Ancora una pronuncia della Cassazione in materia di revisione delle tabelle millesimali contrattuali.
Questa volta il Supremo Collegio con una sentenza del 26 marzo 2010, la n. 7300, si discosta dall'orientamento espresso dalle Sezioni Unite nel 1997, ribadito all'inizio del 2010 (con la sent. 1 febbraio 2010 n. 3001), in relazione al significato d'attribuire al termine errore.
Prima di tutto è lecito domandarsi:
quando è possibile chiedere la revisione delle tabelle millesimali contrattuali?
A norma dell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile:
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Tralasciamo quest'ultima ipotesi, che non desta particolari difficoltà interpretative per soffermare l'attenzione sul concetto di errore.
Le Sezioni Unite del Supremo Collegio, nel 1997 con la sentenza n. 6222, ebbero modo di affermare che l'errore il quale, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (Cass. SS.UU. 9 luglio 1997 n. 6222).
In pratica se si formavano delle tabelle millesimali errate (rispetto ai criteri legislativi) indipendentemente dal fatto che le stesse tabelle fossero, o meno, contrattuali era possibile chiederne la revisione.Il termine errore, pertanto, era riferito alle tabelle e non al consenso del condomino che le aveva firmate.
Solo il primo tipo d'errore, dunque, ne giustificava la revisione.
Nonostante l'enunciazione di questo principio, in seno alla giurisprudenza delle Sezioni semplici della Cassazione, è andato formandosi un orientamento sostanzialmente difforme e successivo rispetto a quanto affermato dalla massima espressione del giudice nomofilattico.
Secondo questo filone interpretativo nel caso in cui la tabella millesimale è contrattuale, per l'appunto nella specie, l'azione prevista dall'art. 69 disp. att. cod. civ., fondata sull'oggettiva violazione del ricordato principio legislativo, non è esperibile, ed è esperibile invece l'ordinaria azione di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volontà (vedi in tal sento la sentenza di questa Corte, sez. II, 1 marzo 2000, n. 2253) (così Cass. 12 giugno 2001 n. 7908).
Sostanzialmente, per quest'indirizzo interpretativo, le tabelle contrattuali possono essere rivedute solo se il firmatario sia stato tratto in errore al momento della loro accettazione (ad esempio perché indotto a credere che si trattasse di tabelle in deroga ai criteri legali) e non anche perché la redazione della tabelle era stata fatta sulla base di criteri sbagliati.
L'onere di provare l'errore in cui si è incappati, naturalmente, spetta a chi se ne lamenta.
La ratio di tale presa di posizione è la seguente: poiché le tabelle contrattuali derogano ai criteri legali, non è possibile lamentare l'errore di redazione delle tabelle in quanto si è accettata a priori la divergenza rispetto ai parametri legali.
La sentenza n. 7300/10 si pone in una posizione intermedia rispetto a quelle citate.
Più d'ogni commento è utile riportare fedelmente il testo della decisione citata.
Secondo i giudici del Supremo Collegio, infatti, poiché, nonostante la forma adottata (conseguente alla predisposizione della tabella dall'unico originario proprietario ed alla accettazione dagli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari ovvero al raggiungimento di un accordo unanime da parte di tutti i partecipanti al condominio), la semplice dichiarazione di approvazione non ha natura negoziale, l'errore che, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dall'art. 1428 c.c. e segg., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (Cass. 26 marzo 2010 n. 7300).
