Distacco dall'impianto centralizzato del condominio

Una delle argomentazioni più discusse in sede di assemblea di condominio è la ripartizione delle spese relative alla centrale termica da parte dei condomini che hanno effettuato il distacco dall'impianto centralizzato per avvalersi di un impianto autonomo.

È bene evidenziare che le leggi vigenti in materia impongono l'utilizzo di impianti centralizzati per il riscaldamento e per far fronte alle crescenti esigenze di contenimento della spesa energetica degli edifici.

Infatti, i condomini che vogliono realizzare un impianto autonomo staccandosi dal centralizzato, devono descriverne i motivi con una relazione tecnica.

Cosa dice il Codice Civile in materia

L'articolo 1104 del Codice Civile recita quanto segue: ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza, fatta salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

L'ultimo capoverso dell'articolo 1104 spesso innesca delle discussioni nelle assemblee condominiali circa la partecipazione alle spese relative all'impianto termico comune, in particolare da parte dei condomini che hanno scelto di realizzare un impianto autonomo indipendente in tutto e per tutto da quello centralizzato.

Tuttavia, lo stesso Codice Civile dispone, in altri articoli, che il condomino non può in nessun caso sottrarsi alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune pur rinunciando ai suoi diritti, in questo caso coincidenti con l'utilizzo dell'impianto e della centrale termica comune.
Ogni condomino, quindi, è vincolato al pagamento degli oneri necessari per il mantenimento di un bene comune, in misura proporzionale alle quote di bene posseduto.

Similmente, come sancito più volte da diverse sentenze della Cassazione, in caso di cattiva erogazione del calore per malfunzionamento dell'impianto comune, ciascun condomino può avvalersi, con un accertamento giudiziale, di un risarcimento per il danno subito; tale risarcimento dovrà coprire anche le eventuali spese sostenute ed impreviste per far fronte al malfunzionamento dell'impianto centrale.

Scarico fumi e adduzione gas per l'impianto distaccato

Realizzato il distacco dall'impianto centrale e sostenute le spese per il mantenimento dell'impianto centrale, il condomino, termicamente indipendente, è esonerato dal sostenere le spese relative all'utilizzo dell'impianto.

Lo scarico dei fumi di una caldaia autonoma è un importante aspetto tecnico da curare per la realizzazione di un impianto termico indipendente, in un edificio condominiale, a seguito del distacco dall'impianto centrale.

Infatti, ciascun condomino che ha un impianto termico indipendente deve, nel rispetto delle leggi, realizzare il sistema di smaltimento dei fumi della propria caldaia, in modo da scaricarli a tetto.

Quanto appena descritto è semplice da realizzare, tecnicamente ed anche economicamente, per i condomini con appartamento posto immediatamente sotto il tetto o sotto la copertura dell'edificio; per i condomini con appartamento non all'ultimo piano la realizzazione di uno scarico dei fumi della caldaia a tetto, oltre ad un significativo peso economico, può risultare tecnicamente arduo per le elevate altezze e per gli eventuali passaggi in proprietà con altri condomini.

Infine, una situazione analoga allo scarico dei fumi si può presentare per le tubazioni di adduzione del gas per la caldaia dell'impianto autonomo.

In alcuni casi, infatti, potrebbe non essere possibile alimentare la caldaia indipendente con un tubo derivato dalla tubazione del gas che alimenta le varie cucine del condominio; in particolare, ciò può accadere quando la caldaia si trova dal lato opposto dell'appartamento rispetto alla cucina.

In questo caso, i condomini con appartamento posto ad uno dei primi piani dell'edificio possono essere agevolati nella realizzazione di una tubazione del gas indipendente, dovendo posare una quantità ridotta di tubazioni rispetto a quelli con appartamenti ai piani superiori.