Il condomino ha diritto di ottenere la documentazione?

Il condominio e il diritto di accesso alla documentazione

La possibilità di accedere alla documentazione condominiale da parte di ogni singolo condominio costituisce un diritto ineludibile, ampliato e rafforzato, alla luce dei principi sanciti dalla L.11 dicembre 2012, n. 220 (c.d. la legge del condominio).

Il dichiarato intento della Legge di riforma del diritto condominiale è stato quello di incrementare la certezza nella gestione contabile tenuta dall'amministratore di condominio.

Il risultato?


Previsione di un generale diritto di accesso, da parte dei condomini, ai documenti conservati dall'amministratore e che concernono la gestione del condominio da un punto di vista contabile e finanziario.

Il legislatore della riforma, infatti, ha disciplinato chiaramente tale diritto di accesso ai documenti, stabilendo che ai sensi dell'art. 1130-bis c.c. i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono, senza fornire alcuna giustificazione, prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.

Soggetti che hanno il diritto di accedere alla documentazione

In generale, il diritto di accesso alla documentazione contabile è esercitabile da parte di specifici soggetti.

Al riguardo, occorre precisare che, come chiarito dal citato art. 1130 bis c.c., non solo i proprietari, ma anche i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono validamente accedere alla documentazione condominiale, nel rispetto di un preciso limite.

Mi riferisco al fatto che i conduttori, comodatari e usufruttuari, a differenza dei proprietari delle unità immobiliari, potranno prendere visione esclusivamente della documentazione delle spese a cui devono contribuire.


A titolo esemplificativo, gli inquilini non hanno il diritto di chiedere di poter visionare la documentazione giustificativa riguardante le spese che deve sostenere il proprietario (spese straordinarie).

Potranno, però, accedere ed estrarre copia del bilancio del riscaldamento condominiale, per fare un esempio, ove sono riportati i costi a cui sono chiamati a corrispondere.

Come esercitare il diritto di visionare la documentazione in condominio?

Ai sensi dell'art. 1129, secondo comma, c.c., come introdotto sempre dalla riforma del condominio, è stabilito che l'amministratore di condominio debba mettere a disposizione dei singoli aventi diritto, la documentazione.

Ed è anche tenuto a comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, a seguito di rimborso della spesa, copia firmata.

Alla luce del combinato disposto di cui agli artt. 1129 e 1130 ss c.c. è pacifica la portata dell'obbligo dell'amministratore del condominio di mettere a disposizione dei condomini la documentazione inerente la gestione dell'amministratore di condominio.

In particolare, ogni condomino ha, nello specifico, il diritto di:

• prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto intestato al condominio;
  
  
• prendere visione dei documenti giustificativi delle spese;
  
  
• prendere visione o estrarre copia dei registri condominiali, dei verbali assembleari e della rendicontazione periodica.
  
  

Tale principio è chiaramente applicabile anche e soprattutto con riferimento alla documentazione di natura specificamente contabile e fiscale.

Limiti al diritto di accesso alla documentazione in condominio

Il diritto di accedere alla documentazione afferente il condominio è ampio, poiché oltre a non essere soggetto ad alcun limite di natura temporale, non è subordinato ad alcun obbligo di previa esposizione delle ragioni sottese alla richiesta.

Ciò però non significa che il diritto di accesso alla documentazione del condominio esercitabile da parte del singolo condomino, sia esente da qualsivoglia limite.

Quali sono i limiti al diritto di visionare la documentazione in condominio?

Al riguardo, costante giurisprudenza ha chiarito il perimetro applicativo di tale facoltà riconosciuta ai singoli condomini, affermando che, in tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti).

L'esercizio di tale facoltà non deve, tuttavia, rappresentare ostacolo all'attività dell'amministratore di condominio, non sia contrario ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti) (Cass., ord. 20 febbraio 2020, n. 4450).


In altri più specifici termini, l'esercizio di tale diritto non può costituire occasione di intralcio all'attività dell'amministratore di condominio, da verificarsi caso per caso, anche in sede giudiziale.

Caso pratico risolto dalla giurisprudenza

È considerato intralcio all'attività dell'amministatore di condominio la richiesta di invio di copiosa documentazione cartacea.

In questo caso, l'amministratore di condominio è tenuto a invitare gli istanti a prendere visione della documentazione, previa fissazione di apposito appuntamento, ma non è obbligato all'invio della documentazione in forma cartacea presso l'indirizzo indicato dal condomino.

Ciò in quanto, ai fini dell'accesso della documentazione condominiale, i condomini non devono abusare del loro diritto in quanto la richiesta di una eventuale ponderosa documentazione, in riproduzione cartacea, potrebbe aggravare l'attività dell'amministratore (Trib. Roma, 11 luglio 2018, n. 14268).

Diritto di accesso alla documentazione contabile del condominio

Tale principio è chiaramente applicabile anche e soprattutto con riferimento alla documentazione di natura specificamente contabile e fiscale.

Ai comproprietari è garantito il potere di vigilare e controllare l'operato dell'amministratore, soprattutto in momenti essenziali, quali quello di redazione del rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea.

L'amministratore non fornisce la documentazione richiesta? Ne risponde personalmente!

Il proprietario può agire nei confronti dell'amministratore di condominio, citandolo in giudizio, se questi senza giustificato motivo e senza che sussistano comprovate circostanze che dimostrino che la richiesta del condomino costituisca intralcio alla sua attività, si rifiuti o ostacoli l'esercizio del diritto di visione della documentazione.


Al riguardo, si precisa che l'azione dovrà essere instaurata personalmente nei confronti dell'amministratore di condominio e non in quanto rappresentante del condominio negli edifici.

Ciò in quando, come chiarito dalla giurisprudenza, l'obbligo di consegnare la documentazione richiesta riguarda il mandato e non l'ente collettivo da questi rappresentato.