Distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale, spese e autorizzazione dell'assemblea

NEWS DI Parti comuni09 Novembre 2015 ore 17:00
La legge consente a ciascun condomino di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento condominiale purché siano rispettati determinati requisiti tecnici. Quali sono?

Distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale


RiscaldamentoIn tema di condominio negli edifici, nel caso di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato il condomino è tenuto a continuare a contribuire alle spese per quel bene?

Se sì, quali?

La domanda viene spesso posta da chi, distaccatosi dal riscaldamento condominiale, vede comunque inserita la propria unità immobiliare tra quelle partecipanti alle spese per quel bene comune.

Alle volte accade che dalla semplice domanda si passi a un vero e proprio contenzioso giudiziario; scorrendo i siti web e le banche dati specialistiche non è raro imbattersi in sentenze che hanno risolto cause inerenti il distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale .

Sull'argomento dobbiamo distinguere due ipotesi:

a) il distacco avvenuto prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio (ossia prima del 18 giugno 2013) e rispetto al quale continuano ad applicarsi le norme vigenti al momento del distacco (e conseguentemente i principi elaborati dalla giurisprudenza);

b) il distacco che è avvenuto o avverrà nel vigore delle nuove norme.

Come vedremo le due fattispecie sono simili: insomma anche su questo argomento la riforma (legge n. 220/2012) non ha fatto altro che adeguarsi ai dettami giurisprudenziali.

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012, il codice civile non disciplinava questa fattispecie; il distacco, quindi, è stato considerato possibile grazie a delle sentenze che si sono espresse in tal senso.

La Cassazione, in più occasioni, ha affermato che il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che dalla sua rinunzia e dal distacco non derivano nè un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, nè uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio. Soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per il suo uso (così, ex multis, Cass. 25 marzo 2004 n. 5974).

Unico limite, oltre a quelli indicati in sentenza, a questa facoltà: il divieto assoluto di distacco contenuto nel regolamento condominiale di natura contrattuale.


Distacco dall’impianto di riscaldamento e spese


Stando così le cose, erano da considerarsi invalide quelle deliberazioni che ponevano a carico dei condomini distaccati le spese per l'uso dell'impianto.

In questo contesto, ad esempio, s’inserisce una sentenza del Tribunale di Bari resa il 10 ottobre 2013 (la pronuncia, per quanto emessa dopo l'entrata in vigore della riforma, affronta un caso sorto precedentemente al 18 giugno 2013) riguardante, tra le altre cose, delle spese d'uso dell'impianto addebitate ad un condomino distaccato.

La più volte citata sentenza ha invalidato sul punto la delibera impugnata.

Si legge nel provvedimento del giudice barese che nel caso di specie dal momento che con relazione tecnica extragiudiziale del 12 maggio 2005 a firma dell'ing. (…) è risultato che il distacco dell'impianto dell'appartamento dell'ing. (…) dall'impianto centralizzato non sia di nocumento per gli altri condomini e non procuri allo stesso impianto squilibri termici tali da riceverne danno. Tale relazione non è mai stata contesta dal condominio convenuto, di modo che lo (...) ha provveduto alla realizzazione di un impianto autonomo di riscaldamento.

Riscaldamento condominialeAnalogamente, in tema di condominio negli edifici il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune (che costituisce un accessorio di proprietà condominiale ai sensi dell'art. 1117 n. 3, c.c.), ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione né uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale (Cass., 31 maggio 2012, n. 8750). Dai documenti acquisiti risulta, al contrario, che sono stati addebitati allo (…) costi relativi al consumo di gasolio per l'impianto termico centralizzato (Trib. Bari 10 ottobre 2013).

Di conseguenza, la decisione assembleare era da ritenersi viziata.

Come si diceva, la legge n. 220/2012 (la riforma del condominio) è intervenuta sull’argomento del distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale modificando l’art. 1118 c.c.

Il quarto comma della norma attualmente in vigore recita:

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Nella sostanza, si è inserito nel codice civile l'elaborazione giurisprudenziale degli anni precedenti.


Notevole squilibrio nel funzionamento dell'impianto


Che cosa vuol dire esattamente notevole squilibrio nel funzionamento dell'impianto derivante dal distacco?

Qual è l'impatto pratico di questa formula, ossia la sua incidenza sul potere di distacco?

Secondo un sentenza resa nel mese di agosto del 2014 dal Tribunale di Monza (sent. 26 agosto 2014 n. 2347), la portata del precetto non può essere estesa fino al punto da ricollegare a priori qualunque anomalia del funzionamento a un avvenuto distacco.

Si tratta di un principio molto importante perché pone a carico di chi lamenta problemi (ergo, quasi sempre il condominio) l'onere di provare chiaramente che il distacco ha causato problemi notevoli (squilibri nel funzionamento).

