Distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale: come fare

Come staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Secondo l'articolo 1118 del Codice Civile, un condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento senza chiedere autorizzazioni, a condizione che tale distacco non provochi notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato è un tema di grande interesse per molti condomini che desiderano gestire in modo autonomo il riscaldamento della propria abitazione.

Tenuto conto del fatto che ormai il costo del riscaldamento è diventato proibitivo sono in molti a chiedersi come poter procedere.

Si tratta di una questione complessa e che ha da sempre comportato molti contenziosi all'interno dei condomini.

Distacco impianto riscaldamento - Getty Images

In questo articolo esaminiamo più nel dettaglio in quali casi il condomino può rinunciare al riscaldamento centralizzato, se sono necessarie delle autorizzazioni quali sono le spese da sostenere e più in generale cosa prevede la legge in merito.

Quando è possibile staccarsi dall'impianto centralizzato

Il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato è consentito ad un condominio in base alle regole indicate nell’articolo 1118 del codice civile che disciplina quelli che sono i diritti dei partecipanti alle parti comuni dello stabile.

Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centrale purché:

• non comprometta l'efficienza dell'impianto comune per eventuali notevoli squilibri di funzionamento che ne conseguano;
• non aumenti le spese per gli altri residenti.

È fondamentale, quindi, assicurarsi che il distacco non influisca negativamente sull’intero sistema.

Sono necessarie autorizzazioni per il distacco?

Per procedere con il distacco, non è necessario ottenere l'approvazione dell'assemblea condominiale.

Come staccarsi impianto di riscaldamento - Getty Images

Quindi, anche se il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi al pagamento delle spese connesse alla conservazione delle stesse, tuttavia può staccarsi dall’impianto di riscaldamento centrale senza bisogno di autorizzazione:

• effettuare una valutazione preliminare consultando un termotecnico abilitato per una valutazione iniziale della fattibilità del distacco, considerando le caratteristiche specifiche dell'impianto e dell'unità abitativa;
  
  
• munirsi di una perizia tecnica: un professionista abilitato deve redigere una relazione che attesti che il distacco non causerà squilibri funzionali o aggravi di spesa per gli altri condomini. Questa perizia è essenziale per dimostrare la legittimità del distacco. I condomini dissenzienti potranno al più contestare la validità della perizia esibita chiedendo ad altro professionista di presentare una seconda perizia. A questo punto potrebbe esserci un contrasto tra le due che sarebbe in grado di bloccare l'esecuzione del lavoro comportando una diatriba legale;
  
  
• effettuare una comunicazione formale all'amministratore per rendere note le proprie intenzioni: una volta ottenuta la perizia, il condomino deve informare l'amministratore del condominio, fornendo la documentazione tecnica a supporto. Questo passaggio è cruciale per garantire la trasparenza e il rispetto delle normative condominiali. Occorre a tela fine allegare la perizia e indicare la data del distacco;
  
  
• procedere con l’esecuzione dei lavori: affidare i lavori di distacco a professionisti qualificati, assicurandosi che vengano rispettate tutte le normative tecniche e di sicurezza.

Da tutto ciò emerge che, se la relazione tecnica redatta da un termotecnico certifica il rispetto di questi requisiti, il condomino ha pieno diritto a procedere senza dover sottoporre la decisione al voto dell’assemblea.

Quali sono le spese da sostenere nonostante il distacco dall'impianto

Anche dopo essersi distaccati dall'impianto centralizzato, il condomino è tenuto a contribuire a determinate spese condominiali.

La legge infatti, da un lato consente al condomino di poter rinunciare all’utilizzo dell’impianto a determinate condizioni, ma dall’altro mette nero su bianco che il rinunciante resta tenuto a corrispondere il pagamento delle seguenti spese condominiali:

• spese per la manutenzione straordinaria: il condomino è obbligato a partecipare alle spese per interventi straordinari sull'impianto, come riparazioni significative o sostituzioni di componenti principali;
  
  
• spese per la conservazione e messa a norma: si tratta del contributo alle spese necessarie per mantenere l'impianto in condizioni di sicurezza e per il suo adeguamento a tutte le normative vigenti.
  
