Quando eseguire una procedura DOCFA

Cos'è il catasto?

Il Catasto è l'inventario, disciplinato da leggi e regolamenti, dei beni immobili, costituito da terreni e fabbricati. Attraverso una visura catastale è possibile ottenere tutte le informazioni riferite agli immobili, ai soggetti possessori ed agli elementi di redditività.
L'aggiornamento di questi dati avviene con continuità, in riferimento all'andamento del mercato immobiliare e degli acquisti e delle vendite che si eseguono.

Le informazioni catastali sono raccolte in due banche dati: il Catasto Terreni e il Catasto Fabbricati.

Il primo costituisce la base tecnica rappresentativa della geometria dei beni immobili censiti, che prendono il nome di particelle e identifica tutti i terreni edificati e non.
La particella catastale è una porzione continua di terreno nudo o edificato che presenta delle caratteristiche ben precise; è ubicata in un comune definito, appartiene a una determinata ditta e infine ha una unica destinazione produttiva con un unico livello di produttività.

La superficie delle particelle viene espressa in ettari, are e centiare, questo valore prende il nome di consistenza catastale.

Nelle banche dati del Catasto Edilizio per unità immobiliare urbana s'intende ogni fabbricato, scuola, albergo, appartamento, bottega, ospedale, che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta un cespite indipendente.

La qualificazione nel corso del tempo ha permesso di distinguere le unità immobiliari di ciascun Comune o di ciascuna zona censuaria in categorie di immobili, secondo le specie essenzialmente differenti per le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente dell'unità immobiliare.

Quando bisogna redigere un DOCFA

La procedura DOCFA è una modalità informatica attraverso la quale un tecnico, sia esso ingegnere, architetto, geometra o perito, dichiara al catasto che l'immobile oggetto della dichiarazione ha subito delle variazioni rilevanti oppure è di nuova costruzione e quindi va accatastato.

Oltre a questi due casi esiste una ulteriore tipologia di costruzioni, catastalmente definita unità afferenti, costituita dalle costruzioni comprese in un immobile, sfuggite all'accatastamento originario ovvero realizzate in epoca successiva per le quali è necessario provvedere alla dichiarazione in catasto.
Tale tipologia di costruzioni ai fini dell'accatastamento è assimilabile a una nuova costruzione.

L'elaborato DOCFA può essere redatto esclusivamente da un tecnico e si compone di varie parti, mod. D1, mod. 1NB o 2Nb parte prima, mod. 1NB o 2NB parte seconda, elenco dei subalterni assegnati, elaborato planimetrico e infine planimetrie delle u.i. dichiarate.

La procedura è del tutto informatizzata, elabora le indicazioni fornite dal tecnico e attribuisce a ciascuna unità dichiarata la categoria catastale, la classe, la consistenza e la rendita catastale.

I motivi per cui è necessario redigere una variazione catastale sono molteplici; le cause più comuni sono le seguenti:

-divisione, da eseguirsi quando l'unità immobiliare è oggetto di frazionamento e genera due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie delle classiche unità immobiliari;
- fusione, da utilizzare esclusivamente quando due o più unità di qualsiasi categoria e partita speciale vengono fuse in una sola unità;
- ampliamento, da utilizzare nei casi in cui vi è un aumento di superficie e/o volumetria dell'unità.

Per quest'ultima voce si possono avere due casistiche: l'ampliamento che modifica la sagoma in pianta dell'unità immobiliare originaria quindi comporta un aggiornamento della cartografia che rende necessario quindi presentare il Tipo Mappale per la modifica della mappa del Catasto Terreni poiché si va a eseguire una modifica al piano di campagna dell'edificio; l'ampliamento all'interno della sagoma del fabbricato che non necessita della presentazione del Tipo Mappale, come avviene per la realizzazione di locali in sopraelevazione e/o di cantine nel piano sottostrada e ancora per la chiusura di poggioli con verande;

- demolizione totale, nei casi in cui si interviene per demolire totalmente la consistenza del fabbricato e farne derivare un'area urbana;
- demolizione parziale, da utilizzare quando viene demolita parte della consistenza dell'unità originaria;
- diversa distribuzione spazi interni, viene utilizzata in caso di spostamenti di tramezzi divisori, porte di collegamento e comunque per quelle variazioni che non comportano cambiamenti della muratura perimetrale dell'unità immobiliare;

Rientrano pertanto in questa causale anche la creazione di soppalchi o balconi a sbalzo. La chiusura di una terrazza a veranda costituisce invece un ampliamento a tutti gli effetti. Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o congiuntamente ad altre causali;

- ristrutturazione, in caso di miglioramento qualitativo apportato all'unità immobiliare.
Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali;
- frazionamento e fusione, nei casi in cui vengano soppresse minimo 2 unità e costituite almeno altre 2, indipendentemente da categorie e partite speciali di appartenenza.
In tutti gli altri casi si tratta di divisione, fusione;

- variazione della destinazione, le variazioni della destinazione sono tali se nel suo insieme l'unità immobiliare urbana muta la sua destinazione d'uso, per esempio, da abitazione a ufficio o da autorimessa a negozio.

La variazione della destinazione del singolo vano, senza opere da camera a soggiorno, da ufficio ad archivio, non comporta di norma l'aggiornamento della planimetria; ad ogni buon conto, ove se ne rendesse necessaria la presentazione della denuncia di variazione, questa rientrerebbe nell'alveo delle diverse distribuzioni degli spazi interni.

La procedura del DOCFA può essere eseguita anche nel caso di presentazione planimetria mancante, quindi, quando la planimetria non è mai stata presentata oppure quando è stata smarrita da parte dell'ufficio, per cui se ne richiede la presentazione.

Inoltre, anche quando si procede con delle nuove costruzioni, è necessario eseguire la procedura DOCFA.

I casi specifici sono quelli di:
- unità afferenti edificate in sopraelevazione, cioè quando vi è una nuova unità immobiliare edificata al di sopra di un fabbricato esistente;

- unità afferenti edificate su aree di corte, cioè quando vi è una nuova costruzione edificata su un Bene Comune Non Censibile, che può essere un giardino o un'area cortilizia aggraffata al fabbricato stesso.