Nel caso risolto dal Tribunale brianzolo un condomino aveva impugnato una delibera che poneva a suo carico le spese per l'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato.

Secondo lui non doveva pagare alcunché rispetto a questa spesa perché era distaccato dall'impianto; secondo la compagine convenuta, invece, il condomino doveva pagare in quanto dal suo distacco erano derivati degli squilibri nel funzionamento dell'impianto.

Il Tribunale ha dato ragione al condomino impugnante: innanzitutto, dice il giudice, non c'era alcuno squilibrio significativo e comunque, specifica, esso non era riconducibile al distacco.

Si legge in sentenza che dev'esservi certezza che lo squilibrio derivi dal distacco e che non possa essere riconducibile ad altri fattori (es. chiusura di altri appartamenti).


Distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale autorizzazione assembleare


Per operare il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, il condomino necessita del consenso dell’assemblea?

La domanda ha trovato in più occasioni risposta nei pronunciamenti giurisprudenziali; il responso delle sentenze (di merito e di legittimità) è sempre stato negativo (cfr. su tutte Cass. n. 5974/04, Cass. n. 5331/12).

Il Tribunale di Genova, ad esempio, con la sentenza n. 1507 del 14 maggio 2015, rifacendosi al consolidato orientamento giurisprudenziale, ha negato che il distacco di cui trattasi possa essere soggetto ad autorizzazione assemblea, ciò purché esso rispetti le condizioni previste dalla legge (leggasi art. 1118, quarto comma, c.c.).

L’ufficio giudiziario ligure, a dire il vero, si è spinto oltre, affermando che nemmeno un regolamento condominiale di natura contrattuale può subordinare il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato all’autorizzazione da parte dell’assemblea. Motivo?

L’art. 1118 c.c. che lo consente è ricompreso tra le norme che l’art. 1138, quarto comma, c.c. considerare assolutamente inderogabili, ossia non modificabile nemmeno da un regolamento condominiale di natura contrattuale.

La conclusione cui è giunto il tribunale genovese, ad avviso di chi scrive, non va esente da critiche in quanto s’è vero che l’art. 1138 c.c. considera assolutamente inderogabile l’art. 1118 c.c. è altrettanto vero che tale inderogabilità viene limitata al secondo comma di tale norma.

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  • Papessa
    Papessa
    Lunedì 26 Settembre 2011, alle ore 12:17
    LEGGE DA APPROVARE
    rispondi al commento
  • Legale
    Legale
    Lunedì 11 Luglio 2011, alle ore 13:57
    @ Ciro: per il pavimento, salva diversa indicazione del regolamento contrattuale, non è necessaria alcuna autorizzazione.
    rispondi al commento
  • Ciro Murolo
    Ciro Murolo
    Sabato 9 Luglio 2011, alle ore 18:04
    Per cortesia voglio sapere se posso cambiare il pavimento nel mio balcone o ci vuole l'autorizzazione del condominio?grazie
    rispondi al commento
  • Aurizzi
    Aurizzi
    Mercoledì 6 Luglio 2011, alle ore 17:01
    Il mio commento è che non trovo giusto che devo pagare le spese di conservazione, quando io rinuncio alla mia percentuale di proprietà della caldaia.Vi faccio presente che la mia spesa annua è di 180 euro di gas xcucinare 400 euro xl'acqua calda 350 euro x riscaldamento, di un totale 930 euro a l'anno x 50 metri di casa.Mentre conosco una famiglia che spende molto meno di noi x160 metri di casa (visto fatture)loro hanno tutto autonomo
    rispondi al commento
  • Lucianocibin
    Lucianocibin
    Lunedì 27 Giugno 2011, alle ore 15:42
    Buongiorno. Desidero sapere se l'approvazione del testo della riforma del condominio e la conseguente possibilità di staccarsi dal riscaldamento centralizzato sarà applicabile anche per la regione Lombardia (in questa regione era fino ad ora praticamente vietato il distacco). Vorrei inoltre sapere come tale distacco sarà effettuabile dal punto di vista pratico: ossia sarà necessario richiedere una perizia che attesti il non aggravio delle spese per i condomini che intendono mantenere il riscaldamento centralizzato? Resto in attesa di una sua gradita risposta e sentitamente la ringrazio.
    rispondi al commento
  • Vitaliano Buganè
    Vitaliano Buganè
    Sabato 25 Giugno 2011, alle ore 11:00
    Sarebbe opportuno conoscere se,una volta scollegatosi dall'impianto centrale termico, i costi per la sostituzionedi una nuova centrale(x gli altri condomini) vanno ripartitifra tutti o solamente fra i condomino che utilizzano tale centrale termica.GrazieVb
    rispondi al commento
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