Ristrutturazione edilizia o restauro: quali differenze?

Ristrutturazione e risanamento conservativo, sono la stessa cosa?

Molto spesso si tende a non saper distinguere tra loro i possibili interventi in edilizia e a fare confusione anche tra ristrutturazione e risanamento conservativo.

Questi due termini riguardano tipologie di interventi edilizi abbastanza differenti tra loro e comunque non compresi tra quelli di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.
Le domande che ci potremmo porre a riguardo sono molteplici e tra queste:

• Quali sono gli interventi di risanamento conservativo
  
  
• Cosa si intende per ristrutturazione edilizia
  
  
• Quali lavori comprendono
  
  
• Quali sono le differenze principali
  
  
• Da che normative sono definiti
  
  
• Quali titoli edilizi sono necessari per realizzare questi interventi
  
  
• È possibile fare degli esempi pratici?
  
  

Andiamo a scoprirlo insieme!

Il risanamento conservativo nella normativa italiana

All'interno del Testo Unico dell'edilizia (dpr 380/01 Bosetti e Gatti), nell'art. 3, lettera c, sono definiti gli interventi di restauro e risanamento conservativo come tutti quegli interventi che servono a garantire la conservazione dell'organismo edilizio, assicurandone anche l'utilizzabilità.



È possibile realizzare quindi opere, conformemente a quanto previsto dalla normativa vigente in materia di urbanistica, che rispettino la storicità del manufatto nelle sue parti ma che ne consentano anche il cambio di destinazione d'uso, così da garantirne la conservazione nel tempo.

Tra queste è possibile citare il consolidamento, il ripristino e il rinnovo di alcuni elementi, la realizzazione di un nuovo sistema impiantistico e la rimozione delle aggiunte.

La ristrutturazione edilizia nella normativa italiana

Sempre all'interno dell'art. 3, lettera d, del Testo Unico dell'edilizia, gli interventi di ristrutturazione edilizia sono identificati come quelli volti a trasformare un organismo edilizio rendendolo parzialmente o totalmente diverso da com'era inizialmente.

La normativa

Conseguentemente, rientrano in questa tipologia gli interventi di ripristino o sostituzione o l'eliminazione di elementi dell'edificio o la sua intera demolizione e ricostruzione con diverse caratteristiche in prospetto, sagoma o volumetrie (quando consentito dalla norma).

Chiaramente in questo caso, per la ricostruzione, si devono tenere presenti le normative attualmente vigenti in materia di antisismica, di accessibilità ed energetica, garantendo gli standard richiesti.

Sono ristrutturazioni edilizie, inoltre, le ricostruzioni di edifici crollati o demoliti che conservino la stessa consistenza della preesistenza.

Qualora si intervenga su edifici storici, tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (DLgs. n.42/2004), è necessario che gli interventi mantengano le principali caratteristiche e volumetrie delle preesistenze.

I titoli abilitativi necessari per le due tipologie di interventi

Nel dpr 380/2001 per ciascuna tipologia di intervento da realizzare viene specificato quale tra i titoli abilitativi esistenti deve essere presentato al Comune in cui ricade il bene e ne sono definiti i dettagli.

Per il risanamento conservativo è necessaria la presentazione di una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) se vi sono interventi di tipo strutturale, altrimenti basta una CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata).


Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, invece, è necessario richiedere un permesso di costruire se viene cambiata la volumetria complessiva dell'edificio o, per zone omogenee A, anche nei casi in cui viene mutata la destinazione d'uso.

Per gli immobili vincolati ai sensi del DLgs 22/01/2004 è necessario il permesso a costruire anche per modifiche alla sagoma o ai prospetti.

Nei casi non compresi tra i precedenti, la ristrutturazione edilizia è soggetta a SCIA.

Un esempio pratico di risanamento conservativo

Un risanamento conservativo potrebbe considerarsi quello di un intervento su di un edificio esistente in muratura portante, avente problemi di tipo strutturale.

Si immagini, a titolo di esempio, un immobile avente solai lignei imbarcati centralmente.

In questo caso gli interventi sarebbero rivolti innanzitutto al ripristino degli elementi strutturali danneggiati, con il fine di garantire una stabilità. Tutte le azioni sull'edificio, però, dovrebbero essere rivolte alla salvaguardia dello stesso.

Intervento su solaio ligneo

Si potrebbe quindi pensare di intervenire all'intradosso del solaio utilizzando elementi di irrigidimento in metallo per le travi lignee. Gli irrigidimenti andrebbero quindi fissati alla muratura portante e il collegamento irrigidito da piastre.

