Ristrutturazione su immobile venduto, a chi spetta la detrazione residua?

Detrazione fiscale per ristrutturazione e vendita dell'immobile

Come è ben noto, la detrazione fiscale per interventi di ristrutturazione (Bonus ristrutturazioni) consente di fruire, in caso di opere edilizie, di un rimborso pari al 50% della spesa sostenuta, da suddividere in 10 rate annuali di identico importo.


In vigore fino al 2024, l'agevolazione al 50% viene riconosciuta per lavori di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

In tal caso è lecito chiedersi cosa succede se si decide di vendere l'immobile quando ancora non è trascorso l'intero periodo di tempo per beneficiare dello sconto fiscale.

Il cambiamento della proprietà ha un impatto dal punto di vista fiscale per quanto attiene i benefici conseguiti?

L'Agenzia delle Entrate è molto chiara sul punto. Il diritto alla detrazione, anche per la parte residua, passa all'acquirente nuovo proprietario dell'immobile.

Alle stesse conclusioni si perviene in caso di donazione e di acquisto per successione ereditaria ma a determinate condizioni.

In caso di vendita dell'immobile la detrazione fiscale passa all'acquirente

Quando si decide di vendere un immobile che è stato oggetto di ristrutturazione è bene sapere che le detrazioni fiscali seguono l'immobile dove sono avvenuti i lavori e non il soggetto che ha sostenuto la relativa spesa.

In caso di vendita di un immobile prima che sia decorso il periodo di tempo necessario per l'intero rimborso del bonus, il credito non ancora utilizzato dal contribuente venditore è trasferito in tutto o in parte, per i successivi periodi di imposta all'acquirente dell'unità immobiliare, salvo diverso accordo intercorso tra le parti.

Dunque, è evidente che, a fronte di una regola esiste comunque la possibilità di deroga ma solo e soltanto qualora vi sia un accordo tra le parti contraenti.

Quando la detrazione fiscale resta in capo al venditore

Il contribuente che vende la casa avrà due opzioni:

• cedere il diritto di credito fiscale al soggetto che acquista l'immobile;
  
  
• continuare a beneficiare della detrazione fiscale per la parte restante.
  
  

Se di regola la detrazione residua si trasferisce insieme all'immobile, qualora vi sia uno specifico accordo le parti potranno stabilire che le rate restanti da portare in detrazione resteranno in capo al venditore.


È indispensabile che tale precisazione venga effettuata nel contratto di compravendita traslativo della proprietà; in mancanza, il rimborso si intende trasferito all'acquirente persona fisica, insieme all'appartamento.

Non è sufficiente che la clausola venga riportata nel contratto preliminare di vendita. Essa deve essere inserita nell'atto notarile.

In alternativa, la conservazione del diritto di detrazione in capo al venditore può essere pattuita anche mediante scrittura privata che sia autenticata da notaio o da altro pubblico ufficiale.

Il principio evidenziato è reso noto dall'Agenzia delle Entrate con la circolare pubblicata il 31 maggio 2019 che impone il trasferimento della quota non ancora utilizzata. Sarà dunque il compratore a poter portare in detrazione, nella propria dichiarazione dei redditi, la quota parte non ancora rimborsata al venditore.

Questo meccanismo si traduce per l'acquirente in un minor costo dell'immobile viste le somme che verranno nel tempo restituite dal Fisco per lavori che non sono stati da lui sostenuti.

Da sottolineare che qualora la vendita riguardi esclusivamente una quota dell'immobile e non la totalità del bene, l'utilizzo delle rate residue rimane in capo alla parte venditrice.

Trasferimento della detrazione fiscale in caso di donazione dell'immobile

Il trasferimento del beneficio fiscale avverrà anche nel caso in cui l'immobile ristrutturato venga ceduto per donazione. Benché il legislatore parli di vendita, la disposizione si applica anche in caso di cessioni a titolo gratuito.

Si trasferiscono al soggetto che ha ricevuto la casa in donazione le detrazioni fiscali non ancora fruite da parte del donante.

Detrazione ristrutturazione e successione a causa di morte

Vale la pena spendere ancora qualche parola in riferimento al caso in cui il trasferimento dell'immobile avvenga mortis causa.

Qualora la persona che ha sostenuto una spesa per aver fatto eseguire lavori di ristrutturazione muoia, il diritto alla detrazione fiscale si trasferisce agli eredi che abbiano accettato l'eredità e che abbiano acquisito la disponibilità materiale dell'immobile.


Quest'ultimo aspetto è di fondamentale importanza e deve essere particolarmente sottolineato. Qualora, in un secondo momento, l'erede decida di vendere o donare la casa, le rate non fruite dal de cuius, a differenza di quanto abbiamo visto precedentemente per la vendita, non si trasferiscono al compratore.

In caso di cessione dell'abitazione la detrazione fiscale non potrà essere utilizzata né dall'erede venditore né dal suo acquirente.

Locazione e comodato d'uso dell'immobile ricevuto in eredità

Nel caso in cui l'erede perda la disponibilità materiale dell'immobile in quanto dato in locazione o in comodato d'uso a terzi (anche parenti o affini), viene meno la possibilità di beneficiare delle rate non fruite dalla persona deceduta, per il periodo in cui si è perso il possesso dell'immobile.

Il diritto alla detrazione fiscale viene dunque come congelato fino a quando cessino i rapporti di locazione o di comodato.

Solo da questo momento riprenderà la possibilità di recuperare le rate interrotte prima della concessione del diritto di godimento in favore altrui.