Ecobonus in caso di demolizione e ricostruzione dell'edificio
Ammessa la fruizione dell'Ecobonus per riqualificazione energetica degli edifici in caso di ristrutturazione conseguente a demolizione e ricostruzione dell'edificio con volumetria inferiore a quella preesistente.
È quanto affermato dall'Agenzia delle Entrate, in materia di agevolazioni per risparmio energetico, con una risposta all'interpello n. 210 del 27 giugno 2019.
Possibile, dunque, la detrazione fiscale anche nel caso in cui non venga rispettata la volumetria iniziale dell'immobile, purché la stessa risulti inferiore una volta ultimati i lavori.
Anche in questo caso, il contribuente potrà detrarre la spesa sostenuta per la ristrutturazione e per il risparmio energetico, entro i limiti previsti per l'accesso al bonus energetico.
Partiamo dall'esame della regola generale cui l'Agenzia delle Entrate fa riferimento nel rispondere al contribuente interessato. I benefici fiscali connessi agli interventi di riqualificazione energetica spettano, nel caso di demolizione e ricostruzione dell'edificio, purché venga rispettata la volumetria iniziale.
L'Agenzia delle Entrate ribadisce quanto già precisato nella circolare n. 7/E del 27 aprile 2018: qualora vengano realizzati interventi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione fiscale è ammessa esclusivamente in caso di fedele ricostruzione dell'edificio, escludendo eventuali modifiche alla volumetria preesistente dell'immobile.
Sono fatte salve le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica (come da articolo 3 lettera d) del DPR n. 380 del 2001).
Nel caso esaminato dall'Agenzia delle Entrate, si dà spazio però a una deroga al principio generale, perché i lavori eseguiti e presi in considerazione nell'interpello, avevano comportato la realizzazione di una sagoma diversa con volumetria inferiore rispetto a quella di partenza.
Alla conclusione evidenziata, l'Agenzia delle Entrate è giunta dopo aver sentito il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici che si è espresso come segue: il rispetto della volumetria iniziale del fabbricato demolito e ricostruito costituisce uno standard massimo di edificabilità che deve essere rispettato. Questo significa che la volumetria finale non può essere superiore a quella iniziale. Entro il predetto limite volumetrico la detrazione fiscale per l'intervento edilizio resta salva.
Nel caso trattato, dunque, l'agevolazione fiscale viene riconosciuta al contribuente sia per l'intervento di ristrutturazione che per quello di riqualificazione energetica.
Quanto esposto dall'Agenzia delle Entrate si pone il duplice obiettivo di semplificazione delle procedure edilizie e di riduzione dei costi a carico dei cittadini. Da ricordare che l'agevolazione fiscale è tuttavia ammessa solo nel caso in cui gli interventi in questione siano riferiti a un immobile non sottoposto ai vincoli previsti dal Dlgs n. 42/2004. In caso di immobile sottoposto a vincolo le detrazioni fiscali non saranno riconosciute.
Ecobonus in condominio per rifacimento del tetto
Con altra risposta a interpello, precisamente la n.213 del 27 giugno 2019, l'Agenzia delle Entrate fornisce dei chiarimenti in tema di Ecobonus in ambito condominiale.
Si parla di detrazioni fiscali a favore di chi sostiene le spese per effettuare il rifacimento del tetto di un condominio. Viene riconosciuto il bonus fiscale nel caso in cui la spesa sia sostenuta da un solo condomino? Con quali modalità?
Nel rispondere a tale domanda il Fisco afferma che al condomino che in via esclusiva abbia sopportato la spesa per rifare il tetto, spetta l'Ecobonus per l'intero importo, anche in eccedenza ai millesimi della proprietà individuale.
Nell'analizzare le conclusioni cui giunge l'Agenzia delle Entrate, partiamo da ciò che dice la legge in materia di spese condominiali. In base all'articolo 117 comma 1 n. 1 del codice civile il tetto rientra tra le parti comuni dell'edificio condominiale. Ne consegue che, in riferimento a esso, si applica quanto disposto dall'articolo 1123 codice civile in ambito di spese necessarie per la conservazione e godimento. L'articolo fissa il criterio legale di ripartizione delle spese e afferma che:
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Art. 1123 cod.civ.
Le spese relative al godimento e conservazione delle parti comuni spettano dunque ai condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, salvo che l'assemblea abbia diversamente deliberato.
È quanto accade nel caso esaminato, poiché l'assemblea stabiliva che le spese di rifacimento del tetto potevano essere sostenute dal solo condomino interessato, in deroga al criterio stabilito dalla legge.
L'Agenzia delle Entrate stabilisce che il condomino che si è fatto carico dei costi per la conservazione del tetto potrà fruire della detrazione fiscale del 65% per l'intera somma, ovvero anche per la quota che supera i millesimi di sua proprietà. Resterà da rispettare il limite massimo di detrazione pari a 60.000 euro, come da articolo 1, comma 345, legge n. 296/2006.
Un altro punto viene affrontato dall'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello esaminato.
Si tratta della possibilità concessa al condomino sostenitore della spesa di effettuare la cessione del credito al fornitore. Nel caso in cui un solo condomino si sia fatto carico delle spese di rifacimento del tetto dell'edificio condominiale, egli potrà fruire della cessione del credito ai fornitori, relativo al bonus risparmio energetico per la totalità della spesa pagata, anche in eccesso a quella a lui imputabile in base ai millesimi di proprietà.
Condizione necessaria è che vi sia il via libera a sostenere la spesa da parte dell'assemblea condominiale.
L'amministratore sarà tenuto a dare esecuzione agli adempimenti necessari per la cessione del credito. Viene dunque confermata la regola in base alla quale in caso di cessione del credito per interventi eseguiti su parti comuni di un edificio condominiale, gli adempimenti necessari per fruire delle detrazioni per il risparmio energetico spettano al condominio.