I travetti, invece, sarebbero sostituiti con elementi in legno lamellare qualora fossero eccessivamente danneggiati, così come alcune porzioni di solaio non recuperabili.

Il titolo edilizio necessario per i suddetti interventi sull'immobile sarebbe quindi una SCIA poiché si tratta di interventi su elementi strutturali.

Un esempio pratico di ristrutturazione edilizia

Come esempio di ristrutturazione edilizia si potrebbe scegliere quello di un intervento su di un edificio parzialmente crollato o gravemente lesionato a causa di un sisma.

Si immagini che parte dell'edificio sia stata gravemente danneggiata e che si decida di abbatterlo e ricostruirlo.


Edificio demolito

Avendo traccia della precedente fattezza dell'immobile grazie ai titoli abilitativi e alle rilevazioni fotogrammetriche, è possibile progettare come ristrutturazione edilizia la ricostruzione dello stabile con le stesse volumetrie e la stessa sagoma dell'edificio abbattuto.

In seguito, andrebbe presentato il permesso a costruire al Comune in cui ricade e il deposito al Genio Civile, nonché la trasmissione all'ENEA.

Difatti, nel caso di ricostruzione, è necessario fare capo alle norme attualmente vigenti, e dunque realizzare un edificio aventi migliori classe energetica e antisismica rispetto a quello preesistente.

Inoltre, qualora si rientri nelle casistiche di legge, è possibile usufruire dei bonus edilizi 2023 e ottenere una detrazione fiscale.

Bonus edilizi 2023 ultime notizie

Attualmente i bonus edilizi vigenti, a differenza di ciò che accadeva ad esempio con il bonus ristrutturazioni 2022, non consentono la doppia cessione del credito per i nuovi interventi, secondo quanto disposto dall'ultima Legge di Bilancio.

Bonus edilizi

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, è ancora possibile usufruire del Superbonus se si è proprietari o si ha diritto di godimento sull'unità abitativa, che è la principale abitazione e se si ha reddito di riferimento non superiore ai 15mila euro, ai sensi del comma 8-bis.1 del Decreto Rilancio.

In particolare, nel caso di edifici colpiti da sismi successivi all'anno 2008, la detrazione è ancora pari al 110%, mentre nelle altre casistiche lo sgravio fiscale è del 90%.

Per gli interventi di risanamento conservativo è invece possibile fruire del bonus ristrutturazione 2023, che dà diritto ad una detrazione fiscale del 50% con un massimale di 96.000€ per unità con ristrutturazioni edili.

Come i Bonus edilizi hanno influenzato la definizione di ristrutturazione edilizia

La definizione di ristrutturazione edilizia presente nel Testo Unico (380 2001) e riportata nell'apposito paragrafo, è frutto di numerose modifiche avvenute negli anni a tale decreto.

Infatti, inizialmente questa tipologia di interventi prevedeva una ricostruzione dell'edificio, qualora demolito, che lo rendesse identico a quello precedente.

Con le modifiche apportate nel 2013 dalla L. n.98 è stato sancito come non più necessario avere la stessa sagoma dell'edificio demolito nell'edificio ricostruito.

In seguito all'emanazione nel 2020 del Decreto Semplificazioni 1, poi, per rendere più agevole l'utilizzo dei bonus fiscali, è stato stabilito che, per ottenere la rigenerazione urbana, fossero consentiti la modifica dei prospetti e l'incremento di volumetria se l'edificio in esame non era vincolato ai sensi del DLgs n. 42 del 2004.

Gli interventi sugli edifici vincolati

È possibile notare che, mentre per gli interventi di ristrutturazione edilizia si è considerato a sè il caso degli edifici vincolati ai sensi del DLgs n. 42 del 2004, nel caso di risanamento conservativo non è stata fatta tale distinzione.

Ciò avviene poiché il risanamento conservativo ha già insito in sè il concetto di conservazione e quindi l'intento di preservare il bene nelle sue fattezze.

Difatti, all'interno del dpr 380 01, all'art. 3 lettera d, la definizione di risanamento conservativo è accorpata a quella di restauro conservativo, nonostante nel concreto sussistano alcune differenze tra i due concetti.

In ogni caso, sia che ci si trovi ad affrontare la progettazione di una ristrutturazione edilizia, sia quella di un risanamento conservativo, se si interviene su edifici storici o di interesse storico-artistico, non è possibile alterare il prospetto del manufatto né la sua sagoma o volumetria.

Inoltre, è necessario richiedere il parere preventivo alla Sovrintendenza ai Beni Culturali e attendere l'approvazione del progetto prima di poter procedere con la sua realizzazione.