Qual è la differenza tra mutuo prima casa e mutuo seconda casa

Mutuo sulla seconda casa: è possibile?

Il mutuo seconda casa presenta degli aspetti differenti rispetto al mutuo prima casa.
Ne consegue che, se stai per acquistare una seconda abitazione da dare in affitto o magari da destinare a casa per le vacanze, è bene conoscere quelle che sono le regole che disciplinano il contratto di mutuo sulla seconda casa.

Siamo di fronte a due tipologie di contratti diversi e come tali hanno delle conseguenze diverse sul piano economico.

Il primo aspetto che è bene mettere subito in chiaro è che, per il mutuo seconda casa, non sono previste tutte quelle agevolazioni delle quali si può godere qualora venga sottoscritto un mutuo prima casa.

Avendo presente quelle che sono le regole da tenere in conto, si potrà effettuare una scelta consapevole.

Differenze tra mutuo prima casa e mutuo seconda casa

Prima di iniziare la trattazione e illustrare le differenze tra mutuo prima casa e mutuo seconda casa occorre soffermarsi su quella che è la definizione di prima casa da un punto di vista fiscale.


In riferimento alla sottoscrizione del mutuo la definizione di prima casa coincide con quella che rileva ai fini delle agevolazioni che consentono un risparmio di imposte riconosciute in fase di acquisto dell'immobile.

Deve trattarsi di un immobile non di lusso situato nel Comune dove il richiedente ha stabilito la propria residenza o la trasferirà entro il termine di 18 mesi.

Inoltre, il contribuente non deve avere altre case sulle quali sia titolare di un diritto di proprietà, abitazione o usufrutto, situate nel Comune dove si acquista l'immobile agevolato. In ultimo, non bisogna aver già usufruito di agevolazioni prima casa su un altro immobile.

Al di fuori delle casistiche sopra evidenziate siamo dinnanzi a una seconda casa.

Il mutuo seconda casa è dunque semplicemente un mutuo sottoscritto per l'acquisto di un immobile che non presenta le caratteristiche sopra evidenziate e per il quale non è possibile godere delle agevolazioni riconosciute sulla prima casa.

Dunque, in caso di mutuo seconda casa, l'immobile non necessariamente deve trovarsi nel Comune in cui si è stabilita la residenza e può anche trattarsi di immobile di lusso.

Costi del mutuo seconda casa

Partendo dal presupposto che il costo di un mutuo oltre che dai tassi di interesse e dallo spread bancario è costituito dalle spese per la pratica istruttoria, in caso di mutuo seconda casa solitamente vengono applicate spese aggiuntive in fase di sottoscrizione per far fronte alla valutazione del prestito e per la perizia.


Più elevate potrebbero anche essere le spese di gestione.

Talvolta i tempi di accettazione della richiesta da parte dell'istituto di credito sono più lunghi e richiedono la produzione di maggiore documentazione sulla situazione patrimoniale e reddituale del richiedente.

A quali condizioni viene erogato il mutuo seconda casa

Gli interessi del mutuo seconda casa sono in linea con gli interessi di mercato ma solitamente, qualora venga sottoscritto un mutuo di questo tipo, gli interessi saranno più elevati poiché il richiedente non potrà beneficiare delle condizioni agevolate.

Per quanto concerne l'imposta sostitutiva si precisa che essa sale al 2% in caso di seconda casa mentre sarà pari allo 0,25% in caso di mutuo prima casa.

Viene inoltre meno la possibilità di fruire della detrazione Irpef degli interessi passivi (e oneri accessori) del mutuo per l'importo pari al 19%, consentita invece in caso di mutuo prima casa.

Anche la possibilità di aderire al Fondo garanzia è opportunità riconosciuta in via esclusiva al mutuo prima casa, a favore di chi non è in grado di sostenere la rata del mutuo e in presenza di condizioni specifiche.

Infine, l'imposta di registro da corrispondere sarà pari al 9% anziché al 2% come nel caso del mutuo prima casa.

Elementi in comune tra mutuo prima casa e mutuo seconda casa

Dopo aver illustrato quelle che sono le differenze precisiamo che vi sono degli elementi in comune tra mutuo prima casa e mutuo seconda casa.

In entrambe le fattispecie la cifra che la banca potrà erogare al richiedente per l'acquisto della casa è pari al 70%-80% della somma totale corrispondente al prezzo di acquisto. In taluni casi, tuttavia, soprattutto con un mutuo seconda casa, la banca può decidere di scendere al 60%.


L'istituto di credito, in base ai controlli che verranno effettuati, stabilirà la cifra da erogare e le garanzie che il mutuatario dovrà prestare, ipoteca o fideiussione.

Per determinare il valore della casa un tecnico provvederà a effettuare una perizia, sia che si tratti di mutuo prima o seconda casa.

Maggiori spese per l'acquisto di una seconda casa

Oltre alle più elevate spese legate alla stipula del mutuo, quando si acquista una seconda casa si devono sostenere costi più elevati al momento della compravendita.

Se la casa non è situata nel Comune dove il contribuente ha stabilito o stabilirà la residenza si dovrà corrispondere un'imposta di registro pari al 9% anziché al 2%, un'imposta catastale e ipotecaria pari a 50 euro che dovranno essere aggiunte.

È possibile stipulare un mutuo seconda casa se si ha già un mutuo prima casa?

Può capitare che si decida di comprare una seconda casa quando ancora non si dispone della giusta liquidità per estinguere il finanziamento precedentemente acceso per la prima abitazione. È bene chiarire è che la legge non pone alcun divieto in merito.

Le banche possono concedere un ulteriore mutuo ma certamente presteranno ancor più attenzione alla situazione patrimoniale del mutuatario poiché sarà necessario valutare la sua capacità di assolvere entrambi gli impegni economici assunti.

Saranno pertanto richieste ulteriori garanzie e informazioni che serviranno per la valutazione ed eventuale approvazione della pratica.

Altro quesito che in molti si pongono è se sia possibile, anche con un mutuo seconda casa, chiedere un finanziamento per acquisto più ristrutturazione dell'immobile.

La bella notizia è che anche in questa ipotesi è possibile richiedere un mutuo per intraprendere lavori di ristrutturazione.

Ai soliti documenti sarà necessario aggiungere quelli relativi all'inizio dei lavori che sono stati presentati in Comune unitamente a quelli attestanti la tipologia di lavoro da eseguire.