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Guida alle detrazioni fiscali per lavori in condominio
Bonus fiscali per lavori in condominio
Le detrazioni fiscali Irpef per interventi edilizi realizzati su immobili residenziali esistenti sono ammesse non solo per lavori eseguiti su parti private di edifici, ma anche su parti comuni condominiali.
Ci riferiamo in particolare alle seguenti detrazioni:
-detrazione sulle ristrutturazioni edilizie (50%);
-detrazione sul risparmio energetico (65%);
-bonus mobili ed elettrodomestici.
Parti comuni condominiali
È importante ricordare la definizione di parti comuni condominiali fornita dal Codice Civile all'articolo 1117, così come modificato dalla Legge n.220 del 2012, la cosiddetta Riforma del condominio.
«Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini».
Ogni volta che si eseguono interventi sulle parti comuni condominiali si può dunque valutare se ci sono i presupposti affinché il condominio possa beneficiare di una o più delle detrazioni sopra citate.
Sempre il Codice Civile, all'articolo 1129, prevede che i condomini con un numero di proprietari superiore a 8 sono soggetti all'obbligo di nomina dell'amministratore e all'obbligo di apertura di un conto corrente intestato al condominio.
Sono esonerati da tali obblighi i condomini cosiddetti minimi, ossia da 2 fino a 8 proprietari, ai quali è lasciata facoltà di nominare o meno un amministratore e di aprire o meno un conto corrente condominiale. Queste informazioni ci saranno utili quando parleremo di documentazione da conservare e di pagamenti ai fini della detrazione.
Gestione delle detrazioni in condomini con amministratore
In occasione di lavori su parti comuni condominiali l'amministratore è abituato ad occuparsi anche delle procedure riguardanti le detrazioni fiscali.
I passaggi principali sono in genere i seguenti:
- delibera assembleare di approvazione all'esecuzione dei lavori;
- progetto da parte di un tecnico abilitato e pratica comunale (solo nei casi in cui si rende necessario);
- valutazione dei preventivi e incarico alle ditte prescelte;
- esecuzione dei lavori;
- emissione delle fatture da parte delle ditte esecutrici e dei tecnici incaricati (le fatture vanno intestate al condominio);
- pagamento delle fatture con apposito bonifico per le detrazioni fiscali (il bonifico va effettuato dal conto corrente condominiale e si dovranno indicare sia il codice fiscale del condominio, sia il codice fiscale dell'amministratore o del condòmino che effettua il pagamento);
- elaborazione e conservazione da parte dell'amministratore di tutti i documenti richiesti per ogni tipologia di detrazione fiscale;
- verifica del versamento sul conto corrente condominiale degli importi a carico di ciascun proprietario;
- consegna a tutti i condòmini di una certificazione in cui l'amministratore attesta di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti ai fini delle detrazioni e dove si indica la somma di cui ogni proprietario può tenere conto ai fini della detrazione.
In sede di dichiarazione dei redditi ogni proprietario provvederà ad inserire l'importo spettante di detrazione, conservando la certificazione rilasciata dall'amministratore. Il documento sarà da esibire in caso di controlli dell'Agenzia delle Entrate.
Gestione delle detrazioni quando il condominio è sprovvisto di amministratore
In caso di mancanza di un amministratore, ai sensi dell'articolo 1129 del Codice Civile sopra citato, se il condominio è costituito da un numero di proprietari superiori a 8, il condominio è tenuto a mettersi in regola, nominando un amministratore e aprendo un conto corrente condominiale. Di conseguenza, quando si realizzeranno lavori che possono beneficiare delle detrazioni fiscali, si seguirà la prassi esposta nel paragrafo precedente.
Se invece il condominio non supera gli 8 proprietari e questi decidono di non nominare l'amministratore e di non aprire un conto corrente condominiale, i condòmini si dovranno organizzare diversamente per seguire le procedure e produrre i documenti necessari ai fini della detrazione.
I passaggi principali saranno allora i seguenti:
- delibera assembleare di approvazione all'esecuzione dei lavori;
- progetto da parte di un tecnico abilitato e pratica comunale (solo nei casi in cui si rende necessario);
- valutazione dei preventivi e incarico alle ditte prescelte;
- esecuzione dei lavori;
- emissione delle fatture da parte delle ditte esecutrici e dei tecnici incaricati (le fatture vanno intestate al condòmino che sarà incaricato ad effettuare il pagamento per conto di tutti i proprietari);
- pagamento delle fatture con apposito bonifico per le detrazioni fiscali (il bonifico va effettuato dal conto corrente del condòmino ufficialmente incaricato, indicando il suo codice fiscale come beneficiario della detrazione);
- elaborazione e conservazione di tutti i documenti richiesti per ogni singola detrazione fiscale;
- verifica del versamento degli importi a carico di ciascun proprietario sul conto corrente del condòmino incaricato ai pagamenti;
- consegna a tutti i condòmini di una copia dei documenti generalmente richiesti per ogni detrazione fiscale, ai quali si dovranno aggiungere la delibera assembleare e la tabella millesimale di ripartizione delle spese.
