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Bonus 50% per acquisto immobili ristrutturati

L'acquisto di immobili ristrutturati è agevolato al 50% in presenza di determinate condizioni. Un'importante opportunità per chi intende comprare dal costruttore
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Detrazione per acquisto immobili ristrutturati: aspetti generali


L'art. 16 bis, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, (in prosieguo anche TUIR) al terzo comma, prevede una detrazione dall'imposta sui redditi per l'acquisto di un'abitazione sita all'interno di un fabbricato interamente ristrutturato.

Detrazione 50% immobili costruzione
Si tratta di una agevolazione fiscale introdotta a regime, ovverosia in modo permanente dal Decreto Salva Italia (DL 201/2011, convertito con la Legge 214/2011).

L'elemento che è stato ed è oggetto di continue modifiche normative riguarda la percentuale detraibile e il limite massimo di spesa.

Inizialmente era stata prevista una detrazione dall'Irpef pari al 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Tali limiti, per effetto delle successive Leggi di Bilancio, sono stati ritoccati in senso migliorativo.

A oggi, infatti, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2021 la detrazione è elevata al 50% e il limite massimo di spesa è di euro 96.000.

Detrazione per acquisto immobili ristrutturati verso la maggiore aliquota del 75%?


Al riguardo, per completezza, si precisa che è al vaglio dell'attuale Governo, la proposta di prevedere una unica aliquota detraibile, pari al 75%, per tutte le agevolazioni fiscali a oggi vigenti.

Tale proposta di riforma sarà con tutta probabilità inserita nel Piano nazionale di Ripresa e Resilenza, che l'Esecutivo dovrà presentare alla Commissione Europea entro il prossimo 30 aprile.

Detrazione fiscale riforma europea
È tutto ancora in via di definizione e i tempi di attesa per conoscere il destino di questa e di altre detrazioni fiscali saranno lunghi, ma se anche questa già conveniente detrazione venisse ricompresa fra le agevolazioni fiscali del Recovery Plan, potrebbe usufruire di un innalzamento della percentuale detraibile.


Ambito soggettivo di applicazione della detrazione


Possono usufruire della detrazione per l'acquisto di immobili ristrutturati tutti i contribuenti, soggetti IRPEF anche se non residenti in Italia e, in particolare:

  • proprietari e nudi proprietari;

  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

  • locatari o comodatari;

  • soci di cooperative divise e indivise;

  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;

  • soggetti espressamente indicati all'art. 5 TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), analogamente agli imprenditori individuali.


Per l'esecuzione dei lavori in proprio il contribuente può chiedere la detrazione limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Detrazione 50 lavori ordinaria amministrazione condominio
Con riferimento agli interventi realizzati su parti comuni all'interno di condomini, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che tale quota sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.


Come funziona la detrazione fiscale?


Il recupero fiscale pari al 50% deve essere calcolato su un importo forfetario pari al 25% del prezzo di vendita, risultante dall'atto di compravendita o di assegnazione.

Nell'ammontare massimo del prezzo deve essere considerata anche l'Iva addebitata all'acquirente.

Facciamo un esempio:

  • prezzo acquisto immobile completamente ristrutturato pari a euro 300.000,00;

  • il prezzo forfetario di ristrutturazione è di euro 75.000 (25% di euro 300.000,00);

  • la spesa detraibile dalle imposte sui redditi è pari a euro 37.500,00 (50% di 75.000,00 euro).


L'ammontare massimo di spesa detraibile pari a euro 96.000,00 si riferisce alle singole unità abitative, essendo irrilevante il numero di soggetti che partecipano economicamente all'operazione.


Condizioni necessarie per detrazione 50 acquisto immobili ristrutturati


Al fine di poter beneficiare della detrazione 50%, occorre il rigoroso rispetto di una serie di condizioni, sostanzialmente tutte elencate nel citato art. 16 bis TUIR e, in particolare:


  • l'unità immobiliare deve essere ceduta dall'impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi;

  • l'acquisto o l'assegnazione dell'unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori;

  • l'immobile oggetto di acquistato o assegnazione deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia. In altri più specifici termini, occorre che gli interventi siano eseguiti su tutto l'edificio e non solo su una parte di questo.


Interventi agevolati per beneficiare della detrazione 50%


Particolare attenzione deve essere prestata nella corretta individuazione degli interventi che consentono di ottenere il recupero fiscale.

La detrazione, infatti, non spetta se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o straordinaria.

Detrazione 50 immobili completamente ristrutturati
Tali tipologie di intervento possono essere ammesse alla detrazione fiscale solo se sono eseguite sulle parti comuni di edifici condominiali.

È necessario che siano eseguiti interventi di restauro (DPR 380/2001 art. 3, primo comma, lett. c) e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (DPR 380/2001 art. 3, primo comma, lett. d).


Altri interventi agevolati con detrazione al 50%


Oltre a tali tipologie di interventi, espressamente indicati nell'art. 16 bis TUIR, è possibile usufruire della detrazione 50% nei casi di:


  • interventi realizzati su immobili danneggiati da calamità naturali;

  • compravendita e costruzione di box e posti auto;

  • rimozione di barriere architettoniche, attraverso l'installazione di ascensori e montacarichi;

  • interventi di prevenzione illeciti;

  • interventi finalizzati alla limitazione dell'inquinamento acustico;

  • interventi di rimozione dell'amianto;

  • interventi per installazione di opere antinfortunio.


Detrazione anche in caso di mutuo


Il recupero fiscale è previsto anche allorquando per l'acquisto di un immobile ristrutturato si ricorra alla stipulazione di un contratto di mutuo.

In tale caso, la percentuale detraibile è pari al 19% degli interessi passivi versati.

Al fine di ottenere la detrazione, occorre essere in possesso ed esibire le quietanze di avvenuto pagamento degli interessi passivi, copia del contratto di mutuo, comprovante che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione, nonchè ulteriore documentazione dalla quale risulti l'effettivo sostenimento dei costi per l'esecuzione degli interventi agevolati.


Detrazione diretta, sconto in fattura e cessione credito per la detrazione 50%


Come la maggior parte delle detrazioni fiscali, il bonus fiscale è ripartibile in dieci quote annuali di pari importo a partire dall'annualità di sostenimento della spesa.

Eventuale eccedenza non detraibile non può essere rimborsata o conteggiata in diminuzione dell'imposta dovuta per l'anno successivo.










A seguito delle modifiche introdotte dal Decreto Rilancio, anche per quanto concerne la detrazione 50% per l'acquisto di beni immobili ristrutturati, è possibile optare per lo sconto in fattura o, in alternativa, per la cessione del credito.


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Detrazioni fiscali per acquisto immobile ristrutturato
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