Detrazione ristrutturazione: cosa succede in caso di vendita dell'immobile

Vendita e detrazioni fiscali ristrutturazioni

Anche per il 2019, come è ben noto, la detrazione fiscaleristrutturazione consente di fruire in caso di interventi edilizi, di un rimborso pari al 50% della spesa sostenuta, da suddividere in 10 rate annuali di identico importo.

Poiché sono molti coloro che eseguono lavori di ristrutturazione nella propria abitazione e che per la messa a punto di tali opere beneficiano della detrazione fiscale, ci si chiede cosa succede se si decide di vendere l'immobile quando ancora non è trascorso l'intero periodo di tempo per beneficiare dello sconto fiscale.


Il cambiamento della proprietà ha un impatto dal punto di vista fiscale per quanto attiene i benefici conseguiti?

Le detrazioni restano al venditore o si trasferiscono all'acquirente?

Cosa succede in caso di decesso del proprietario che ha effettuato la spesa?

In questo articolo cercheremo di chiarire la situazione.

Acquisto casa ristrutturata e detrazioni: a chi spettano?

Quando si decide di vendere un immobile ristrutturato è bene aver chiara la normativa in ambito di agevolazioni fiscali. Il principio da applicare è quello per cui le detrazioni fiscali seguono l'immobile dove sono avvenuti i lavori e non il soggetto che ha sostenuto la relativa spesa.

In caso di vendita di un immobile prima che sia decorso il periodo di tempo necessario per l'intero rimborso del bonus, il credito non ancora utilizzato dal contribuente venditore è trasferito in tutto o in parte, per i successivi periodi di imposta all'acquirente dell'unità immobiliare, salvo diverso accordo intercorso tra le parti.


Il contribuente che vende la casa avrà così due opzioni:

- cedere il diritto di credito al soggetto che acquista l'immobile;

- continuare a beneficiare della detrazione fiscale per la parte restante.

Se di regola la detrazione residua si trasferisce insieme all'immobile, qualora vi sia uno specifico accordo le parti potranno stabilire che le rate restanti da portare in detrazione resteranno in capo al venditore.

Sono necessarie delle indicazioni precise al riguardo nel contratto di compravendita traslativo della proprietà, in mancanza delle quali il rimborso si intende trasferito all'acquirente persona fisica, insieme all'appartamento. Non è sufficiente che la clausola venga riportata nel contratto preliminare di vendita.

In assenza di un accordo preciso nell'atto notarile, la conservazione del diritto di detrazione in capo al venditore può essere pattuita anche mediante scrittura privata che sia autenticata da notaio o da altro pubblico ufficiale.


Il principio evidenziato è reso noto dall'Agenzia delle Entrate con la circolare pubblicata il 31 maggio 2019 che impone il trasferimento della quota non ancora utilizzata.

Sarà dunque il compratore a poter portare in detrazione, nella propria dichiarazione dei redditi, la quota parte non ancora rimborsata al venditore.

Questo meccanismo si traduce per l'acquirente in un minor costo costituendo di fatto uno sconto sul prezzo versato.

La cessione di una quota dell'immobile non è idonea, invece, a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell'intero immobile.

Pertanto, qualora la vendita riguardi esclusivamente una quota dell'immobile e non la totalità del bene, l'utilizzo delle rate residue rimane in capo alla parte venditrice.

Le regole che abbiamo sopra delineato si applicano in caso di esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, in base alle percentuali e ai limiti di spesa previsti dalla Legge.


Tuttavia, rientrano nella fattispecie trattata anche gli interventi edili che danno luogo a un risparmio energetico.

Il trasferimento del beneficio fiscale avverrà anche nel caso in cui l'immobile ristrutturato venga ceduto per donazione. Benché il legislatore parli di vendita, la disposizione si applica anche in caso di cessioni a titolo gratuito. Si trasferiscono al soggetto che ha ricevuto la casa in donazione le detrazioni fiscali non ancora fruite da parte del donante.

Detrazione ristrutturazione e successione a causa di morte

Qualora la persona che ha sostenuto una spesa per aver fatto eseguire lavori di ristrutturazione muoia, il diritto alla detrazione fiscale si trasferisce agli eredi che hanno accettato l'eredità e che hanno acquisito la disponibilità materiale dell'immobile.

Qualora in un secondo momento l'erede decida di vendere o donare la casa, le rate non fruite dal de cuius, a differenza di quanto abbiamo visto precedentemente per la vendita, non si trasferiscono al compratore. In caso di cessione dell'abitazione la detrazione fiscale non potrà essere utilizzata né dall'erede venditore né dall'acquirente.


Nel caso in cui si perda la disponibilità materiale dell'immobile perché ricevuto per successione mortis causa e dato in locazione o in comodato d'uso a terzi (anche parenti o affini), viene meno la possibilità di beneficiare delle rate non fruite dalla persona deceduta, per il periodo in cui si è perso il possesso dell'immobile.

L'erede perde dunque il diritto alla detrazione fiscale che viene dunque come congelata fino a quando cessino i rapporti di locazione o di comodato.
Solo da questo momento riprenderà la possibilità di recuperare le rate interrotte prima della concessione del diritto di godimento in favore altrui.

La regola riportata si applica indipendentemente dal tipo di lavoro effettuato sull'immobile, sia dunque qualora si tratti di interventi di recupero del patrimonio edilizio o di riqualificazione energetica.