come noto, il presupposto impositivo dell'IMU è rappresentato dal possesso dell'immobile.

E infatti, sia l'art. 8 comma 2, D.Lgs. n. 23/2011 e successivamente il comma 740 dell'art. 1, L. n. 160/2019, hanno stabilito che il presupposto dell'imposta è il possesso di immobili.

In linea generale, chiara ed evidente è la distinzione fra diritto di proprietà e possesso.

È noto che la proprietà è un diritto reale che consente di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo (art. 832 c.c.).

Il possesso, invece, è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale (art. 1140 c.c.).

Sull'interpretazione del concetto di possesso dell'immobile ai fini IMU, si sono registrati approdi giurisprudenziali spesso contrapposti o, in ogni caso, non univoci.

Da una parte la giurisprudenza di merito favorevole all'esenzione Imu per mancanza di realizzazione del possessoe, dall'altra, la giurisprudenza di legittimità, ferma nel ritenere l'imposta sempre e comunque dovuta, anche in caso di immobile occupato abusivamente.

Esenzione IMU: tesi favorevole in caso di immobile occupato abusivamente

Come rilevato, la giurisprudenza nazionale, a oggi, è divisa su due orientamenti diametralmente opposti.

Il primo, confermato a più riprese dai giudici di merito (Commissioni tributarie provinciali e Commissioni tributarie regionali, dal 16 settembre Corte di giustizia tributaria di primo grado e Corte di giustizia tributaria di secondo grado), volte ad affermare la non debenza dell'imposta in situazioni di occupazione abusiva, per violazione del generale principio di capacità contributiva di cui all'art. 53 Cost.


La richiesta del pagamento di un tributo, relativo a un immobile di cui non si ha la disponibilità per cause al proprietario del tutto estranee, senza la preventiva stipulazione di un contratto, viola il dettato costituzionale (Commissione tributaria regionale Lombardia 23 ottobre 2019 n. 4133/1/19).

Secondo tale orientamento, l'IMU sarebbe dovuta solo allorquando il proprietario del bene immobile non sia stato privato del possesso e manchi nell'occupante il c.d. l'animus rem sibi habendi (Commissione tributaria provinciale, Roma 13 dicembre 2017, n. 26532; conformemente Commissione tributaria regionale Toscana, 19 gennaio 2022 n. 67).

Esemzione IMU: tesi sfavorevole in caso di immobile occupato abusivamente

Come anticipato, di diverso avviso appare da anni la giurisprudenza tributaria di legittimità (Corte di Cassazione, sezione tributaria), la quale ha sempre confermato la debenza dell'imposta.

Seguendo un'interpretazione rigorosamente letterale della norma, che non prevede, fra le cause di esenzione imu l'occupazione abusiva dell'immobile, la Corte di Cassazione ha sempre ritenuto il tributo dovuto dal proprietario nonostante l'insussistenza del possesso oggettivo e l'impossibilità di disporre del bene, perché occupato illegittimamente, atteso che il presupposto del tributo sarebbe riconducibile al potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà ai sensi dell'articolo 1140 c.c., mentre risulta irrilevante la mera detenzione (Cass., 25 ottobre 2021 n. 29868).

Imu esenzione per immobile occupato abusivamente, cosa fare?

Al fine di dirimere tale complessa questione che si verifica molto di frequente nella vita quotidiana, occorrerebbe un chiaro intervento da parte del Legislatore fiscale, finalizzato di fatto a trasferire la soggettività fiscale ai fini Imu dal proprietario in capo al soggetto occupante.

Nelle more, si ritiene opportuno certamente mettere in atto tutte le tutele previste dall'ordinamento per riuscire a rientrare nel possesso dell'immobile.

Da un punto di vista fiscale, la strada più cautelativa, che negli anni i contribuenti italiani intraprendono per vedersi riconosciuto il diritto all'esonero IMU prevede, in ogni caso, il pagamento di quanto dovuto ai fini dell'imposta municipale unica, con riferimento all'unità immobiliare occupata senza titolo.


Ciò per evitare che l'ente comunale competente emetta un avviso di accertamento, con relativi interessi e sanzioni e possibili carichi fiscali pendenti presso l'Agente della Riscossione, ed eventualmente, formulare richiesta di rimborso, dimostrando la non disponibilità del bene, perché occupato contro la volontà del contribuente/proprietario.

A fronte della risposta negativa da parte del Comune, diversi sono i giudizi instaurati presso il giudice competente, nell'ambito dei quali potrebbe essere formulata apposita richiesta di rinvio imu corte costituzionale, affinché la Corte delle Leggi si pronunci sulla legittimità costituzionale della norma di riferimento della soggettività IMU, nella parte in cui non prevede l'esenzione nelle ipotesi di immobile occupato in modo abusivo.