In sede di dichiarazione dei redditi ogni proprietario provvederà ad inserire l'importo spettante di detrazione, conservando tutti i documenti prodotti inerenti le detrazioni fiscali, che andranno esibiti in caso di controlli dell'Agenzia delle Entrate. Sarà importante in tal caso dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni, poiché sulla ricevuta del bonifico risulterà indicato come beneficiario della detrazione il codice fiscale del condòmino incaricato al pagamento.
Detrazione 50% per lavori in condominio
La detrazione sulle ristrutturazioni edilizie, chiamata comunemente detrazione 50%, possiede norme specifiche per lavori realizzati su parti comuni condominiali.
Il condominio può detrarre al 50% qualsiasi tipo di intervento realizzato sulle parti comuni, a differenza delle abitazioni private, per le quali accedono al bonus solo interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, risanamento conservativo, restauro e pochi altri, come l'abbattimento delle barriere architettoniche, la messa in sicurezza degli impianti, ecc.
Per il condominio si aggiungono, oltre a quelli menzionati, decine di altri lavori detraibili inquadrabili come manutenzione ordinaria. Ecco alcuni esempi:
- riparazione di balconi, parapetti, cornicioni, davanzali e grondaie;
- riparazione di garage e parcheggi;
- riparazione della caldaia;
- sostituzione dell'antenna comune con antenne private;
- riparazione e sostituzione di cancelli e portoni;
- riparazione delle pavimentazioni interne ed esterne;
- sostituzione di alcune tegole;
- ritinteggiatura esterna.
Detrazione 65% per lavori in condominio
La detrazione sul risparmio energetico (65%) non prevede interventi particolari agevolabili esclusivamente per le parti comuni condominiali, così come invece abbiamo visto per la detrazione 50%.
Ricordiamo i lavori di risparmio energetico detraibili sia su parti private che su parti comuni condominiali:
- interventi di riduzione del fabbisogno energetico globale dell'edificio per il riscaldamento;
- miglioramento termico dell'involucro edilizio (isolamento di muri, coperture, pavimenti , sostituzione di infissi, installazione di schermature solari);
- installazione di pannelli solari termici;
- sostituzione di impianti termici invernali.
La Legge di stabilità 2016 (articolo 1 comma 74 della Legge n. 208/2015) ha tuttavia previsto un'interessante novità sulla detrazione 65% per i condomini.
Con riferimento alle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici, i contribuenti che si trovano nella condizione di incapienza (in pratica i soggetti che non pagano Irpef) possono cedere ai fornitori un credito pari alla detrazione spettante.
La norma vale per spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.
Per la procedura si rimanda al provvedimento direttoriale dell'Agenzia delle Entrate del 22 marzo 2016, prot. 43434.
Bonus mobili ed elettrodomestici in condominio
I condomini che fruiscono della detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio (detrazione 50%) possono beneficiare di un'ulteriore detrazione per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto dei lavori.
La detrazione è concessa nella misura del 50% delle spese documentate e sostenute per mobili ed elettrodomestici, fino a un ammontare di spesa complessivo di 10.000 euro (Legge n.90 del 3 agosto 2013).
Attenzione però: i lavori di ristrutturazione su parti comuni condominiali non consentono ai singoli condomini, fruenti pro-quota della relativa detrazione, di acquistare mobili e grandi elettrodomestici da destinare all'arredo della propria unità immobiliare. In questi casi si potrà accedere al bonus mobili solo a livello condominiale per mobili ed elettrodomestici acquistati per le parti comuni, come ad esempio le guardiole, l'appartamento del portiere, la sala adibita alle riunioni condominiali, i lavatoi, ecc.
E così, sostituendo una finestra del vano scala o facendo manutenzione al tetto, il condominio potrà beneficiare sia della detrazione sulle ristrutturazioni edilizie (50%), sia dell'ulteriore bonus mobili per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici, come i lavatoi e le lampade per le zone comuni o il condizionatore per la guardiola del portiere.
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