  
  

Vantaggi e svantaggi del distacco dal riscaldamento centralizzato

Prima di decidere di staccarsi dall'impianto centralizzato, è importante considerare sia i vantaggi che gli svantaggi.

I vantaggi che ne derivano sono:

• autonomia gestionale dell'impianto autonomo: si avrà infatti la possibilità di decidere in modo indipendente quando accendere o spegnere il riscaldamento e a quale temperatura impostarlo sempre nel rispetto della normativa nazionale o locale vigente;
• potenziale risparmio economico: in alcuni casi, soprattutto se si utilizzano sistemi di riscaldamento più efficienti, è possibile ridurre le spese energetiche e quindi i costi delle bollette legate ai consumi.

Attenzione però anche ai possibili svantaggi:

• costi iniziali: l'installazione di un impianto di riscaldamento autonomo comporta un investimento iniziale significativo, includendo l'acquisto dell'apparecchiatura e i lavori di installazione;
• responsabilità manutentiva: il proprietario dell'impianto autonomo è responsabile della sua manutenzione e dei relativi costi;
• contributo alle spese condominiali: nonostante l'avvenuto distacco dall'impianto centrale, rimane l'obbligo di contribuire alle spese di manutenzione straordinaria e messa a norma dell'impianto centralizzato. Sono esclusi dunque i costi legati ai consumi.
  
  
  

Costi del distacco dal riscaldamento del condominio

Prima di effettuare il distacco dal riscaldamento centralizzato bisogna avere conoscenza dei costi effettivi, i quali potrebbero superare i 2000,00 €.

Abbiamo visto infatti che ci sono dei costi iniziali.

Riscaldamento autonomo

Innanzitutto, occorre mettere in conto la spesa che si dovrà effettuare per l'elaborazione della relazione tecnica da parte del perito relativa alla modifica dell'impianto che potrebbe aggirarsi intorno ai 1000,00 €.

Seguirà l'acquisto della caldaia il cui costo dipenderà dalla tipologia che si vorrà acquistare, infine la spesa per la canna fumaria intorno ai 900,00 €.

Ricordiamo che, a parte le deroghe previste dalla legge, la caldaia dovrà essere con scarico a tetto.

Si evidenzia infine che qualora si opti per una caldaia a condensazione si potrà fruire dei benefici fiscali legati all'ecobonus.

Il regolamento condominiale può vietare il distacco

Il regolamento condominiale può vietare ai condomini di staccarsi dal riscaldamento centralizzato solo nel caso in cui il regolamento sia di tipo contrattuale e sia stato accettato da questi ultimi.

In presenza di un regolamento condominiale che vieta il distacco, il condomino ha il diritto di procedere, purché rispetti le condizioni necessarie per staccarsi dal riscaldamento centralizzato.

Clausole che limitano questo diritto in taluni casi sono considerate nulle, in quanto lesive del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

Quando il condomino interessato ai lavori di distacco si trova di fronte a regolamenti condominiali che vietano espressamente il distacco dal riscaldamento centralizzato la prima cosa da chiedersi e se un divieto di tal genere possa ritenersi valido.

La risposta è che dipende dalla tipologia del regolamento, esistono infatti due tipologie di regolamento condominiale:

• regolamento contrattuale: se il regolamento condominiale è di tipo contrattuale (cioè accettato da tutti i condomini e inserito negli atti di acquisto), può contenere una clausola che vieta il distacco. In questo caso, il condomino potrebbe non avere il diritto di separarsi dall’impianto, a meno che tutti i condomini non accettino una modifica del regolamento;
• regolamento assembleare: se il regolamento è stato approvato a maggioranza dall'assemblea condominiale, un divieto di distacco non è valido e può essere impugnato. La legge, infatti, garantisce il diritto al distacco se non ci sono conseguenze negative per gli altri condomini.

In sintesi, da quanto appreso finora, il distacco dall’impianto centralizzato non richiede il consenso dell’assemblea e non può essere vietato da un regolamento assembleare.

Solo un regolamento contrattuale può eventualmente imporre restrizioni, ma in assenza di questo, ogni condomino ha il diritto di staccarsi, rispettando le condizioni tecniche ed economiche previste dalla legge.